作者：周军律师.

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在婚姻关系中，财产的归属和分配常常是备受关注的问题。

一、婚前房产的性质

婚前房产是指一方在结婚前购买并取得所有权的房产。根据我国法律规定，婚前财产属于个人财产，不因婚姻关系的成立而转化为夫妻共同财产。这意味着，一方的婚前房产在法律上明确归其个人所有，另一方在没有特殊约定的情况下，不能对该房产主张所有权。

二、婚前房产用于投资的情况

1. 投资行为的认定

当一方将婚前房产用于投资时，首先需要确定的是投资行为的认定。投资通常是指为了获取经济利益而进行的投入资金、资产等行为。如果一方将婚前房产出租、出售后再投资等，这些行为都可以被认定为投资。

2. 投资收益的性质

对于婚前房产用于投资所获得的收益，其性质存在一定的争议。一种观点认为，投资收益是基于婚前房产的增值和收益，与夫妻共同生活没有直接关系，因此应属于个人财产。

另一种观点则认为，虽然婚前房产是个人财产，但在婚姻关系存续期间，投资行为是夫妻共同生活的一部分，投资收益应属于夫妻共同财产。

当一方的婚前房产被用于投资时，另一方是否有权主张分割投资收益呢？

最高法民一庭《民事审判指导与参考》2013年第4辑中明确以下意见：

1.自然增值属于个人财产

一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；

2。投资收益属于共同财产

一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收人属于经营性收人，应认定为夫妻共同财产。

最高院认为，

由于购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。

在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方有权主张其投资收益。比如，夫妻一方用婚前个人存款婚后购买反租式酒店公寓，期间获取租金收益，虽然房产的所有权是一方个人的，但租金收益归属夫妻双方。有的炒房客用自己的个人财产在婚后不断买进卖出房产，花费大量的时间和精力，所获收益认定为夫妻共同财产比较公平。因此，在将婚前房产用于非自住的投资用途时，夫妻另一方有权主张分割投资收益。

虽然房屋租金在民法理论上认为属于法定孳息，但考虑到租金与银行存款不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。

尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入属于共同财产，显然是极不公平的。

在处理此类问题时，法院会根据具体情况，秉持公平、公正的原则，综合考虑各种因素，作出合理的判决。

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