原创 刘晓博
近日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部领导阐述了“快构建房地产发展新模式”的内涵，这意味着中国楼市迎来了新阶段、大变局。
房地产行业大的变化，包括以下几点：
1、房地产行业下一阶段的任务是建设好房子、好社区，这带来一系列重大政策调整。
支持刚需、刚改，抑制改善、限制豪宅的时代结束了，7090政策、限价令都将退场，住宅楼整体限高、限制容积率，提高室内层高、车位比，降低梯户比，完善配套和物业管理，增加赠送面积。
由于未来得房率将普遍达到甚至超过100%，新建住房的分摊面积事实上消亡了。
同一城市、同一地段的房屋价差将迅速拉开。大城市核心区的豪宅，将成为全国财富的蓄水池，中小城市的富人将被持续虹吸过去。
2、现房销售将逐步取代预售。
住建部表示，将“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”。
预售，也就是卖楼花，在城镇化初期、新建住宅稀缺的时代，降低了开发成本、加快了城镇化节奏。一旦房价持续上涨预期被打破，极易出现烂尾楼，损害购房者的利益。
借助当前楼市低迷的机会，提高现房销售比例，甚至全面废除预售制，是合理的。现房销售对开发商自有资金要求较高，会拉长开发周期，增加资金成本，助推房价上涨。
3、融资方式之变：推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。
以前银行给房企发放贷款，主要看房企主体信用、销售额排名等，未来将主要看项目。人口流失的低级别城市，非核心区的项目，将很难获得贷款。同一开发商不同项目之间的资金，将很难相互支持。资金变成了一个个孤岛，开发商要适应这种新的融资、资金监管方式。
这样做有利于保障购房者权益，保交付，降低地方政府维稳风险。
4、研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。将在上海等22个城市开展试点。
其中最大的看点是房屋养老金，最近几天很多读者留言要求我专文分析。其实我们团队已在“刘晓博说楼市”公众号做了一次分析，基本代表了我的观点，今天我再专门分析一下。
早在N年之前，我曾写过一篇文章，大意是：高层住宅小区，未来很可能沦为贫民窟。此文一出，被很多自媒体洗稿、重复传播，这个观点影响较大。
大约在20多年前，我曾到我服务的报社香港记者站住过几个晚上，那个物业在香港中环核心区，非常老旧，电梯俨然是民国时代的模样。后来，我又到访过一些香港的“唐楼”，也就是楼龄超过50年的住宅楼，对高密度住宅的未来感到迷茫。
在欧、美、澳、新、加等发达国家或地区，高密度住宅数量很少，他们的居住形态主要是独立屋，房子翻新的责任人非常明确，有没有房屋养老金不太重要。
但中国不同，我们的土地是国有的、房子是共有的，你的天花板是邻居的地板，你的墙壁是跟邻居共用的，电梯、公共空间、外立面、车库、小区等，无不如此。
所以从1998年中国启动全面房改开始，就设立了房屋维修金制度，后来更把这个制度写入了全国性的“物业管理条例”。
也就是说，中国人早在1998年就开始缴纳房屋养老金了（个别城市更早），只是当时还没有“房屋养老金”这个名称。
全国到底征收了多少房屋维修金，一直是一个谜。我能查到的比较准确的数据，是2013年11月证券日报等媒体披露的，当时已经超过了1万亿，这个消息被多家媒体包括央媒转载。
房屋维修金的征收方式包括4种，或者4个渠道：
1、房屋交付的时候，开发商按照“项目建筑安装工程总造价”的2%到3%不等，一次性缴纳。
2、购房者入伙之后，每月管理费中包含了房屋维修金，但金额比较低，各地、各小区的标准有差异。
3、各地物业管理条例里一般规定，当房屋维修金低于初始状态30%的时候，只能用于紧急维修（严重威胁安全），一般会要求召开业主大会确定标准，大家补交。
4、小区收益（比如广告、出租公共空间）一般优先用于补充维修金。
从各个时期的新闻报道看，房屋维修金的管理存在以下问题：
1、提取、使用比较困难。这笔钱一般由当地住建部门管理，使用的时候需要业主委员会或业主大会通过决议，然后申请。但审批有难度，使用率一直比较低。比如上面新闻截图中，说当时北京全市维修金的使用率只有1.55%，广州使用率为0.99%，天津为0.53%。
2、沦为某些部门的“生财工具”。比如新华社2014年9月1日曾发表调查报道，说南京的一些管理者通过把维修金存定期（对外声称存活期）来套利，自己留用。还有的地方挪用维修金，违规去炒股，这些都有公开报道。
3、大部分维修金没有稳健合理的投资渠道，放在账上贬值。
中国全面启动城镇化比较晚，10多年前房屋老化还不是一个大问题。但随着年深日久，这个问题将越来越突出。
比如住建部门就曾透露，全国城市居民中有1亿人住在2000年之前建成的小区里，这样的小区在全国17万个。
现在国家出手规范，正式建立房屋养老金制度，有利于防止高密度小区老化后，价值出现断崖式下跌，真的沦为贫民窟。
正式建立住房养老金制度后，会加重购房者的负担吗？
