5月17日，传了很久的“史诗级”救市政策终于落地。当日，多个政策公布，股市房地产板块迎来“炸裂性上涨”。

首先是在当日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，提出全力支持应续建项目融资和竣工交付，地方政府酌情收购已出让的闲置存量住宅用地，提出商品房库存较多城市地方政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房等。这意味着，政府下场回购库存房得到了中央层面的支持。

随后，央行连发3条重磅房地产新政：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调公积金贷款的利率水平；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。从政策的指向来看，降公积金利率，主要是针对刚需，也就是第一次买房或者置换的人群；降商贷利率，主要是针对改善需求；而三条政策加起来，主要是针对投资需求——降低购房门槛和购房成本，都是刺激购房者下场的有效手段。市场都关心影响如何，刚过去的这个周末，整体看，政策效应立竿见影，把本来逐渐下行的市场信心全面扭转了！4-5月份，虽然购房需求在各种政策的影响下继续释放，特别是很多城市的二手房成交量延续上升态势，但全国整体房价仍在调整，“以价换量”行情延续。由于长时间市场信心的底部调整，导致价格短期内缺乏企稳上行的动力，整体看，主要热点城市依然处于下行通道中。

因为政策出台在周五，所以网签数据还没有反应出政策的变化，甚至因为政策中明确提及了首付及利率下调，北京等城市是否执行，执行幅度需要等各地明确，所以还影响了部分不急网签的购房者等政策落地。实际市场成交有明显升温，5月18-19日，北京二手房日均成交再次突破1000套（周六900+周日1100+），基本达到了2024年小阳春的热度，新建住宅成交量也出现了部分项目升温的现象。整体看，单日认购数量也出现了明显企稳上升的现象。首先：重磅政策内容很多，但是目前看，全国只有公积金政策降息已经落地，对于市场来说，其他3个政策各地如何执行还要等细则，所以政策的影响将在本周以后逐渐影响市场。其次：连续多次重磅政策释放，代表了稳楼市的决心，只要楼市不稳，政策肯定还会继续出台，所以对于市场来说，见底企稳已经可以预期。从全国看，目前除了少数一线二线城市外，大部分现在房贷最低首套利率已经进入3.45时代！

简单计算，相当于从100万30年月供之前最低4631元，减少到4462元，

每月月供减少167元，而且30年减少利息合计达到了60686元。

第三：整体看，短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。

第四：房地产市场供求关系已经发生根本性变化，增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。需求端，降低购房门槛和成本仍是政策聚焦点。楼市的核心还是看北京等龙头城市，具体执行的细则会影响市场走势。整体看，2024年楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中，市场也期待政策的力度更大一点。

房价确实不会普涨了，但依然会有结构性的上涨行情。未来，有人口流入的城市继续涨，那些人口流出，房子过剩的城市，房子就会逐渐变成水泥钢筋，除了住，没有任何价值。目前的市场成交量只是回归到3月中旬，购房者还在犹豫，价格以价换量为主。中国楼市的核心是看京沪，深圳最近虽然已经在前期大幅降价的情况下有所止跌，但影响全国依然需要京沪带头，从政策看，上海和北京如何执行517政策，是不是能降大幅度降息，将决定这一轮政策拉动的楼市小阳春能走多长！