深圳的一系列楼市政策落地已经过去两周了。

刚需不买、改善也没反应，率先开始动手的，是一向敏感的深圳有钱人。

最近深圳的豪宅市场，成交有明显回升。

其中最耀眼的楼盘是福田的顶级豪宅香蜜湖一号。

香蜜湖一号是香蜜湖最后一块低密度用地，容积率仅为1.4，是香蜜湖片区首屈一指的豪宅楼盘，整个香蜜湖片区的门面。

小区过去几个月都是0成交，但是前两周突然成交了两套，而且还都是高价！

其中一套是381㎡顶层复式房源，总价1.2个亿，单价约31.5万/㎡。

另外还有一套是建面约289平的楼王大平层，据说成交总价去到6500万+，单价在20万/㎡以上。

值得一提的是，香蜜湖一号不仅成交量多了，连成交价格相比过去也有上涨。

过去3年，香蜜湖一号的成交价格如下：

2020年12月，242平的5房，成交总价约4800万，单价约19.8万/㎡；

2020年5月，286平的8房，成交总价约5100万，单价约17.8万/㎡；

2022年3月，306平5房，成交总价约5463万，单价约17.85万/㎡；

最新成交房源的单价，已经回到2020年的水平，这在跌成狗的深圳二手市场，显得有点格格不入。

除了核心区之外，宝安的豪宅也出现了高价成交。

宝中的壹方玖誉，整个宝安豪宅群中标杆楼盘之一，最近就成交了两套房源，一套是220平中楼层，一套是249平低楼层，单价都是14万多。

南山这边，也有标杆盘成交价超过1个亿。

位于华侨城的香山美墅三期，华侨城片区的标杆豪宅，8月份成交了一套亿元级别的合院别墅，总价大概在1.6亿左右。

不难看出，在豪宅板块内部，成交回暖最快的，很多都是标杆楼盘。

当然，即便不是标杆盘的豪宅，也有成交量上涨的案例。

比如香山美墅云颂，这个月目前至少成交了6套。

其中一套中低楼层的167平4房，上周以1980万总价成交，单价11.8万/平。

该户型的高楼层，成交了一套房源总价2035万，单价在12万出头，另外一套137平的3房，单价在13万左右。

虽然总价动辄2000万，但是香山美墅云颂一个月达成的成交量，恐怕比多数刚需二手房小区还要多，这就是深圳有钱人被刺激之后的购买力。

豪宅成交回暖、有钱人率先抢跑，我认为至少说明了几点事实。

①市场需求还在

成交冷淡，但不代表深圳的购房需求消失了。

深圳楼市是信心支撑起来的，

长期调控，导致很多人没有了信心，不准备买房的人越来越多，看房的人也越来越少，导致很多人还以为深圳的购房需求在消失。

现在政策一放开，豪宅成交短暂恢复，至少说明市场需求还是在的。

之前成交量一直维持在低位，主要原因还是政策强行把豪宅、改善和刚需的需求都压制了。

豪宅需求是最容易被释放的，因为这些群体没有啥生存上的顾虑，而且持银保泰的需求很旺盛，房子是少有的靠谱投资品，所以一放开这些群体就先有了动作。

而接下来要刺激的，就是换房改善需求和刚需了。

②放开政策力度还不够

有钱人回来了，但是其他群体还没有动作，这说明现在深圳放开的力度还不够。

深圳现在的政策调整，一句话总结就是：

小动作多，大动作太少。

确认认房不认贷之后，无论是放开港澳群体公寓限购、还是离婚三年不再追溯套数，老实说放松力度确实小了一点。

当下想要刺激楼市恢复，只有有钱人买两套豪宅还不够，还需要多数的刚需还改善群体行动进来。

尤其是换房改善群体，是二手房市场的主力，他们不敢买，二手成交就肯定还是半死不活。

所以之前的文章里我就说过，当下深圳最应该做的事情是——直接全面放开限购

只有下重手，市场恢复的速度才能更快。

③深圳楼市还值得持续看好

对于深圳的行情，我一直有一个观点：

在深圳，不怕你刚需不买房，就怕连富豪都不买房。

因为富豪不买深圳，意味着深圳的房子在富豪的心中已经没有了购入的价值。

一个被有钱人抛弃的城市，是不值得看多的城市。

富豪敢买，而且还敢涨价买、溢价买，这是深圳这座城市楼市价值最好的明证。

所以千万不要说深圳未来房价不能涨。

如果你熟悉过去20年中国房价的上涨史，你应该知道任何一个城市的房价上涨都会有一个传导的链条：

豪宅涨→改善房涨→刚需房涨

只要这个传导链条的开头能够起作用，豪宅价格能涨，这个城市后续的房价就值得持续看好。

截止到9月19号，深圳本月二手房成交量暂时达到了1600套，相比8月份的成交量有进步，这说明政策刺激有效果，本月底预计能够冲击3000套。

但是每个月3000套二手成交，离正常行情还是差了很远，

如果维持现状，我想3000套成交就是上限，很难再往上突破了。

想要突破4000套，回到两年前甚至3年前，肯定还需要更多大力度的刺激。

因此，后续深圳楼市的走向，全看政策放开的程度了。

市场逐渐回暖，肯定会持续利好豪宅和一批有价值的二手小区。

豪宅成交最近几周的回暖，其实已经告诉我们一个真理：

有价值地段的优质小区，是永远不会被市场抛弃的。

那些追着你降价的地段和小区，你以为现在性价比高、有倒挂，实际上过了5年之后，依然没有涨幅，原价买原价出。

所以与其关注那些动辄降价打折的楼盘，不如找找那些价格相对稳定、价值坚挺的楼盘。