买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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虽然在家里闭门造车的“专家”们，还能搜索出什么数据和图片来证明楼市的萧条，但是金三首周跑了五个盘的老王，还是想说一点愤青们会蹦高的真相：

金三，以我们不适应的热度，来了。

这个热，不是十个盘九个挤不动的热，这个热，也不是一天成交上千套的热，这个热，更不是房子一天一个价的热。

但是小阳春这一点点的热度，足以改变许多买房人两代人的资产轨迹。

下面，我来告诉你来自金三第一线的真相。

上了汉堡也上了门槛

一个在两年前就动了换房心思的朋友，本周五早早约了老王的时间，一起到市北区买品质改善+学区的房子。

虽然中车·智汇港、央和府等楼盘也拿着优质教育的噱头说事儿，但是在老王的心目中，市北区真正符合优质教育圈层逻辑的楼盘，只有四个。

结合这位朋友三百万预算，四室（包含宽厅改造）的目标，只能看两个盘。

从年轻人的角度，老四方那个最有学区逻辑的盘，城市界面一般，也不是地铁房，问题是符合预算的130平方米房子，在一二楼不能接受的情况下，只有一套房子可以买。

略有遗憾，去看第二个盘。

对于没有老城区偏见的年轻人，看到滨海欢乐城的城市界面和楼盘的高质价比，没有不心动的。营销中心里依然是人流攒动，置业顾问依旧是一个人要接两组客户。价格很合适，但是朋友有一个特殊性，需要办理分期付款，七月份才能网签办贷款，在不纠结优惠的情况下，行不行？

这个市场，老王没底儿，只能等案场负责人。但是有三套高层和一套小高都到了成交关键期，先来后到要排队。

看着两个月前还能在营销中心和老王闲聊一下午的哥们在不同谈判桌前来回穿梭，老王笑着摇了摇头。

眼看中午了，朋友提议出去吃个饭再回来。就在这时候，勤快的助理端来了四个汉堡。

说实话，这是年后意料不到的优惠之外，这个楼盘震撼老王第二个点。

在这吃口得了，买不买做个痛快决断。

这是纯正的金三吗？从这个免费汉堡来看，老王认为不是，但是我们要关注结果。

结果就是，朋友要分期的要求，被案场营销负责人果断拒绝了。

我很理解，不仅仅是三个月后还有没有这个价格的问题，是这个房子还能不能卖到三天以后的问题。

西边户比东边户贵十几万，320万以下的东边户只有两套了……

不管有多少人矫情地段、暂时通勤、采光问题，11号楼特价房已经卖到高楼层了，而且就在老王等待过程中，14、23、24都已经从销控表上消失了。

小高层东边户已经卖到了11层，而且剩下这几套也都有人在谈。

下午两点，朋友怏怏而归：

原本以为楼市这么差，存量这么大，总有些房源能让我们挑挑拣拣……

在老王看来，脱离了主流需求去说降价，说库存，谈时机，这种博流量的短视频，要么是外行人做出来的，要么是揣着明白装糊涂。

地段、配套、户型、交房时间、价格都适合主流刚需的100分产品，这个市场上没有，而且80分、75分的产品也在快速消失，这才是刚需们应该关注的！

暗流涌动的降价潮成为历史?

当然，对于特价房即将出清的现实，很多人还不着急。因为他们心中有一个想法​：

楼间距38米左右的房子能搞特价，楼间距​67米的房子下个月也就降下来了。

这个想法能不能兑现，我们分析一下。

第一，城市的角度。青岛第一次土拍时间表已经出来了​。那么，青岛希不希望这些地拍出去？

看看​整体经济环境，答案不言而喻。但是如果开发商看不到收益点，他们会出手吗​？

所以，最新的消息是……此处略去两百字，只说结果：这家开发商，不但后面不会再有这种价格的房子了，就是目前做特价的房子，也是“限时销售”。

第二，从开发商的角度。想要的人气已经有了。目前高楼层的价格，和前面首开中低楼层价格相差不大了，为什么价格看上去不那么诱人了还能卖？

当然是更多的人看到了这个楼盘的价值。

所以，老王大胆预估一下，未来这个盘加推新房源，一定是高于这次​优惠体系的价格。

当然，更多的人关心的是​，会不会有更多的楼盘跟进。答案是肯定的，从东李到张村河，都有降价的楼盘，而且不止一个。

一降价，卖得还真不错，连华新园·珺台这种质价比极低的盘都冲上来了。

这个不错，不是一天七八十套的卖，是一个周末七八套的不错。

算笔账​：一个周十四五套，一个月六七十套，一个400多套房源的楼盘，去掉​一二三层和顶层，能卖多少个月？

所以，你看不上远洋万和云璟，看不上通和·启章，看不上保利·和颂，这些楼盘的好房子，也都卖不到现房的​。

今年各大开发商没拿地，回款的计划也普遍偏低，当超预期完成任务后，开发商会怎么办？

悄悄收折扣。

这种情况，本周在极个别楼盘的热销房源中，已经出现了。

​我希望刚需们明白，买房这场利益游戏的残酷性：开发商降价不是你的一厢情愿，要综合开发商实力、区域内供需比、开发商拿地情况去​判断。一旦能追求利润，营销总和置业顾问们都不遗余力。

当然，就这个市场而言，每个月都会有特价房推出来。问题是，都值得买吗？中车·智汇港、华新园珺台、绿地凤栖澜玥这一类品质的盘你低价入手，也难逃站岗的命运。​未来你的资产走势，就和人家那些买了​高质价比房子的人，有一道明显的鸿沟了。

楼市的淡季，理性很重要​；

市场回暖后，​清醒很重要。​

不降价的盘流量也上来了

房子降价了，​卖得好，有情可原。让人很不理解的是：

房子没降价，也不送礼品，甚至没搞任何活动，人气也回来了。

有些开发商，在发什么群成交截图，老王半信半疑。但是有一个很实诚的置业顾问，一直在发楼盘砸金蛋的视频，引起了老王关注。下午五点，直接上了一个金蛋砸光了的照片。

这个位于城阳的楼盘，两天卖了​8套，也是个不错的成绩了。

在闫家山板块，情况类似。也是没有任何降价，没有任何活动，但是一个周末也能卖七八套。

靠什么​？就是靠质价比。去年最难的时候，两家开发商都狂卷实景示范区，从园林一路做到了会所，地库。

市场人气回归之后​，大家一比较自然会买好盘。

所谓的金三银四，这是多少年形成的惯例，不论大势如何，它都会出现一波小阳春行情。

有人说应该看经济、产业去预估未来，但是老王希望大家明白一点​：

经济好，产业和人才导入好，金三可能是十个楼盘九个红；

大势​一般，产业和人才不达预期，到了金三也会有那么一两个盘卖得不错。

在纠结了两三年之后，观望入市的人越来越多，这是不争的事实。问题是，核心区的楼盘越来越少，​还有底部价格让你抄的楼盘也越来越少，大部分人都会因为这山望着那山高的贪婪和​追求理想完美的矫情，错过这一波机会。

下一波有好盘吗？当然，但是交房要等到2027​年了。

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