西红门，作为京城南城的璀璨新星，不仅交通便利，教育配套日益完善，更具有具有独特的地理位置和发展潜力，吸引了众多购房者的目光，但别担心，这里并非高不可攀。

今天就为大家带来一篇西红门板块应该最易入手的楼盘——御璟星城元启

为什么说它最易入手呢？接下来往下看一起了解下吧：

本来是说周中下证开盘，但是截止到现在敲字的时候，证还没下来，不知道这周还能不能开盘。

但是售楼处的人还是挺多的，毕竟是目前西红门东板块唯一拥有90平以下南北通透三居产品的楼盘，而且还把这个户型放到了洋房，一梯两户，得房率更高，不算赠送都有82%左右。

视频我放在下边，着急看的可以先往下滑。

这个盘的风格有点类似万科东庐，而且也确实去学习借鉴了不少，满配精装，超高收纳，还是比较用心的。

首先，从地块位置来看：

在西红门东的住宅用地中，元启的地块位置可戏称为“最不受宠的角落”。它不仅紧邻京开高速仅150米之遥，南侧更是与五环主路相隔不过350米，这样的距离完美诠释了地块喧嚣。

御璟星城元启位于南四环外的西红门板块，位于整个京开东板块的西南角，这个板块就不用多说了，从御璟星城的一期，橡树湾的一二三期到玖玥府已经讲过很多次。

有地铁的规划，有黄城根小学和北京四中的加持，交通也比较方便，所以热度较高！

这里着重说一下位置的不利因素，最明显的就是距离京开高速比较近，直接距离130米左右，比较近，但实际上不会有什么噪音。先不说现在都是三层双中空+惰性气体，就是在距离京开特别近的售楼处，也没有什么噪音（可能是我习惯了，大家可以感受一下）。

但是，离京开近，肯定脏，毕竟北方本来环境就一般，这里离高速又那么近。

还有就是地铁，距离地铁的距离通过地图测距大约是700-800米，是目前这个板块离地铁最远的。南侧还有个跨线桥，大约有4-5米高左右，所以南侧一排楼尽量选3层以上。

其次，从产品来看

整体给我的感觉就是中规中矩，并没达到那种位置不行产品来凑的说法，就拿得房率来讲（毕竟选择心仪的住房时，得房率无疑是关键考量之一）详细如下：

洋房一梯两户80/88㎡分别对应的得房率约79%、82%，而到了99/110㎡却滑落至78%；127/142㎡稳定在80%左右，好在最大的户型168㎡给了点惊喜85%左右

得房率方面的表现也就一般，没达到太突出的地方了

规划设计方案高清版

小区楼面价为41467元/平，指导价还是6.6万/平，预计开盘价5.7万-6.3万/平。一共20栋楼1054户，容积率2.5，限高45米，车位配比1:1.2。

户型面积是79平的东西向、88/99/110平的南北向三居，142/168平的南北四居。

户型

80平三居室，东西偏东南向，共138套房。很刚需，跟玖玥府类似，全明格局，细节有一些小变动，南向尺寸增加了，进深也稍长一些，主卧入户门放到南侧，保护了隐私，整体和电视背景墙可融合，看起来会观感会好很多。

88平南北通透三居，共186套房，这个在西红门是稀缺的，毕竟玖玥府南北向的起步就是98平，而这个一梯两户，尺寸设计合理，得房率高，收纳空间也大，对刚需很友好。

99/102平的三居双卫，这三个加起来共168套房，这个面积段跟玖玥府也基本类似，就是尺寸不同，户型设计不同，得房率也高一些，因为都是一梯两户，而玖玥府98的不少房源都是两梯两户。

110平这个面积段的三居共195套房，这个户型从图上比较其实比玖玥府的话其实稍差一些，整体尺寸还没有人家108的大，但是从设计上来说，元启的110要更合理，空间反而会宽敞一些，此户型都是两梯两户的。

127/142平的四居，分中户和边户，中户小边户大，但都是全明格局，共292套房，经典四叶草设计，这个就不多说了，现在也比较常见了，改善家庭可选。

168平分布在小区北侧的2号楼和3号楼，也是洋房产品，只有52套，一梯两户，7-8层高，得房率高，预算够高的改善家庭可以关注一下。

效果图

最后，看竞品

板块内，在售的产品有橡树湾，玖玥府为主流，如今两者正上演一场营销大战，为抢跑客户，折扣给到了性价比。

综上地段、产品以及周边的竞品来看，元启想在开盘获得好的成绩，仅仅靠宣传吹远远不够的，只有祭出杀手锏——释放前所未有的大折扣！才能在这场没有硝烟的战争中收获人心

产品的进度及优惠：

1、首期开盘3号楼168，9号楼99/110/127/142的，12号楼13号楼99/110，18号楼88的，19号楼80平米户型。

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3、目前售楼处有88/110/142㎡三个样板间，反观装修标准，相较于一起确实有所提升，但那份期待中的惊艳却迟迟未至，户型设计上，没有过多的创新突破，更像是稳妥的选择

最后，给大家分享一点，就是现在的新房价格越来越不透明了，很多项目的实际成交价格远远低于备案价或者低于宣传的价格，只要你首付在手，资质具备，能随时签约，对于大多数项目都是能大谈特谈的，省下几十上百万皆有可能。

分析：

大位置上不多说了，西红门这几年的热度够高了，说下板块进度，目前这个板块的进度是橡树湾一期和御璟星城一期今年就交房了；玖玥府和橡树湾的二三期还在建设中；今年还有个6030地块将在9月19日下午开拍。

配套上：黄城根小学今年就开始上课了，只是暂借其他学校教学，明年会直接搬到橡树湾三期西边；北京四中则是明年开始建设，预计在27年投入使用；而元启东侧的教育用地，根据小道消息有可能是黄城根小学大兴二小；还有19号线二期，地铁位置基本就确定是广阳大街和宏业东路交叉口，最晚将在28年年底通车。

产品上，元启则对刚需很友好，位置排布没有明显分化，且小户型得房率还会高很多，并且88这个面积段契税还可以少交0.5%，所以这个户型一定会卖的很好。但是大户型跟玖玥府相比，确实也没什么优势，考虑大面积的改善群体我还是建议看看玖玥府。

至于小区的园林设计和会所方面，我的感觉目前西红门板块玖玥府还是排第一的。但最终还是看价格，比如最近玖玥府出的一些房源，那是真便宜，降价降到业主维权，这个时候肯定是能买的，就看元启怎么开了。