在最近一波楼市的“小阳春”中，年轻人们正在疯狂购买“老破小”。

各地“老破小”成交的消息铺天盖地。

上海1月份230万以下的房源成交6489套，3月份成交8760套，增长率近35%。

深圳近半年来，小户型成交占比均在60%以上。

在广州，每挂出10套房，就有3套房龄在20年以上。

……

购买“老破小”的主力军，是有着住房刚需的年轻人们。

（图源：pixabay）

年轻人们开始想通了，与其掏空6个钱包背负30年房贷活一生，不如入手一套“踮踮脚尖就能拥有”的“老破小”，然后把它打扮成家的样子。

更何况，很多“老破小”位置都很好，可以节省通勤的时间，方便子女教育和老人就医，周边完善的硬件配套和成熟的生活设施，也会大大增加生活的幸福感。

但“老破小”住宅，还是存在着很多问题。

01

老破小“原拆原建的成功经验，可以推广到全国吗？

我国的商品房产权是70年，但是，房子老去的速度远比你想象的要快。一般来说，我国普通房屋和建筑物的设计使用年限只有50年，交房三四十年就开始老化的住宅比比皆是。

每个住过老房子的人，大概都有过相似的感受：房屋渗漏、墙皮脱落、外墙保温层脱落等建筑质量问题层出不穷，还有形同虚设的物业，难以适配现代生活的配置，不合理的户型……

（图源：pixabay）

如今，很多20世纪八九十年代建的小区都面临着改造升级问题，改造数量庞大的老旧小区，也意味着庞大的资金投入，完全依靠国家补贴并不现实。

于是，“原拆原建”成为目前城市更新的热词。

“原拆原建”，也就是将年久失修的住宅楼拆除，原址再建新楼，让居民原地换上新房。与新购房屋相比，原拆原建中居民的资金投入低了很多。因此，很多居民对这种方式都抱有积极的态度。

位于杭州市中心，始建于20世纪80年代的“浙工新村”，成为首个实现了“原拆原建”的老旧小区。

“浙工新村”曾因全小区548户居民自筹了4.7亿元资金改造而引起轰动。

整个小区的更新费用约为5.3亿元，除去居民自筹的4.7亿元，其余资金由专项资金解决。

（图源：微博@杭州电视台综合频道）

2023年11月28日，改造项目正式开工。

项目总建筑面积约为8.1万平方米，拆除原13幢建筑，新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑，建了活动中心等配套设施超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上，容积率从1.8提高至2.1。

新建部分在户数不变的情况下，保持新房套内面积不小于原房套内面积并适当扩面，为居民设计了9种户型供选择。

新的建筑将大运河文化、浙工大精神等元素融入整体风格，建筑外立面构成线条似蜿蜒的运河形态，建筑色彩传承江南传统建筑特色，屋顶设计则借鉴大运河边传统屋顶的样式。

浙工新村建成效果图（图源：“拱墅发布”）

浙工新村的“原拆原建”并非一帆风顺，从2012年开始，小区居民就开始和城区相关部门沟通，协商方案，直到2023年7月，社区居民才终于达成一致，项目正式启动。

重建方案搁置期间，政策明确提出“实施城市更新行动”，释放的信号表明，城市建设从“增量扩张”向“存量优化”转变，大拆大建的模式被淘汰，拆迁致富的红利已经很难再享受到。

于是，具备天时、地利、人和的浙工新村重建项目，成为浙江城市有机更新的一次大胆尝试和创新。

浙工新村建成效果图（图源：“拱墅发布”）

浙工新村的更新模式，向自下而上的“社区规划”和多元化城市更新迈出了试探性的一步，为未来诸多的城市建设和更新提供了一个新的方式。

浙工新村建成效果图（图源：“拱墅发布”）

面对“原拆原建”这一新事物，北京、上海、杭州、广州等地都在谨慎探索，也碰到了层出不穷的难题。

最大的难题是如何让所有居民达成共识，成都一个万人小区的业主们5年前就张罗“自拆自建”，但同意率卡在了99％，目前仍无实质性进展。

（图源：pixabay）

02

拯救“老破小”，看他们怎样做

既然“原拆原建”难以推行，那么优化原来的环境，是多数老旧小区的选择。

通过城市成片式更新的方式，把一个个原本的“老破小”集中统一管理，采取一些改造措施，比如，拆围墙，规划升级主入口交通，统一物业及配套设施等……也让我们看见当下“老破小”更新的一种全新方式。

居民们的诉求，不过是希望小区能整洁一点，有能让大家活动的公共绿地，有一个相对来说比较安全的环境，有规范的管理。

建于20世纪50年代的曾经的工人新村——上海曹杨新村，进行了现代化的升级改造，整个工人新村目前被改造成了一个开放式的社区文化商业综合体，不仅有社区食堂、文体中心等设施，还建了为年轻人提供的保障型长租公寓。

（图源：刘宇扬建筑事务所，摄影：朱润资）

作为曹杨新村“序厅”的曹杨百禧公园，前身是一条货运铁路线，被重新规划建设为一个全新的、多层级、复合型步行体验式社区公园绿地，堪称“中国的高线公园”。

东园二村位于上海浦东陆家嘴的核心区域，是20世纪80年代所建设的住宅小区。小区拆除了一侧的围墙和铁门，取而代之的是一条连续的游廊，将公共区域围成了一个微型园林，大大改善了小区的环境。

东园二村（图源：未相景观，摄影：吴清山）

“老破小”住宅的重点改造还得从内部入手，这些住宅当年以“满足最基本的生活需求”为设计原则，存在无客厅、卫生间狭小、户型不方正、采光不良、动线杂乱和收纳低效等问题。

