前言

昨天写了一篇干货，结果没有发送成功，那今天就避避风头，接着聊一下新房项目吧。通州之前一直没有系统的写，但是这里自从变成的副中心，最近热卖的缦云ONE到底怎么样呢？

一、拍地

合生2001年在通州的永顺区域拿下了300亩地（当年通州的老城区在地块东南侧，这里属于典型的近郊通州的近郊。虽然在六环内，但也也是离六环不远了）。

①、2001年发生了什么

2001年是二十一世纪的第一年，这一年申奥成功，中国加入WTO，1999年高校开始扩招，2001年高校实际招生人数250万人（2023年高校招生人数913万人）。1998年是中国房地产元年（国务院发布23号令《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年开始停止住房实物分配，也就是停止福利分房）。这一年北京常住人口1385万（户籍人数：1122万左右。2004年北京市总体规划，到2020年北京市总人口控制在1800万左右。实际2009年，常住人口1972万）。2001年6月北京四环全部连在一起。

2001年北京市的土地出让方式有多种，签订协议出让的，招拍挂方式出让的。至2004年8月31日后，所有经营性土地必须采用招拍挂方式进行公开出让。

2001年《北京商务中心区总体规划》编制完成，对整个CBD区域做了规划，这里属于CBD发展的高光时刻，后续就是建设和一路猛进（金融街是在1993年规划提出在西二环复兴门至阜成门之间建设国家金融管理中心）。

2001年左晖在朝阳区甜水园社区开办了第一家二手房门店（当年的公司名称是叫链家·宝业，到年底，链家总共只有两个门店，37名员工）。我爱我家比链家早开一年，门店超过百家。中原在1994年就从香港北上进入北京市场。麦田2005年才成立。当年北京最大的中介是中恒基（2007年董事长涉黑被抓而倒闭）。三年时间，中介如雨后春笋般增长起来，至2004年全北京大大小小中介6000多家（其中有资质的1500多家，真正上规模的十几家。

当年整个行业基本是自由发挥，假房源、买卖双方都不见面的，中介主要就是中间吃差价，各种中介公司的诈骗案和涉黑案由此发生），这一年左晖提出了“透明交易、签三方约、不吃差价”，好多中介看到链家这波操作，大家都在想这个小小的中介推出这些口号就是吸引眼球的，压根没当回事（结果这些的提出绝对代表了当时的先进生产力，四年后链家成为北京二手房市场的一哥，直到今天。这个行业也还是迎来了自媒体，管家服务的出现，行业也正在迎来一波变更--什么时候为顾客服务、为顾客着想才能代表先进生产力，还想着两边吃，不考虑业主买入后未来的保值增值，那注定会被淘汰的。管家目前基本靠自觉）。

②、2001年北京楼市

2001年新房北京有140多个盘在售（（东城、西城、崇文、宣武）有16个项目，朝阳区有45个（其中只有3个位于五环外），海淀区27个，丰台区16个，通州8个，大兴13个，石景山3个，顺义2个，昌平1个，怀柔2个，延庆1个），2024年的今天在五环内的新盘都很少了。这个时候的主力是地方国企开发，私企开始崭露头角（1992年成立的合生创展，在2001年开始进入北京市场，拿了郊区的郊区大地块）。2001年合生创展开发出了珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马花园3个项目（隔壁的富力城是2002年富力以31.7亿元竞得，成为当时的全国地王）。

这个时候好多地产企业进军北京市场（如万科（1992年）、新世界（1993年）、中海（1997年）、金地（1999年）、合生创展（2001年）、珠江（2001年）、富力（2002年）、绿城（2003年）、星河湾（2005年）、龙湖（2007年）等等--其中括号是进入北京的时间。并且一个个都打造了自己的标杆项目，这也导致北京本地房企当时也是倍感压力。反而对首都楼市的发展起到了一个很大的助推作用）。2001年前后已经发生了板块轮动（八十年代开发的方庄是改革开放后北京的第一个富人区，九十年代这里的影视明星们开始搬往亚运村区域，2001年亚运村的明星和富豪们开始走向西山、潮白河、温榆河的别墅区了）。

望京在2001年已经初具规模，韩国居民开始多了起来，各种地方和餐馆有了韩文标志（这一时期望京的新盘情况，圣馨大地：5000元/平米--现在单价6.7万/平米，方舟苑二期：5300元/平米--现在单价6.6万/平米，慧谷时空：5600元/平米--现在单价6/1万/平米，华鼎世家：6100元/平米--现在6.1万/平米，大西洋新城当时是最贵：6900元/平米--现在单价8.3万/平米。2001年望京区域内的二手房价格大约在4000—4500元/平米）。

