南京燕子矶的宝能综合体项目，又有新动态！

继综合体里的商业、租赁住宅用房被拍卖后，宝能滨江府被查封的商品住宅房源，也没能逃脱打折拍卖的命运。

阿里资产司法拍卖网页显示：宝能滨江府的117套住宅房源、32套储藏室被摆上货架，将于8月29日拍卖。

锐评君发现，即使起拍价较评估价打了7折至8.3折不等，这批住宅房源仍有部分起拍单价高达3.2万/㎡，放在当下的燕子矶楼市毫无价格优势，会有人愿意接手吗？

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简单回顾下宝能滨江府的背景。

位于燕子矶滨江商务带中轴上的宝能金融中心综合体，总占地约156亩，总建面约60万㎡，分为A、B、C、D四个分区，规划住宅、总部办公、滨水商业、公寓四大业态。

其中，A、B分区为住宅宝能滨江府，主力户型79-140㎡，精装销售均价3.6万/㎡，已于去年6月起陆续分批次交付完毕。

划重点，2021年1月首开时，南京楼市尚在无差别火热的行情里，宝能滨江府也曾有过千人摇号的辉煌时期。

可好景不长。项目首开半年后，宝能集团的理财产品违约、多地房产遭查封等事件频出，流动性危机渐渐暴露。

后来的事情大家都知道了。因卷入重庆国际信托股份有限公司与南京宝能城市发展有限公司、宝能控股(中国)有限公司等的借款合同纠纷一案，南京燕子矶宝能金融中心的商业部分，以及宝能滨江府200多套房源（包含部分租赁房源）等被重庆市第五中级人民法院查封。

最新摆上司法拍卖货架的117套住宅房源，为宝能滨江府的可售房产，A、B分区都有，多分布在1号楼、6-9号楼，以及11、13号楼，户型面积小到77㎡、大到348㎡。不过，还是以此前项目主力在售的108、128、140、193㎡居多。

根据项目情况调查表，这些房源有抵押、查封，已竣工验收，现状为闲置。部分房源已经拿到了房屋初始登记，也有部分房源正在办理中。

不过需要注意，这些房源都没有办理产权证，后续可能存在无法办理的风险，如果想竞买，需要提前确认以规避相关风险。

接下来，重点看看待拍卖房源本身的情况。

由于交付年头不长，宝能滨江府的景观、建筑立面、地下车库等并没和市场脱节太多，内部保养尚好、干净整洁。

待拍卖房源为精装交付，空置状态。

锐评君整理了部分房源详情，除了少量低楼层大户型评估单价约2.8万/㎡，其余房源的评估单价多集中在3.5-3.9万/㎡之间。

起拍单价，则在评估价的基础上，根据户型面积、楼层分布等的不同进行相应折扣，7折至8.3折不等，折后单价多集中在2.6-3.2万/㎡之间，少量房源仅1.9万/㎡起拍。举几个例子：

一套位于1楼、面积约348㎡的大户型，起拍价较评估价打了7折，起拍单价约1.9万/㎡；

一套位于25楼、面积约108㎡的三房，起拍价较评估价打了8.3折，起拍单价约3.2万/㎡。

但不好意思，这样的起拍单价放在现在的燕子矶楼市，根本没有胜出的优势。有1.9万/㎡起的低单价房源？可大户型的缘故，动辄五、六百万的总价，又有多少买房人愿意买单呢？

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宝能滨江府这批打折拍卖的房源，到底能不能买？老规矩，锐评君从优缺点两个方面为大家客观分析。

先看优点。

① 占位燕子矶迷人的滨江地段

虽然宝能金融中心商业组团按下了暂停键，但城北滨江新城的建设可没止步。随着地铁、过江隧道的相继通车；城北万象汇的开业；燕子矶新城体育公园、南师附中高中部（和燕路校区）的加快推进建设，燕子矶的宜居指数越来越高。

作为综合体的住宅组团，宝能滨江府在燕子矶滨江商务带中轴上，周边汇聚了仁恒公园世纪、保利国际社区等成熟住区，且紧挨着地铁1号线笆斗山站、裙楼已封顶的五星级酒店滨江铂尔曼酒店，离燕子矶滨江公园也不远，整体城市界面动人。

② 现房、无交付等待期

现阶段，燕子矶主力在售的燕璟和颂、四季雅筑、颐和四季府、保利国贸璟上等，多为期房，最快也得今年10月底，才会有楼盘陆续开始交付。

宝能滨江府这批住宅房源此前被法院查封，为空置状态，相当于新房，且已经竣工交付，现房优势突出。

图片拍摄于2023年5月

另外，迎合市场行情和买房人需求，燕璟和颂、四季雅筑等在售新盘多主打刚改户型，以89-143㎡为主流。

而宝能滨江府的户型面积段跨度较大，既有70多平的刚需户型，也有140、176、193㎡等的改善户型。这次拍卖的房源有不少大户型供改善买家选择。而相较中间档户型，部分193㎡大户型关注度确实挺高，围观次数超400次。

接下来，说说缺点。

① 开发企业已暴雷，整体兑现大打折扣

宝能滨江府最大的“Bug”，当然是开发商暴雷，房子被查封、拍卖，由此衍生的相关风险，对普通买房人而言并不可控。

简单梳理下整个综合体业态被拍卖的时间线：

8月29日，宝能滨江府的117套商品住宅房源、32套储藏室将被拍卖，住宅户型面积在77-348㎡不等，起拍价在评估价的基础上打了7折至8.3折不等；

7月8日，宝能滨江府的69套租赁房源被打包拍卖，户型面积在92-121㎡不等，总建筑面积约7355.18㎡。总评估价约1.99亿，打7折拍卖，起拍总价约1.39亿，但因无人出价而流拍；

5月上旬，宝能金融中心的商业部分C、D分区正式拿出来拍卖，评估价14.59亿，起拍价10.21亿，但以流拍告终。不到1个月，该标的物再次拿出来拍卖，这一次在评估价的基础上打了5.6折，降至8.17亿拍卖，奈何还是无人问津。

对广大买房人而言，地段、现房等优势固然重要，但房子竞拍下来能否办理产权证、未来整个综合体能否建成兑现等，都需要综合权衡。

退一步来说，次新房无比内卷的当下，燕子矶不少品质小区的成交价可爱了不少，比如融创玉兰公馆二期，130㎡四房的成交单价在2.6-2.9万/㎡不等，何尝不是安全值更高的优选呢？

② 规划、入市较早，产品已落后

发展到现在，燕子矶的城建、人居格局等已经有了明显跃升。拿人居格局来说，宝能滨江府、佳兆业燕然居等，较弘阳燕江府、金浦紫御东方等进行了提档升级。

但这两年，燕子矶的新盘还在持续进化，货架上主力在售的燕璟和颂、保利国贸璟上等，在会所、园林景观、地库、建筑立面、精装配置，甚至是社区主大门等方方面面卷出新高度。如此一来，规划、入市较早的宝能滨江府，产品又不可避免落后了不少。

保利国贸璟上建面约135㎡样板间实景图

锐评君认为：现在的南京楼市尚处在买方市场，想在燕子矶安家，新房、二手房都有更安全、更具性价比的选项。实在想买宝能滨江府的法拍房，要充分考量风险值，在确保能办理产权证的前提下，再伺机捡漏高性价比房源。最后的互动：你会参与竞买吗？评论区说说你的理由。