《梦想改造家》节目中不乏这样的改造案例。

设计师本间贵以无数魔鬼般的细节，在“人均六平方米的家”仅有47平方米的局促空间中，为委托人一家打造了供7口人居住的能陪伴三个孩子成长的家。

“人均六平方米的家”改造前（图源：东方卫视梦想改造家）

设计师根据家庭成员的生活规律重新布局，将家里的老人安排在一间卧室，包括一张上下床和一张独立小床，均安装了隔声帘，以保证隐私。

“人均六平方米的家”改造后（图源：东方卫视梦想改造家）

夫妻俩和孩子则安排在另一间卧室，睡床采用全新独特的“百宝盒”设计，将原本单一的床体功能多元化，同时承担起休息、储物，以及隐私隔断的功能，一间房变成两间房。

“人均六平方米的家”改造后（图源：东方卫视梦想改造家）

聚焦二娃家庭学区房的“纯刚需”，设计师梁穗明打造了“落差巨大的家”，成为城市“老破小”改造的经典案例之一。

为了给孩子更好的教育，一家六口搬到了不足70平方米，有30年房龄的学区房，房子通风性差，潮湿又阴暗，一家六口要共用1平方米的洗手间。

“落差巨大的家”改造前（图源：PONE ARCHITECTURE，摄影：恩万建筑影像）

设计师将南北面的老旧小窗替换成整面的大玻璃窗，打开南北对流通风系统，让阳光进入。原本不大的房子被厚厚的承重墙一分为二，设计利用承重墙对空间进行“动” “静”分区，满足了业主的生活所需。

“落差巨大的家”改造后（图源：PONE ARCHITECTURE，摄影：恩万建筑影像）

“落差巨大的家”改造后（图源：PONE ARCHITECTURE，摄影：恩万建筑影像）

一对90后设计师小夫妻，因为预算有限，买了南京市中心的一户“老破小”，不规则的46平方米室内空间，带前后院，房屋初始状况很糟，潮湿漏水、长满杂草。

（图源：MOU建筑工社，摄影：吴昂）

夫妻俩依照自身居住和办公的需求，在不大的房屋中创造出了客厅、餐厅、书房、办公室、厨房、卫生间、卧室、前后院9个空间。

为了增加采光，把南院客厅的窗子打开、三角区的天井作为辅助采光，家里尽量减少空间隔断，让视线得到延伸，整体开阔许多。

（图源：MOU建筑工社，摄影：吴昂）

定制家具，则让不规则户型中边边角角的空间都没有被浪费。

（图源：MOU建筑工社，摄影：吴昂）

03

让“老破小”旧貌换新颜的通用设计法则

如今，越来越多的人选择在都市安家，小户型和紧凑型生活方式，成为大势所趋。

房子的大小并不重要，重要的是住在里面的人。虽然空间有限，但并不意味着牺牲舒适和美感，相反，它更需要我们以创意的眼光和巧妙的设计，从内打破住房本身的限制，实现空间的最大化利用。

让“老破小”旧貌换新颜，有一些通用的设计法则。

（图源：《老房新生 小家改造攻略》）

1.能打通的地方就打通

在电视剧《我们的婚姻》中，男女主的家是小户型，但看起来却有豪宅的既视感，其中的奥秘就是——打通隔断，能拆就拆。

客厅与阳台借助拉门分隔，扩大了视觉面积，客厅中的隔断也是玻璃的，整个公共区域通透敞亮。

（《我们的婚姻》截图）

（《我们的婚姻》截图）

实墙阻隔越多，家越显小，在开放的空间中，你可以更加畅快地呼吸，并享受与家人朝夕相对的幸福时光。

（图源：unsplash）

2.尽量选用干净的浅色调

平常穿衣服我们都知道“白色显胖，黑色显瘦”。

同样的道理，在布置家的时候，选择浅色调、中间色作为装修基调，比如浅米色、乳白色等，这些色彩有扩散和后退效果，会在视觉上显大至少一倍，而且会令空间有种轻盈通透之感，带来开放和宽敞的感觉。

（图源：pixabay）

3.按照家人的需求规划空间，考虑功能叠加

按照传统的做法，家里至少要3个空间：一个客厅、一个书房、一个客房。

但我们在规划小户型时不应该这么刻板，从自己和家人的生活习惯出发，一条一条把需求列出来，把宝贵的空间留给那些真正实用的功能，用在刀刃上。

混合功能的核心区才是大势所趋，可以利用功能叠加进行空间整合。常见的有：做饭+用餐=餐厨一体，用餐+工作+会客=客餐厅，工作+休闲+会客=起居室，等等。每个房间都可以容纳多个功能。

（图源：unsplash）

4.收纳空间很重要

空间，就像海绵里的水，只要愿意挤总会有的，对于有限的空间而言，储物无疑是重中之重。

越是空间有限，越需要精心设计和归纳自己的需求，充分利用每处空间，相对于独立储物柜，根据尺寸定做贴合墙壁的壁柜，把收纳集中在一面墙上，是最常见也是最有效的方法之一。

（图源：unsplash）

结语

建筑师赖特曾说：“空间不是为了占据，而是为了让灵魂有地方生长。”

大房子不等于幸福，小房子不等于蜗居。

用心赋予生活情感和温度的设计，就是好的设计。

电视剧《森林民宿》剧照（图源：豆瓣）

参考资料

《王凯：原拆原建为什么难？》（2024.5.27总第1141期《中国新闻周刊》，记者：张馨予）

《为什么越来越多的老破小开始“原拆原建”！》（公众号：“良有方”）

《老房新生 小家改造攻略》（里白空间设计 著，出版社：江苏科学技术出版社）

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