当年万柳也算是比较荒凉的区域，世纪城和今天的东坝差不多，正在开始建设阶段，限售起步价：5100元/平米。整体世纪城分为好多期，其销售均价差不多6300元/平米（现在世纪城11W+）。东南三环方庄地区紫芳园的均价为5400元/平米（这时候的方庄虽然时有新盘出现，但是板块地位明显属于下降态势。目前单价在6-8W左右），双井桥附近的华腾园销售价5300元/平米（双井属于各大开发商正在开发的热土，现在单价：7.2W左右），位于甘露园的朝阳无限芳菁苑销售均价4800元/平米（现在单价：5.7W左右）。

这两年大热的亦庄在1995年出现第一个楼盘大雄城市花园，98年出现了第二个项目鹿鸣苑，当年亦庄的新康家园销售价格：3600元/平米（现在销售单价：5.4W）。通州在2001年还没有通地铁（8通线正在建设中，2003年底开通，因此通州当年是这几个近郊县中最先通地铁的地方，算是当年有潜力的地方）。2001年回龙观和天通苑的回迁房已经建好，好多人已经搬进去了（这些回迁房当年是以2600元/平米的价格购买的，现在单价：天通苑基本在3.5W左右。回龙观区域基本在4.5W左右）。

在2001年楼市刚开始市场化，有一部分嗅觉灵敏的商人，就杀进了楼市，出现了“温州炒房团”之类的代名词（其实是指炒房的一类人群，不一定都是温州的，只是温州担了很大的名声。其实他们基本豪宅贵妇团，买的一定是最好的，最豪的，溢价必然是最高的）。在上海和杭州出现大量集中买房的现象。北京属于反应滞后的，基本在2004年北京才出现大量买房（有东北、山西、内蒙古，南方的买房投资人出现，基本在2007年达到了巅峰，随着2008年房价遇冷，后来就是各种限购政策，明面上的炒房就基本退出了市场）。

总之：通过2001年的拿地，回顾一下2001年的北京房地产市场的真实情况，那个时候基本是房地产市场的最初阶段，也是懵懂的启蒙阶段。大部分人还在观望，纠结存款吃利息还是买房呢（选择吃利息的不在少数）。对比一下房价基本是最差的地方也涨了十多倍（目前的北京房地产市场反而是属于中年阶段，上有老，下有小，购买力足，但是基本被各种责任吓住了，只能拼命存款。目前出的政策基本是松绑阶段。还是扣扣索索考虑先解开左腿的绳子，还是右腿的绳子。生怕放得太松，太快房价起飞。其实买房人已经三天没吃饭了，担心是多余的）。

港楼市基本属于老年阶段，各种利好强心剂都很难让火（靠各种强心剂，减少开发、减少供应，压缩面积，降低价格，必然是基本走到了尽头--办法就是在隔壁重新造一座新城，价格必然是很低）。

③、合生通州永顺地块--拖了20多年，地价没变，房价涨了十多倍，开发商必然是赚的

2001年拿到了规划证-300多亩地的C1组团（体量还是非常大的），属于运河运河商务区的西侧区域，期间涉及到很多的拆迁和规划变更，一直拖到2023年7月（前期是拆迁拖延，后面是副中心重新规划，再到规划落地确定也就到现在了），6081地块上的永顺中心小学搬迁完成，并完成拆迁，这里才正式进入开发阶段（地龄已经过去二十多年了。这个和隔壁的融御如出一辙），产权时间缩水20多年。

一期是图中西南侧6081号地块

整个地块分为五期开发，估计开发周期会持续十年之久（一期一期卖，最关键的定位高端，那就更合适慢慢卖了。合生还是很会打造这种概念高端盘，上海的豪宅--汤臣一品，现在还在卖一手房。霄云路8号院--缦合北京，也还是慢慢卖）。

一期是6081地块（地块的编号为北京城市副中心0401街区FZX-0401-6081地块，就是现在正在热卖的缦云ONE，也是这里最大的一块地，占地3.4万方，总建面13.5万方，其中地上建筑面积8.1万方，地下建筑面积5.4万方，容积率2.8），

未来二期、三期基本也还是做大平层，四期和五期属于混合用地（并且这两块地相对最小）。

总之：合生在2001年协议买入300多亩巨型地块（当年很偏远，也很荒凉，还要拆迁，现在成为热门区域，开发商必然是大赚），后来的拆迁、改规划，副中心使这里被动捂地20多年，地龄缩水，但是经过这么多年的波浪式房价大涨，一点也不影响其销售。2024年首期开盘，地块气质最好的一块，主打大面积高端改善（合生最擅长高端盘操作）。成为通州副中心的最豪盘（不足点就是距离商务核心区稍微远那么一点，观河效果基本没有。稍微逊色一点当面的珠江中国阙）。

二、板块

①、位置

项目位于通州区，东五环和东六环之间。项目距离东六环的走行距离是5.7km。距离东五环远通桥走行距离11.3km。具体位置位于通州区永顺镇：东至岳庄路，南至永顺南街，西至永顺路，北至永顺中街。项目的南侧是正在建设的22号线（距离正在建设的永顺站走行距离1km，距离6号线通州北关走行距离1km左右）。