住建部最新的说法是：“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
从这句话来看，短期内主要是地方政府出钱建立公共账户，个人负担暂时不会加重。
未来的房屋养老金账户也分为公众账户和个人账户，类似医保。
公共账户，是政府注资在里面，用来调剂使用，资金来源于财政或者土地收入。
个人账户，就是对应每套房子的，它来源于房屋维修金。包括开发商交楼的时候，一次性交给住建部门的，也会分摊到个人账户。
所谓个人账户，我理解不是跟着个人走，而是跟着房子走。比如你现在住的这套房子入伙10年了，开发商一次性交的钱、你过去10年缴纳的维修金，都在这套房子的个人账户里。如果卖了这套房子，这笔钱仍然留在房子里，由下一个业主负责继续交，或者维修的时候使用。你不能通过卖房，带走这笔钱。
从住建部表态看，暂时不会因为建立住房养老金制度，而加重购房者的负担。但未来就很难说，因为通胀一直是存在的，之前每月每平方米0.15元到0.3元左右的维修金标准，积累不了多少钱，收费标准不断提升是大概率的。
另外，跟房屋养老金配套的还有房屋保险制度，主要是防范非常风险的。比如住房出现结构性问题，需要拆除重建，这时候保险就能发挥重要的支持作用。买保险，也是一笔支出，要年年交。
那么，“房屋体检+房屋养老金+房屋保险”制度健全后，每套房子每年将增加多少持有成本？
现在还很难预测。
之前个人缴纳的维修金，只占管理费的很小一部分。未来费用一定是增加的，估计将来或许能达到管理费的三分之一。但也要看小区自己是否能挣钱，比如小区外墙广告、电梯广告，有些小区有公用房出租为街铺，这就能减轻不少业主的负担。
这项制度会带来哪些影响？大致有以下5个：
第一，不动产价值会加速分化。
未来房屋养老金是“公众账户+个人账户”构成的，也就是说，房屋价值的维持需要政府和业主不断投入。
人口流失的中小城市，本来就是靠转移支付维持的，一个典型的中部地级市，每年财政总收入往往只有200到300亿，但支出是500到600亿元，差额部分靠中央财政输血，其实就是发达地区贡献。再让他们把房屋养老金公共账户做实，难度是比较大的。
在中小城市，征收个人维修金也非常困难，尤其是郊区、新区没有人气、空置的房屋，更难。
房屋养老金跟个人养老金不同，后者还可以全国调剂、统筹，房屋养老金没有统筹、转移支付的道理。缺少了这笔钱，中小城市非核心区住房的未来，将非常暗淡。
第二，大城市、核心区的高密度住宅，有了减缓衰老、长期保值的可能。
我之前多次跟读者说，低密度住宅多一条命。其含义是：低密度住宅由于小区容积率比较低，未来有旧改可能。
所谓旧改，就是提高容积率（多建房子）来换取小区更新。没有容积率提升空间，开发商和政府都很难推动旧改。最近几年，北京上海等地出现了原拆原建，不增加容积率式的旧改，这就需要住户非常齐心，大家分摊重建费用。这个谈判过程将非常漫长，只要有一户反对并拒绝卖房，就无法实现。
一般来说，高层住宅小区容积率比较高，未来继续提升容积率搞旧改的路子走不通。
如果有了非常给力的养老金制度，再加上建筑质量本来就比较好，小区住满70年是有可能的。
对于富裕家庭来说，每隔10到15年换一次房子是常态。因为他们知道，房子一旦超过20年楼龄，价值就会下降。除非在大城市核心区，有一流学区和配套，而且维护得比较好的小区，价值能撑到30年左右。但超过30年，也比较麻烦。
房屋养老金制度，可以延缓一批高密度小区的老化。前提是在大城市核心区，政府财政宽裕，能做实公共账户；业主也比较富裕，不计较管理费、维修金这些支出，缴费比例比较高。
第三，大城市房租会继续上升，中小城市空置物业的价值将下跌。
房屋养老金制度（含房屋体检、保险）正式建立、严格执行，一定会增加业主的支出，他们也一定会想办法通过房租转嫁出去。
如果能转嫁出去，这件事就好办，无非是推高了租金水平。前提是这些房子位置比较好，有人租，能接受涨房租。
如果城市的流动人口少、增量人口少，房屋在远郊很难出租，房地产税+房屋养老金等增量支出就无法转嫁，小区价值将断崖式下跌。
第四、房屋养老金系列支出（含体检、保险）注定是不断上升的，这会加重业主的负担，让他们承担房地产税的能力下降，未来开征房地产税难度加大。
第五，位置好、配套好的独栋别墅，价值提升。
在一二线城市，都有一些位置不算偏、配套还不错的别墅小区。过去这些年，别墅价格涨幅一般低于大平层，因为住别墅比较麻烦，成本偏高，别墅市场比较小众。
从长远看，独栋别墅优势日益明显。
首先，各地开始允许独栋别墅在申报之后推倒重建，补交地价之后重新计算土地年限，这就带来了巨大吸引力。
其次，独栋别墅没有房屋养老金问题，自己解决房屋维修更新翻建，不用跟邻居商量、征求他们的同意，省了很多麻烦。
最后想提醒大家的是：高密度住宅老化是一个世界性难题，中国香港、台湾都没有很好地解决，新加坡做得比较好是因为政府舍得花钱补贴，但也主要是为政府保障房（组屋）提供服务。
对于中国来说，解决日益突出的住房老化问题，除了建立“住房体检+住房养老金+住房保险”制度外，还要把物业管理条例升级为更有针对性、更权威的物业管理法，让住房养老金的管理、使用更透明，并发挥业主大会的“民间治理功能”。
