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最近挺忙，人也挺忙，政策也挺忙。

由于长时间经济下行，小公司也得开源节流，老板成了编辑，编辑成了老板，一个人成了多项全能，有时候稿子实在来不及更新，所以趁周末不忙赶紧更新一篇。

政策端的消息近段时间也是不断刷屏，估计接下来关于政策的消息还会很多。

毕竟高层已经发话了，下半年势必要刺激经济，楼市被当成夜壶再次启用。

高层已经授意，关于楼市的政策松绑也不会藏着掖着，只要有利于楼市回暖或经济向好，接下来不管出什么政策都不要觉得稀奇。

这一轮政策的止点，就是楼市回暖的高潮点，不把楼市烘托到预想的轨道中，政策端不会停止。

有人可能就犟上了，不管出什么政策就是不买，还怂恿大家一起都别买。

我只能说，在政策浪潮中一个人或一小撮人的声音不足为惧，会有一大波人追着政策跑，只不过现在大家都在观望中，在密切观望抢跑的人，然后加入抢跑大军。

所以从政策端来看，楼市必须回暖，也必然回暖，也只有楼市回暖经济才会好转，这是一个相辅相成的死循环。

不过，楼市回暖需要周期，周期的长短取决于信心的回归，现在政策的不断向外释放，就是再给信心背书，信心不够就是背书不足，政策端还要释放更加利好的消息。

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我们简单来理一下近期政策不断发声的时间线：

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

7月19日，“民营经济31条”发布，围绕持续优化民营经济发展环境、加大对民营经济政策支持力度、强化民营经济发展法治保障、着力推动民营经济实现高质量发展、促进民营经济人士健康成长等方面提出31条政策措施。

7月21日，《新闻联播》播放审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

7月24日，在召开的政治局会议上，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

7月25日，在国家税务总局发布的一条《支持协调发展税费政策指引》，共216项支持协调发展的税费优惠政策指引，其中19条支持楼市减免税费。

业内人士表示，此举是贯彻落实7月24日中央政治局会议提出的“积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用”，尤其对于房地产方面，中央明确要求“适时调整优化房地产政策”。

7月27日，住建部在企业座谈会上表示，进一步落实好降低购买首套房首付比例和房贷利率，改善型住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

业内人士猜测，以上两条政策是对政治局会议上提出的“适时优化房地产政策”做出的回应，目的是为了给楼市注入信心，让楼市快速回到预想轨道中。

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其实住建部提出的三条政策举措信息量巨大：

1、降低购买首套房首付比例和贷款利率；

2、改善型住房换购税费减免；

3、个人住房贷款“认房不用认贷”！

我们先来看下第一条：

降低购买首套房首付比例和贷款利率。

其实楼市环境不好，很多城市的首付比例都默默降到了3成，像无锡首套房首付普遍是3成，首套房贷利率也是降到了有史以来的3.6。

如果按照住建部的要求，再降低购房首套房首付比例，多数城市包括无锡在内的首付应该要降到2成。

按照央行和住建部的要求，估计房贷利率下调目前没有下限，接下来估计会出现3.5、3.4，甚至破3。

这条政策的提出好像回到了15、16年。

上一轮楼市下行周期中，为了刺激楼市回暖，政策端也是不断打出组合拳，央行不断降息降准、减免税费、降低首付比例、下调房贷利率等。

记得2016年4月，我买华府庄园首付只要2成，当时华府庄园的房价只有5800元/平，一套90平的房子总价只要52万，首付11万就可以搞定一套房，按照30年利率4.2等额本息来算，月供只要2000元，想想那个时候买套房子多幸福。

当然了，现在的房价不能同日而语，现在无锡小面积的起步总价都要150-200万间，就按总价150万计算，首付2成，要贷120万，按照30年利率3.6等额本息来算，月供就要5900元。

如果起步总价按200万算，首付2成，贷款160万，按照30年利率3.6等额本息来算，月供就要7300元左右。

总之首付越少，月供越高，在经济不稳定的情况下还是要慎重考虑的，也要谨记切勿用高杠杆买房，在大环境不稳定的情况下一切皆有可能。

按照目前无锡的首付情况，降低到首付2成都不值得一提。

近期无锡有很多楼盘为了加速去化，喊出了首付分期的口号，比如大华锦绣前城首付分期8万就可以买房，上城壹号更狠，首付分期6万就可以上车，而且首付分期的趋势开始发酵。

总之，先把想上车的忽悠上车，上了车在考虑补车票的钱。

再来看第二条：

改善型住房换购税费减免，这条政策的出台绝对找到了方向，应该把矛头对准改善而不是刚需。

从最近无锡的成交结构来看，120平及以下的成交占比越来越少，120平及以上的成交占比开始走高，尤其是160-200平的成交占比成为市场主流。

这说明刚需已经没钱了，连上车的机会都没了。

改善则是换仓，卖旧换新，这部分人还是有机会腾挪的，只要优惠到位、政策到位、减免到位，改善需求的换仓可以刺激一波楼市回暖。

当然了，这个还是要看税费减免的力度，当时候别税费减免有限，还不如房子打一点点折来的实在，就很难成为一个有效的政策。

第三条个人住房贷款“认房不用认贷”：

其实这一条还在暗示坚持“住房不炒”基本政策没有改变，如果是不认房也不认贷，那么“住房不炒”就彻底退出历史舞台。

认房不认贷对改善客群是条很好的政策，以前认房又认贷，就是买了再卖算二套，不仅首付高利率也高。

无锡的二套首付比例是4成，二套房贷利率是4.2.

现在认房不认贷，卖出去再买，首付可按2成算，减轻置换的压力。

接下来就等各个城市“因城施策”了，估计无锡也在对新的细节政策研究制定中，我们可以拭目以待下。

按照这个趋势，要是一直追政策那就有的忙了，这种持续性搞不好要到年底，主要还是要看政策的效果性。

总之，楼市在回暖的路上，不回暖就持续加码，毕竟我国的房地产是政策市。