二、板块

2.1、历史

通州古县城基本是北运河的西侧（这里有一河三城，这里的路县故城（西汉）、通州古城（北齐）和张家湾古镇（明嘉靖））

通州由于地处大运河的北端（整个通州区域属于永定河与潮白河冲击出来的平原区域）。由于有水，因此这里的历史就非常悠久了。最早可追溯到石器时代。从西汉开始这里被称为路县。东汉时期改为了“潞县”。金朝时期，这里因为漕运兴盛，改名为“通州”。这里在历史行政归属一直变化，但是由于其特殊的地理位置，一直是北方很重要的地方（不论是明朝的首都北京，还是后来的直隶，还是民国时期的北平，这里因为紧邻水路，一直是重要的交通要道。水又是农耕时代的重要基础保证，因此这里一直相对比较繁荣），江南和塞北物资的集散地。因此享有“一京（北京）、二卫（天津）、三通州”的美誉。

这里历史的见证就是位于运河与通惠河交汇的西南角三教庙内的“燃灯佛舍利塔”。

1949年至1958年，通州作为通县专区，属于河北省管辖。1958年4月从河北划归至北京市管辖改名通州区。1960年改为通县。1997年撤县，设立通州区。在这之后通州的发展基本是承接朝阳区的外溢产业（典型的如宋庄艺术圈子），外溢人群（沿着1号线和八通线两侧的上班人群，主要是在国贸CBD和10号线沿线的工作上班人群）。

1993年通州被定位为北京市14个卫星城之一。这一时期的通州核心区是8通线沿线。2000年以后通州开始规划运河两岸，并且协议、挂拍的方式出让两侧土地，也还是一种筹措资金修建这里的基础设施，好拆迁的修建完了，不好拆迁的就拖到现在了，典型的就是合生缦云ONE和隔壁融御新盘的大片土地（这些土地不仅被合法的捂地，身价暴增，副中心的利好，让这些地赚的翻了好几翻，开发商那个心情估计睡觉都能笑醒）。2005年北京市的总体规划是“两轴－两带－多中心”的新城市空间格局，实施多中心与新城发展（这也是后来各个区域出现了好多新城的原因。大兴新城、房山良乡大学城就属于新城）。

2010年，提出建设世界城市，开始规划CBD东扩方案。通州迎来重大的定位变化是2016年，中央明确提出要“建设北京城市副中心和雄安新区两个新城，形成北京新的‘两翼’”。通州如何发展正式被确定了下来。州从众多近郊区中脱颖而出（之前是和房山、大兴、顺义、昌平、门头沟是一个级别），成为最靓的那个仔，一度这里出了在北京限购基础上再度升级版的限购政策。在这过程中一直在规划和调整，因此核心区之前的新房项目都在调整范围，变成和合规的捂地。

从93年开始至2016年，通州的发展和定位一直处于变化，升级过程中（如何发展，未来定位一直再变化，这也是导致这里合生300多亩地被动捂到现在的原因）。2018年《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)（2016年-2035年）》草案已经编制完成。然后就是大力的真金白银的投入建设。2019年1月10日，北京市政府带头开始从东城区正义路2号院搬迁至副中心通州区运河东大街57号。

接下来就是有序推进各种重大工程的建设（号称总投资万亿元）。这么多的钱砸在这么小的区域，还是会带来不错变化的。

2.2、规划

通州作为城市副中心，定位：北京新的一体两翼中的其中一翼。整个通州区域做了规划（定位还是很高的，具体规划指标大家可以上网查，官网说的最详细）。2020年人口为100万，2035年人口130万左右（明显是不想让人口过快增长）。主要承接的是市区党政机关和市属行政事业单位搬迁带来的疏解人口。

这里选定了以副中心建设的核心区域（不是整个通州都叫副中心。副中心只是通州中心区域，沿着运河和老城区整体展开的区域）。构建“一带（一大运河为骨架，沿运河布置运河商务区、北京城市副中心交通枢纽地区、城市绿心3个功能节点）、一轴（沿六环路形成创新发展轴，向外纵向联系北京东部地区和北京首都国际机场、北京新机场，对内串联宋庄文化创意产业集聚区、行政办公区、城市绿心、北京环球主题公园及度假区等4个功能节）、多组团（依托水网、绿网和路网形成12个民生共享组团，建设职住平衡、宜居宜业的城市社区）”的城市空间格局。

中间绿色包围的区域是副中心。北侧和南侧大部分区域是通州。在城市副中心的规划中，分为了三个主要的功能区，①、行政办公区，以此为核心展开。②、运河商务区，给这里带来一定的产业。③、南侧的旅游度假区（就是以南侧寰球主题公园为核心）。

现在基本按照规划图，重点区域展开建设。最大的工程也就是六环入地，这个正在施工过程中。行政办公区域的办公大楼已经基本建成，正在推进周边配套大楼的建设。其次位于中心的交通枢纽正在建设中。绿心公园基本成型。运河商务区的部分大楼已经建设完成，就是空置率高了一些。南侧的环球主题公园已经建成，目前除了来旅游的外，周边的各种配套还有待完善。

