进入11月份，深圳的房价还没有丝毫回暖的迹象。

我最近又重新整理了市场上的二手房价格，发现如今深圳的二手房，半价打折都已经不新鲜了

因为有的二手房房源，跌幅甚至已经接近70%，房子买了5年，房价跌到只剩下首付款......

这个跌幅接近70%的房源，来自罗湖螺岭片区的二手楼盘——东门168

还记得在2021年房价巅峰的时期，东门168的风头也是一时无两。

当时东门168的小户型单价最高的时候被炒到18万/㎡。

单价直逼前海、福田中心、深圳湾这些豪宅片区。

这几年在严格调控之后，价格急转直下。

9月份刚成交的一套27平1房户型，单价跌到5.93万/㎡，相比高峰期同户型18万的单价，跌幅达到67%，放眼整个深圳没有任何一个小区能比得上这个跌幅。

东门168这个小区，其实了解深圳楼市的粉丝应该也知道这个小区当初最大的卖点就是螺岭外国语小学的学区。

小区本身其实挺普通的。

2005年建成的小区，楼龄在罗湖不算特别老，但是保养很一般，虽然小区实际楼龄还没有超过20年，但是外立面看起来已经超过了20年。

小区的梯户比达到3梯24户、4梯28户，完全是宿舍级别的梯户比，完全没有正常住宅的居住感。

户型面积段在19-68平之间，都是一房和两房户型，小户型为主，更适合租不适合买房长久居住。

可以说如果没有螺岭外国语小学的学区，这个小区就是一个纯粹的没那么老的“老破小”小区，要啥没啥。

而且就算是看学区，东门168也只有螺岭外国语的小学学位，没有初中的学位。

了解学区房的都知道：初中的学位比小学更金贵，小学学位都能炒作到18万/㎡，可见东门168的学区价格泡沫是有多大。

小区品质差、学位含金量不高，再加上现在楼市行情的低迷，也难怪东门168如今的价格会跌得那么惨。

我之前在文章中一直强调——

未来是讲究居住品质的时代，没有过硬居住品质的小区，会被时代淘汰、被买家埋汰。

东门168这一类只有学区价值，完全丧失居住价值的小区，就是典型中的典型。

如果你现在持有这一类房产，建议你尽快出手，早出手早脱困。

行情这么差，暴跌的案例肯定不只有东门168这一个小区。

沙井的标杆楼盘，与海岸城一街之隔的博林君瑞，最近也出现了一套价格暴跌的房源。

89平3房户型，总价只要405万，而且还是中间楼层，不是什么没人愿意要的天地楼层......

而同户型历史最高价曾经达到过730万，也就是单价8.2万/㎡，降幅接近50%，下跌之后的房价基本和东部的布吉齐平了。

不过，博林君瑞和前面提到的东门168完全不一样。

论居住品质，这个小区在沙井片区可以说是数一数二，小区绿化好、社区花园面积够大、户型舒适性也不差；

论小区的定位，这个小区是沙井少见的次新盘，价格也是沙井最高的小区之一；

所以博林君瑞的暴跌，逻辑上和东门168完全不一样。

东门168是核心区的楼盘，有地段有学位没有品质；

博林君瑞属于郊区的顶配楼盘，有一定居住品质，但是缺少地段价值支撑。

这一类次新房，前两年房价炒作炒得太狠了，到了下跌期，价格必然发生反噬。

当然，这一类房产所在的代表性板块不仅限于沙井这类偏远郊区的地段，还包括一些近核心区的板块比如宝中、碧海、红山、梅林关、西丽等等。

比如西丽，最近就有一个降价的案例。

西丽的官龙名苑，一套190平南北大五房，总价现在只要1068万，单价仅仅5.5万/㎡，而高峰期小区的单价8.46万/㎡，跌幅达到大概35%。

这个楼盘和博林君瑞的特点差不多，都是楼龄10年左右的次新盘，品质不差，但是这个盘的容积率比较高，达到6.55。

因此相比同片区的天悦湾花园、宝能华府，就没什么竞争力了。

其实从上面的案例中大家应该可以看出来，如今深圳任何一套大降价的房源，只要拉出去仔细分析，硬伤都很多。

没有无缘无故的大跌，尤其是那些动辄跌5成的房源，往往都是能找到核心原因的。

因此，不论你是准备买或者是准备卖房，首先要做的一点就是：

先判断这套房源的优缺点以及房产价值，然后才能知道要不要买或者卖，要不要现在买或卖。

此刻深圳的二手市场很复杂，房源之间的差异也很大，具体对每一套房源进行分析其实不现实，因此形成一个分析的标准和维度更为重要。