现在的楼市，大家慢慢理解政策背后的逻辑了，就是下跌的越厉害的城市，政策出来的尺码就越大，有上涨的或者销量还不错的地方，那楼市政策就姗姗来迟甚至还是非常严格的限购着，就像咱们前几天说到的全国房价最贵的县陵水县，就是因为房价没有出现明显下跌以及销量还维持住了，所以现在的购房难度比部分一线城市都严格，但是多数的城市就没有这么好的现状了，就像最近的南京，最近也是政策频频，但是更多还是后劲的一种乏力表现。

就在7月5号，南京楼市连续发布了两条新政，从即日起南京取消了全市商品房项目公证摇号的销售要求，要知道南京执行这个摇号已经有7年时间了，而现在一夜之间就取消了；另外一个政策是对参与以旧换新的缴存职工可以上浮20%的贷款额度，个人为60万， 家庭为120万。而这并不是南京近期的松绑操作，其实从5月11号开始，南京就出台了买房就落户的政策；5月16号，南京多家银行又宣布首套房利率下调到3.45%，这是比517新政还要早发布的利率下调操作，517之后首付比例下调后，南京也从527跟进了首付最低15%了，结合六月的这两条新政来看，南京楼市确实着急了，房价和市场的下跌已经到了迫在眉睫的时候。

因为517新政之后，南京楼市还是有短期的火爆场景的，根据南京网上房地产的数据来说，当月18号南京新房认购了349套，19号认购了272套，20号更是认购了366套，当然这个火爆没有能持续，根据克而瑞的数据来看，南京5月新房的成交面积为27万平方米，环比依然是下跌了16%，同比更是跌幅达到46%，5月的新房去化率仅仅只有7%，比一季度的去化率8%还下跌了1个百分点，比去年5月26%的去化率下降了19个百分点，这是销量方面的变化。

而根据我爱我家研究院的数据来看，南京上半年二手房的成交量为4.95万套，环比2023年下半年是上涨了15.2%，这说明南京在持续的政策刺激下，二手房的以价换量还是取得了一定的效果，但是跟2023年上半年的同比的跌幅依然还是下滑了12.1%，虽然销量有一定的提升，但是还是不及去年小阳春的销量，距离触底还有比较长的时间需要调整。因为南京原本是对落户寄予厚望的，要知道，经济强省的省会户口，在购房落户的期待上可以说是扑了个空，因为现在的这种二线城市的户口已经不是购房者特别关注的点了。

而且对人口吸引力而言，南京是不如一线城市的，加上早在去年9月，南京就曾经宣布降低了落户门槛，35岁以下大专学历缴纳社保就可以直接落户，所以你现在买房落户的难度反而还比35岁大专落户的难度就更大了，要知道，没有学历想在大城市买房立下脚跟不能说不可能，但是难度有多大，相信经历过的人都懂，所以，能买房的人早就不稀罕你南京户口了，而如果是单单为了落户去买房的人，多数人之前就有其他渠道可以入户你南京了，户口的吸引力可以说聊胜于无，这也是现在很多二线城市松绑户口的尴尬，因为没有北京和上海的户口资源，却期盼购房者要有想入户的那种冲动，所以户口给了，首付降低了，利率也调整了，但是效果反而还更差了一点，这换做哪个城市也不甘心啊。

而从价格层面来看，在2023年年末的时候，南京二手房成交均价已经跌破了3万元，只有2.99万元一平，而根据最新的数据来看，6月末的时候南京二手成交均价已经下跌到了2.42万一平了，可以说跌幅已经超过5000多元一平了，相当于半年的时间就跌掉了超16%的跌幅，即使是100平的房子，那就要亏50多万了，而且现在首付都已经只要15%了，相当于半年的时间就把首付给亏没了，这里面隐藏的风险还是不小的。

而南京房价下行的背后其实跟产业也有一定的关注，电子、石化、汽车和钢铁都是南京的传统支柱产业，但是大环境大家也都知道，传统产业基本都出现了不同幅度的下滑，所以南京去年GDP的增速还没跑赢全国的5.2%的大盘，而南京只有4.6%，作为江苏省会，GDP占比只有全省的13.68%，而苏州则为19.3%，人口也只有954.7万，还没达到千万级别，所以不论是GDP还是人口方面，都被苏州压了一头，省会的存在感被削弱了不少。所以现在大家面对刺激政策，还是要尽量冷静一下，不要因为一些小恩小惠就马上掏钱出去买房了。

因为现在裁员潮还没大面积的到来，现在多数行业还只是降薪和降本增效的自救中，这需要一个过程，如果降薪还是没能挽救公司发展的话，那必然就是优化人员和裁员了，那时候才是普通工薪族的梦魇，而南京大部分的岗位薪酬就在4000-5000元左右，想要让月薪几千块还可能随时失业的刚需去接盘均价2.5万的房子，难度还是不小的，因为现在不管是从房地产业，还是从制造业的汽车行业，都已经卷的不行了，估计身处其中的从业人员已经感受到了，而像金融行业的券商、银行等，最近也是纷纷传出在降薪和节衣缩食；

再说中年男人的退路网约车，现在也是被无人车挤压了赚钱的空间，每个月干满三十天都很难抛出月入过万的收入了，所以从顶层到中层到底层，大家都在逐步感受到寒意，现在就是抓紧储备好自己的现金流和提前还贷进行过冬，数据是第一生产力和说服力，在星球内也会定期分享百城房价的详细走势，大家看到了每月的数据，心里自然就更加明白了。

所以现在来看，利率后续跌破2字头也是非常可能的，因为连广州都已经有外资银行可以做到最低首套3.05%利率了，像南京的话必然也会很容易的跟进，而3.05%离字头就一步之遥，当然存量老业主现在多数还是4.2%的利率，中间的利率差也变得更加之大，商贷利率追向公积金利率都已经指日可待了，去年如果上车的朋友，现在也只是懊悔的份了，如果是买的新房的话，可能还没收楼，价格就已经背刺了，二手的话，价格变动就更加大了，瞬间就沦为期待套现大军的一员了。

当然，房价可能不会大跌，因为这不符合软着陆的要求，只是，现在是在以时间换空间，降低一些过去既得利益者的损失，只是，新人就不要总是去填这个坑了，毕竟，大家现在赚点钱都不容易啊。