形成的12个组团。

①、老城区组团--更新改造组团：

其中02组团、03组团（老城区组团，基本就是沿着八通线沿线分布，这里未来也基本是老房子改造，空地绿化的节奏，配套完善，大面积拆迁是不可能的。这个组团的南侧紧邻环球公园的旁边有三盘齐开，招商蛇口的璀璨公元、能建的京玥兰园，以及颐瑞府。下面可以把这三个盘对比详细聊一聊）、

深度剖析--通州--东小马--招商蛇口-璀璨公元值得买吗？#N0200

踩盘感受--通州如何买？--璀璨公元的改善户型在通州老城区算稀缺吗？#N0570

04组团（合生缦云ONE就在此组团，这里也是属于之前老城区的边缘地带，涉及到拆迁，紧邻河边也是豪宅聚集区，也是很受大家的关注）基本属于之前的通州老城区几后来新城建设的部分。

②、新建区域组团--创新示范组团

01组团（紧邻运河的核心组团，住宅+商务大楼。这里也是捂地二十多年，福建地方国企武夷集团在20年前获得了这里600多亩地，之前开发了武夷花园，二十多年后联合金融街开发了现在正在热卖的融御项目。这个项目的户型设计一般，但是位置确实不错，户型覆盖也是非常全的）、

09组团（政务区、医疗、学校综合组团）、10组团（绿心公园为主的绿化组团，周末带着孩子来这里玩还是不错的，停车也比较方便，沿着路边顺向停车这一点值得点赞）、12组团（主打是以环球公园为主题的旅游产业区域）为新建区域，这里属于严格控制区域，基本没有在售项目，当年武夷集团也是各种领导拜访，外资退出，与金融街合作，才得以有了现在新盘顺利开发的现状。

③、待发展区，不是重点--城乡统筹组团。但是新房相对比较多

05组团是朝阳和通州的两区交界（这里有新盘国誉朝华和万科东庐两个新盘，现在还是热卖中，主打的口号是地铁6号线物资学院站旁边，朝阳购买力的外溢，再吃一点通州副中心的利好）、

06组团（这里有新盘北投晟景汀澜，有人在下面留言问这个新盘怎么样，我只能说一般，北侧有殡仪馆，并且这个殡仪馆确实会搬迁。目前规划建设的M101地铁距离项目超过1.5km，这个不算地铁房，未来会有规划这个饼，但是要吃到需要更长时间。这里未来也也是做了整体规划，慢慢建设吧）。

07组团（这里就是著名的艺术人士聚集区宋庄区域，这也有新盘--金地壹街区，有人咨询能不能买这里，我当时的建议还是尽量往核心区域买，不行就往地铁沿线也可以，这里只能辐射近距离周边板块的人群，短期地铁真覆盖不到，未来的规划需要的时间太长了）、

08组团相对比较小，11组团就比较骗了（上次经过这里还有大片农田和空地），整体未为城乡统筹组团。

④、二手房价格

下面是二手房的基本价格，相对核心区的武夷花园片区，也就是新房融御的所在区域，均价基本在4.6W左右。

缦云ONE位于北关区域的南侧，国誉朝华和万科东庐也属于这一片区。这里有北投晟景汀澜在这一片的东侧，这里二手房均价3.4W左右。

万达区域属于通州的正宗老城区，这里均价4W左右（其次梨园、果园、九棵树听这名字就知道之前是通县旁边的果园地，后来通县扩展这里就成了住宅区，现在也算式老城区了，单价3.8W左右。通州北苑紧邻朝阳，属于京通快速进入通州首站，这里基本单价在3.6W左右，老房子居多）。璀璨公元、京玥兰园和颐瑞府就在九棵树区域。潞苑区域，二手房均价3.7W左右，这里有北投晟景汀澜。

总之：通州历史悠久，紧邻运河，一直是战略位置和商贸发达区域，属于北京的东大门般的存在。这里子啊之前属于典型的卫星城，靠着吸纳朝阳的外溢，在近二十年定位一直变化，但是在2016年一锤定音，确定为北京城市副中心，属于北京未来发展的一体两翼中的其中一翼（雄安为另外一翼）。也进行了整体规划，现在至2035年一直是属于按图推进建设的阶段。主要核心是政务区和运河商务区，其次南侧的文化旅游就算配角了。因此大家还是关注这里的核心区。其它区域就尽量买在地铁沿线（M101或者22号线或者8通线、7号线、6号线，这些是刚需最关注的）。总体感觉这里逐渐的更适合养老（医院、公园、未来潜力）。这里的新盘后续单独每个板块集中写一下。这次就只聊缦云ONE。这里一二手还是有价差的。新盘明显靠着副中心万亿投资的利好，有一些溢价。

