吃瓜！

黄埔有回迁房被拍卖，

总价仅13万起！

近日，有粉丝在后台发来咨询，在拍卖网站上看到黄埔区上架了一个特价回迁安置房，凤美花园小区四室两厅两卫的房源总价仅13万6千多，目前平台已有2000多人围观，看起来价格很笋，靠谱吗？

▲图源/阿里拍卖

据了解，该房源位于黄埔知识城，建筑面积123.85 平方米，南向双阳台，精装修，目前无租约，可包清场交付。

但是，非常重要的一点，该房源为回迁安置房，用途为住宅，未办理不动产权证，即没有红本，其备注了可以通过“签署转让协议+律师见证”的方式进行交易。

付款方式为一次性付款，预留2万元尾款，等到可以办理房产证时，由原业主配合办理不动产权证并完成过户时结清房款。

▲图源/阿里拍卖

那么要经过多长时间，买家才能拿到房产证呢？

根据其提供的《知识城中心区30平方公里范围征地拆迁(新增部分)-九龙大道中段拆迁项目房屋安置补偿合同》了解到，该房源性质属于征收补偿。

在合同的第五条明确，安置房用地性质为国有土地。

▲信源/阿里拍卖

在合同的第六条明确，在签订《房屋安置补偿合同》并接收安置房5年之后，可以提出办理不动产权证的申请。

另外办理产权登记涉及有关税费的，按照国家法律、法规及政府机构制定的政策执行。

据编者了解，按照相关政策，回迁安置房若上市交易需要交土地出让金。编者曾咨询市政府相关工作人员，对方答复称，征收安置的回迁房可以自行申请缴纳土地出让金，市里规定的标准为按照市场评估价的1.6%缴纳，比如房屋评估价为100万，就要缴纳1.6万左右土地出让金。

▲图源/阿里拍卖

值得关注的实，在风险提醒方面拍卖方还注明，拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片、市场价、附件资料等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。由竞买人自行核实并自行承担可能存在的法律风险。

综上来看，拍卖的价格远低于市场价，看起来很“笋”，这个时候你就要注意，越是便宜的大宗交易，越要全方位了解风险。

▲图源/阿里拍卖

02.

回迁安置房买卖问题

通过旧改或者政府征收衍生的回迁安置通常会比同地段的商品房便宜，因此也会受到一部分刚需购房者的青睐，但是在交易过程中常常也会衍生各种纠纷。

回迁房买卖一般可以分为3类，一是回迁房指标买卖，房屋仍处于在建中或未交付的状态；二是，无证回迁房买卖，房屋虽然已经交付，但是还没拿到房产证；三是，有证回迁房买卖，已拿到红本可以正常上市交易。

▲图源/阿里拍卖

从风险上来说，前两类存在的风险性较高。

比如第一类回迁房指标交易，如果是卖给外村人，明显是违背国家相关法律法规的。

根据国家土地管理法的相关依据，农村集体土地使用权仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让，不允许通过买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。

也就是说，回迁房指标只能在村民之间流转，外村人即使通过签合同、转名等形式与拆迁户进行交易，法院也是不认可的，到了某一天，如果对方反悔了，也是可以告到法院，申请合同无效，这种已经有很多相关的法律判决案例。

▲图源/阿里拍卖

第二类无证回迁房买卖，从政策面来看，广州黄埔区也并不支持。

去年3月，官方印发的《广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施的通知》第十五条四小点提到：

规范回迁房屋管理。严格查处违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为，严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续。旧村改造项目整体完成竣工验收后，已完成“集转国”手续的回迁安置房方可办理补交土地出让金手续。

所以，个中的风险不言自喻：

（1）严格来说，交易逃脱相关部门监管，风险需自负。比如在房价上涨时，如果出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利；

（2）产权不明的风险，需要核实拆迁户的身份，交易人是否拥有全部产权，交易过程繁琐；

（3）一房多卖的风险。在实际操作中曾出现这类情况，因为一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户恶意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房还可能会被法院查封。

（4）无法办理房屋产权证，银行不会给办理按揭贷款手续，只能双方协商分期付款或一次性付款。

（5）暂时无法落户。拿不到红本，意味着购房者也就不能将自己的户口迁到购房所在城市，即无法进行户口的迁入。

（6）五年时间太长，变数太多，比如上述的房源拍卖后，在拿到红本之前仅预留2万元尾款，违约成本并不高。

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▲图源/阿里拍卖

综上来说，希望各位购房者不要被低价诱惑，需要充分考虑购买无证回迁房存在的风险，可以寻求专业法律帮助进行风险评估，并且密切关注当地关于回迁房交易的政策法规变化，必须慎之又慎，以免陷入不必要的法律纠纷和经济损失。

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