在房地产行业，金融机构为买家贷款融资时，为什么一定要求 20% 左右的首付款呢？

其实道理很简单：首付款是一个人财产状况的基本保证。 如果一个人现在都付不起“2 成首付”，你相信他未来能还得起那么高的房

贷吗？首付最起码证明一个人具有“储蓄”的习惯，具有基本的财务能力——即所谓的“信用评级”。

就好比说，你相信一个从来没有上过手术台的医生能安全地给你作手术吗？你相信一个从来没有储蓄习惯的人，信用评级低的人，会按时还贷款吗？

对以金融机构为代表的投资人来说，“投资”的第一出发点，应该是“安全” 而不是“收益”；否则“投资”就变成了“赌博”。哪个经验老道的投资人，敢“赌” 一个付不起“首付”的人将来可以如约还贷款呢？

因此，“零首付”首先就违背了这个“安全”的基本信条——如果“零首付、 并过户产权”的话。

2006 年美国房地产市场雪崩，进而引起 2007 年 8 月的美国次级房贷危机3； 其影响震慑全球，被人称之为 9·11 后全球最大股灾来临的导火索。

而这次次级房贷危机，就源于一些金融机构将过多的钱，贷给了信用等级较 差或偿还能力较弱的房主——他们违约率提高几个百分点，整个国家的金融市场 就地震了。

所以，“首付”是一个重要的“信用门槛”，这是金融世界的共识与大量教训 的总结。

如果你想通过贷款来买房，就必须支付“首期款”；这是绝对没有变通空间 的事。

（2）月供不高，资金使用效率更高

随着中国进入新一轮加息周期，房贷利率不断上涨。根据 2007 年 8 月 22

日最新公布的贷款利率，5 年以上贷款利率高达 7.56%。

因此很多情况下，租金都大大低于正常贷款的月供（等额本息或是等额本 金）。因此，租金对买家造成的经济压力要小得多。

上例中，虽然“以租代售”的名义租金比市场租金要高出 50%，但由于其 中的 800 元（约 44%）可用于最后购买时扣减房价，所以其实际租金 1000 要比 市场租金 1200 要低。

所以，实际上买家付出了较少的租金，而且不用负担高额月供还款。就住到 了自己的房子

（3）预付定金可以起到“强制储蓄”作用

很多缺钱付首期款的年轻人往往不是因为月薪太低，而是因为开销太大。不

成熟的消费习惯导致了“月光族”的队伍逐渐庞大。

所以，每个月的“预付定金”800 元的支出，相当于强制这些“月光族”储

蓄购房款。800 元对他们的压力不大，却可以在 3 年后购房时积少成多。好像公

积金的作用一样，变成对他们未来的一种保障。

你知道刚出来工作的人，与工作 3 年以上的人之间，最大的区别是什么吗？

80%的人会告诉你：是否懂得存钱！

（4）免除装修、家具购置等开销，直接进行试住体验

由于是“二手房”，所以买家往往不必再出钱装修，甚至很多情况下，不必 再购置大件的家具、家电。这本身就是一种可观的费用节省。

同时，由于具有“不满意可以随时搬走”的条款，买家可以抱着“试住”的

轻松心情来体验实际的居住效果。不满意就以较低的代价离开——即失去了前面 所交纳的所有款项。但这种成本，也远低于真正购入一间不满意的房产所造成的 损失。

体现风险转嫁法则的“以租代售”相当于“先住后买”，充分保障了买家的 自身利益，降低了“后悔成本”。

（5）心理归属感完全不同

“这房是我租的”和“这房是我自己的”——这代表了两种完全不同的“表达”语境。有过两年以上租房经历的人，绝大部分都会对“租房”有苦难言，对于“买房”则热切期待。

不仅是因为租房的舒适性差，更重要的是没有“归属”感，常常“任其破烂”。

“反正也是租的”这种心理会导致租房内部环境的恶性循环。

（7）提前锁定房价，不为房价上涨犯愁！

近年来，全国范围内，房价涨声一片。根本人们普遍的预期，未来 5 年里房

价都只会升、不会降；但与此同时，工资却难以水涨船高。哪个普通的工薪阶层

能摆脱“人民币变相贬值”的焦虑呢？

所以，“租转售”恰恰给了买家这样的“保障”——合同期内，价格锁定

——买家不用再担心房价的变动，只要在 3~5 年内筹集到首付款即可。这难道不是对买家最大、最明显、最直接的好处吗？

（8）即使自己最终不买，也可以做为投资，未来通过转让期权赢利

在房东同意的情况下，买家可以获得转让“购买期权”的权利。即使未来不想购买此房，也可以转售此“购买期权”，从而获得一些转让费收益。

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