2.3、缦云ONE楼板周边

缦云ONE所在地块的编号为北京城市副中心0401街区，属于FZX-0401-6081地块，这里是之前通州永顺中心小学所在地（已经拆迁了）。这个规划的板块内部有2007年建成的4栋楼26层高的财富东方（均价3.9W，紧邻街道哪一栋单价比较低），北侧有八九十年代的3栋6层无电梯劳动局家属院，单价3.7W左右。项目东侧是紧邻运河边上高层商业楼聚集地，紧邻通州北关地铁站（这里有绿地中央广场、新光大中心、世界侨商中心，上面都有商住公寓在售--不建议买）。

项目南侧是围绕着2022年泛海开发建成的六栋楼人车分流社区北京东湾（单价6.8W左右，964户，小区有游泳馆和健身房。78平米左右两居室和111平米三居室为主的刚需盘），周边的各种八九十年代6层无电梯板楼，单价基本在3.3W左右。

项目东侧是围绕着中国人民解放军总医院京东医疗区和北京财贸职业学院的各种2000年左右的小区，大部分是以6层无电梯板楼为主，单价3.4W左右。

项目北侧是围绕着北京胸科医院的2004年左右的高层塔楼，单价3.4W左右，风景还是很美的，紧邻北运河。

总之：这周围没有紧邻河边，因此不能算观河景房。东侧隔着一堆的高层玻璃幕墙的写字楼及商住公寓。东西南都是八九十年代指2000年左右的老房子和单位福利分房，以6层无电梯板楼为主，也有高层塔楼，单价基本在3.5W左右。。医疗机构倒是很近。

三、交通

这里紧邻温榆河、北运河小中河，属于两河交汇，又分开，还形成小岛（这个在古代一定是阻碍这里的出行和发展的，随着科技进步，现在的大桥，隧道便捷了交通，反而河流成为了一种不可多得的稀缺资源，环境景观的最高境界。北京目前叫的响的豪宅聚集区，基本都是沿着大山、大河和稀缺景观布局--中央别墅区就是围绕着温榆河展开。昌平的豪宅别墅区基本是沿着沙河的两侧展开，钓鱼台7号院紧邻公园，龙湖颐和原著紧邻颐和园等等）。

公路交通：近距离有三横（通燕高速、朝阳北路、广渠快速路），两纵（东六环、新华北路）

项目虽然处在运河的东侧，但是这里的河流目前基本没对交通形成影响。项目北侧是东西向的通燕高速（向西可以直接上京通快速路至国贸CBD区域，至长安街沿线。连接东五环、四环、三环、二环及天安门。缺点就是这条路早晚高峰真的很堵，是出了名的堵。因此大部分人选择了乘坐地铁1号线和6号线，未来22号线开通后就更好了）。这里也可以转线至北侧的朝阳北路，基本沿着地铁6号线展开。也可以通过项目东侧的南北向新华北路北向顺义城区（前往首都国际机场也可以走这里），向南连接运河西大街（这里正在进行的重大工程是广渠路下地的事情，建成了运通隧道）。这里更大的工程是南北向的六环入地（正在建设中，未来六环上面是形成一个公园绿化带）。再向东就是东五环了。

轨道交通：这里也算22号线和6号线两条地铁交汇

距离项目最近的地铁是6号线通州北关站（走行距离980米左右），属于典型的地铁房。项目南侧有正在施工的地铁22号线（平谷线号称2025年要开通，我总感觉要拖到2026年，纯地下施工，稍微有一些时间误差也是可以理解的）。项目距离即将开通的永顺站1km。

总之：这里无论是公路交通还是轨道交通非常便捷（不足点就是从这里前往市区早晚高峰真的很堵，乘坐地铁人也很拥挤。好多人会想，未来通州才是中心，人口会向这里跑。那我要说，你想多了，这里是副中心，真正的中心还在二环里。目前看依然会堵车，没有缓解的迹象，唯一办法就是多修几条路，或者疏解人口。通州明显是增加人口（还有40多万的余地））。特别是这种缦云one，主打豪宅对公路交通依赖性更强。这里未来通过超强的通州枢纽站，乘坐S6线至大兴国际机场和首都国际机场都会很方便。

四、产业

之前

这里在古代是背靠运河，漕运码头，绝对是热闹非凡。后来漕运阻塞，社会发展。这就成为北京的一个卫星城。河流纵横，有一点阻挡发展的味道，依靠便利的水资源发展了农耕，果园种植（从果园、梨园、九棵树这些带着浓浓农产品味地名，就知道这里之前的主要产业是什么）。并且这里基本是睡城般的存在，承接这朝阳的外溢。

现在--每年基本千亿级别的固定资产投入

自从这里规划了北京城市副中心，这里不仅仅有政务中心，这里也规划了商务中心（基本沿着运河两侧修建了大量的高层写字楼，保利大都会、世界侨商中心等16处大型建筑地标）。迎接着各种产业的到来。虽然目前的产业引进效果没有理想中的那么好，到那时截止到2023年底，城市副中心已经注册企业2万多家（这里也包括好多小公司，好多专门用于买房办贷款的公司）。其中有中关村科金等430余家金融及关联机构；北投集团等61家市属国企及下属企业；三峡集团等93家央企二三级公司。

目前必然是产业还是相对比较薄弱，大家早高峰还是要沿着京通快速和八通线前往国贸、望京及10号线沿线上班去。虽然这里的各种大型基础实施在加速推荐建设和落地，但是涉及到产业的这一类相对软的东西，还是需要把环境搭建好，慢慢引进，慢慢壮大的过程（这里规划了数字经济、现代金融、先进制造、商务服务、文化旅游、现代种业六大产业集群）。

未来通州必然会崛起，但是对于房地产，没有宣传的那么快（从2015年提出疏解开始，北京市整体人口每年都在降低，但是通州相比2015年人口增加了将近45万。其中有不少是跟随政务部门搬迁过去的）。

这里之前在宋庄建设文化人的圈子，文艺气氛浓厚。但是这些基本很难带来大的经济收益。

总之：这里在成为副中心之前基本的地位就是睡城，迎接朝阳的产业外溢人口（虽然历史上有大运河的辉煌历史，但是运河阻梗，这条路明显是发展不下去了）。这里自从变为了城市副中心，首先是每年千亿级别的投入进行基础设施建设。相应的为了赚这些千亿投资钱的企业进来了，带来了活力。其次政务区也搬进来了，同样也带来了相应的工作人群。其次各种商业大楼落地，窝已建好，就等着这些商务企业的进驻（目前虽然空置率还是比较高的，但是各种优惠，生拉硬拽还是会逐渐的把周边的写字楼装填起来的），剩下就是时间和优惠力度的问题了。

五、学区

通州之前的教育真心一般，不能算好，就更不用说学区房的事情了。自从副中心后，这里也是引进了市区的优质教育资源，北京学校、景山学校、黄城根小学等20多所优质学校接连进驻通州（至少通过合作办学，新建挂牌校等方式，把牌子立起来了，好不好就等后续时间来见证吧，这一类学校，目前只能成为挂牌校，离好学校和学区房还差一大截）。

现在项目周边的学校配套还是比较成熟的。小学：通州区中山街小学（永顺校区）、通州四中-小学部，北京市通州区中山街小学，通州区贡院小学。中学：通州区北关中学，通州区第四中学。

项目南侧800米有德闳国际学校（全球知名国际学校，德威中国籍家庭可以上的姊妹校，IB课程体系，师资力量非常强大），

项目旁边也是有规划的教育用地。未来落得的学校牌子也不会太差。

总之：这里属于之前老城区的边缘，相对配套比较成熟，属于有学上，但是不能算学区房。这里虽然有教育规划用地，相信引进的学校牌子也不会太差，但是仍然不能认为就是好学校，学区房。

六、生活配套

①、商业

项目向北200米，过了通燕高速就是远洋乐堤港购物中心（这个商场紧邻运河旁边，饭后区这里逛街，河边遛弯两不误）。项目南边800米处就是北京北投爱琴海购物中心，这里对面还有北京ONE国际广场。项目往西南走行距离1.5km是通州万达广场（这里也是通州北苑区域，地铁八通线进入通州第一站）。这里向西有宋庄艺术区（算是全球最知名的画家聚集地，现在画作就当艺术品去陶冶一下情操，提高一下艺术气息，希望大卖赚钱就算了）。

其次最重要的是项目东侧是各种高档写字楼聚集地，因此这里楼下及楼上也有各种配套与之相匹配的便利店、餐厅、理发等等商业配套，来这里偶尔逛逛也是一种不错的体验。

总之：这里近距离就有两个商业圈，周边也有紧邻河边的写字楼聚集区，周边小区楼下也有满足基本生活的商业配套（饭店、菜店、理发店、便利店之类的），楼上说不准还有各种上档次的餐厅。想要升级享受商业服务，就前往国贸地区，无论开车还是地铁都可直达（基本没有红绿灯）。

②、医疗

通州自从成为副中心以来，加速了这边三甲医院的建设（好多市区三家医院纷纷异地办公，援助副中心的医疗资源的加强），友谊医院、安贞医院、北大人民医院等7家医疗机构陆续落地。

项目西侧700米处就是原解放军第二六三医院（现在中国人民解放军总医院京东医疗区）。其次是项目正北侧的北京胸科医院（实力在胸科专科方面也是杠杠的）。其次位于通州老区政府旁边的北京潞河医院（属于通州本地的综合性实力医院，解决小毛病没问题）。

其次是位于项目东侧走行距离7.7km的安贞医院（正宗三家医院）。以及走行距离5.5km处（项目东北侧的首都医科大学北京友谊医院）。项目沿着朝阳北路向西可快速到达北京朝阳医院常营分院。

总之：通州只从副中心后，医疗资源的力量明显加强不少。项目周边就有两个近距离的医疗资源（这个还是非常实用的）。其次是基本开车十几分钟就能到达旁边7km范围内的北京友谊医院和安贞医院（三家医院）。这个资源是养老最重要的条件之一，好多时候是超过青山绿水的（老人最需要的事医院，其次是美好的环境）。

③、公园

项目除了自己小区配建的绿化园林外，这里距离通惠河西海子公园走行距离800m左右，这个紧邻水系的公园，适合饭后遛弯，平常来这里逛逛。其次是京杭大运河两岸形成的公园带。

特别是经过几年的副中心绿化建设，基本形成了“两带、一环、一心”绿色空间格局已基本形成（400余公里绿道纵贯南北；8个万亩森林组团串联东西；辖区森林总面积已达45.79万亩），最实用的南侧的大型绿心公园（这个公园太大了，适合开车来这里玩）。

总之：通州城市副中心，这两年除了建设了新政办公区域，对老百姓最实用的事增加了大量的绿化区域。特别是绿心公园的建设。其次正在建设的6环入地，后续上面形成绿化带。对于项目最实用的周边沿着河边建设的公园带（平常遛弯都是不错的去处）。

结论：从医疗和公园的角度来讲，这里真的太适合养老了。其次未来建设好了，城市界面也不会差，有升值的潜力，到那时需要时间，短期难。长期看好。

七、小区

7.1、开发商

①、缦云ONE：私企顺开地产，利用合生创展的缦云品牌，并且两者也是有着千丝万缕的联系。

项目的操盘手是合生创展。广州创办于1992年（朱孟依持股44.8%，长子朱一航持股15.26%，女儿朱桔榕持股0.19%。），2001年正式进入北京市场，香港上市企业(股票代码00754.HK，公司平台旗下拥有地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱模式)。合生其实在北京市场冰波陌生，早期珠江公司开发了双井区域的珠江帝景（因为有陈经纶帝景学校的加持，这里的房价比周边贵1万多）。后来在北京最高光被大家熟知的是开发了缦合北京（也就是霄云路8号院。就两字“豪宅”，慢慢卖，销售速度和上海的汤臣一品有一拼）。

当年在分钟寺打造了合生缦云，也是赶上了时候，虽然地处丰台，两区交界，但是打着东三环，远眺国贸等等概念，销售出了不错的业绩。

这次在通州市合生缦云品牌再次出手（合生缦品牌 | 全球高端生活方式品牌：合生缦品牌涵盖MAHA缦合、YUNĒ缦云两大产品线，开创中国首个世界级生活方式品牌，对标全球超前理念、聚合全维超配资源，定制打造独特且不可复制的高端居住体验，营造简而不凡的艺术品位）。必然是打造高端改善盘。

开发商：北京顺开房地产开发有限公司（简称“顺开地产”，是合生创展关联企业广东珠江投资股份有限公司（简称“珠江投资”）旗下的公司。复杂的股权关系--顺开地产成立于1999年，目前有恒赢投资有限公司持股50%、北京珠江房地产开发有限公司持股44.8797%，其余5.1%股份由四个股权投资有限合伙企业——深圳前海明宜、深圳前海佩宇、深圳汇信众益十号、深圳益峰一号。恒赢投资和北京珠江地产都是朱伟航控制的企业）。截至2022年底，顺开地产的总资产338.99亿元，净资产71.32亿元，主营业务收入39.78亿元，主营业务利润9.98亿元。

早在2013年，朱孟依就分家了，合生创展由长子长子朱一航和女儿朱桔榕继承，珠江投资由二儿子朱伟航。虽然各自管一摊资产，但业务上存在交叉，关联交易频繁。通州的缦云ONE属于珠江投资--朱伟航的项目。这次贴上了合生创展的“缦云”标签（关联交易的一种，一下子让名号响当当了）。但是上面复杂的关系，恰恰说明了此缦云和之前的缦云不能完全算同一家公司（说白了这个不能算完全意义上的合生创展的产品--贴牌）。这样带来的问题就是，这个盘的各个方面品质能否对得起缦云这个标签，算是一个疑问。

设计单位为：中国建筑设计研究院有限公司、天津美新建筑设计有限公司（简称“美新设计”）。

总之：开发商不是完全意义上的合生创展，是顺开地产开发（顺开与合生创展是两个公司，但是是一个母公司分出来的），主打贴了合生创展的缦云标签，大家的对楼盘的品质期望立马提升不少。虽然私企各种贴标，但是这一块地的利润空间通过二十多年的捂地，赚的盆满钵满的了。但是私企开发商，烂尾倒是可能性比较小，但是能不能达到缦云标准这个还待时间检验（毕竟是贴牌）。

②、珠江-中国阙

开发商是：北京顺开房地产开发有限公司。与上面的缦云ONE，属于真正意义上的同一开发商（之前开发了双井的珠江帝景小区）。

这个小区去年交房半年多，小区的大门口仍然被垃圾阻挡（大门口的侧面还有大坑）。并且还有一个大坑，这些不足，确实影响了这个盘的价格（大家也住着闹心）。开发商也是为了担心违约因此在大门和里面各个细节处理一般的情况下，交房，导致业主们住进了临水临电、屋顶漏水、窗户也有一些毛病，这个豪宅还是有一点让住户难受的。

遇到问题就是各种找物业，12345各种途径让解决呗，也没其他招了。就是闹心一点，总归还是会解决的，但是你花了豪宅的价格，享受着安置房的待遇（好多安置房为了安抚民心，还没有长达半年多的大坑放在大门口）。

③、金融街-武夷融御

地块属于武夷集团所有，属于福建地方国企（当年为了这块地顺利开发，福建地方领导专程来拜会通州区领导，并且把股权弄干净）。地块也是被捂二十多年（2003年1月北京武夷拿下了通州的武夷花园南区的大型地块（属于大型地块，与通州区政府一条六环路之隔，当时这里还没有规划建设城市副中心（2012年才提出副中心概念）），武夷花园南区项目占地面积超过600亩，）。后来拉着金融街入局共同开发。各种取值的开发过程之前已经写过了。

融御二期当时也是维权项目，外立面的偷工减料，管道发霉，装修的细节处理，地下车库的漏水等等。物业和开发商就慢慢修吧。外立面就没法改了。

上面的这些不足和问题，正是我们买这一期房的时候要做的心理准备，开发商如何避免类似事件发生，发生后如何解决，我们买房就得准备接受同类事件的发生（别听他们怎么说的，关键看是怎么做的）。

总之：缦云ONE和珠江中国阙属于同一开发商（顺开地产，不是合生创展，属于兄弟关系），这次借用了合生创展的缦云系列。珠江中国阙的开发商做的一般（导致大门不能走，室内问题导致维权），因此这次还是多留个心眼。融御是两家国企开发商联合打造，看似让大家放心一点，放心的也是不至于烂尾（但是二期也维权了，现在卖的是三期，会不会维权呢？--我也不知道，你的做好出现类似情况和处理方式，你也能接受，要不然为此闹心不值当）。

7.2、小区地形

①、缦云ONE

这次开盘的小区是整个大型地块的一期，也是其中最大的一块地。

项目整体是11栋楼，其中的C1地块，也就是东侧地块，一共规划了8栋楼（包括：2号楼、3号楼、4号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼，总高为6~23层（10号楼是23层），一梯一户。一共342户。东侧是1号楼、5号楼和11号楼），整体地块呈现梯形布置，西侧为低层，东侧为高层。整体依据地形，布置一圈，只能构建楼王为6号楼，东侧10号楼海慧寺有一些遮挡。

②、珠江-中国阙

小型地块，整体分为南北两个区域，紧邻大运河的东侧，典型景观房，不规则方形地块，围合式建筑。一共五栋建筑（顶层两套600多平米报价一个小目标，广受大家的关注。当年也是被热超了一段时间）。1、2号楼是东西向的观景豪宅。3号楼是南北向，面积相对比较小的151-175平米（开盘就售罄）。南区占地3.34万平米，建面48万平米，三栋地标性写字楼，配有五星级凯悦酒店，大型商超BHG，等生活配套。

③、融御三期

南侧中间是三期，西侧是二期，东侧是一期。

融御三期

整体地块相对比较方正，楼栋基本是并排布局的南北向高层小区。

总之：这三个小区都位于通州城市副中心的核心区，其中珠江中国阙已经交付，融御三期和缦云ONE处于正在热卖中。珠江中国阙的位置最好（紧邻河边，典型观景房，但是地块相对比较小，观景是东西向）融御三期的地块最方正，离政务区最近。其次缦云ONE地块大小和方正度也不错。

总之：这三个盘基本都属于新盘，珠江阙是2022年交房（紧邻岸边的运河边上的河景房，地块不小，但是南侧是商业，只有北侧一小块是住宅，围合式高层建筑，主打大户型，顶上还有1个小目标的空中四合院）。缦云ONE号称是分钟寺的合生缦云的升级版（但是实际开发商属于兄弟关系，与隔壁大门被堵过得珠江阙是同一开发商），名字叫上了，准备继承珠江阙打造豪宅的节奏。地块位置不如珠江阙好，但是地块大不少（属于一共要开发的五块地中，品质最好的一块）。

融御属于武夷和金融街两国企联合开发，地块最方正，也是这里武夷之前囤积开发的最后一块地（缦云ONE和融御都是地龄过了20年左右了）。更方正，户型属于全覆盖。价格方面明显是河边的更贵一些。总价方面缦云ONE和珠江阙明显是要打造高端，反而融御显的更亲民一些。看自己口袋的前在定位吧。更高端的北侧还有泰和的中国院子（独栋别墅社区，虽然泰和暴雷了，但是这个院子很早就交付了--副中心核心区的独栋还是相对稀缺的，这也就是二十年前盖的，接下来很难批复这样的地块）。