现在，房地产市场正在适应“二次房改”带来的多变现象，未来两三年重点在于保障房的建设，这是“二次房改”的关键一环。

值得注意的是可能2028年左右房产税会落地？对此，我们在看懂周期的同时，还要清楚“二次房改”的剧本演绎。

第一、二步：去库存和去杠杆

我们经常看到的“供给侧改革”和“三去一降一补”等系列动作，这些都是“二次房改”的背景事件，最早可以追溯到2015年的政策布局和落地。第一步是去库存，2015年左右开始，控制土地供应，侧重房子卖得好的城市土地供应更多，导致地价和房价出现一波向上跃升，紧接着2017年调整供地模式，调控楼市。

同时，2018年左右落地降行政成本和机构改革，盘清全国房子数量，继续实现去库存调节市场，直到2020年前土地库存并没有发生明显变化，总体采取涨价去库存的大方向。对此，去库存后，紧接着第二步开始去杠杆动作。

去杠杆首先从央企的“退房令”、金融牌照、P2P和银行保险等融资渠道处理，接着房企“三道红线”发布，奠定了去杠杆的力度，也意味着野蛮发展的周期宣告结束。同时，2019年左右工业化顶峰后，多样性和复杂性的问题开始显现了。

值得注意的是2022年左右，租售并举和开启房地产新模式开始亮相，进入“二次房改”的第三步。

第三、四步：保障房和房产税

由于去库存和去杠杆势必会带来深度的影响，化债问题将是地方、企业和居民共同面对的问题，强化公有制企业的主体责任成为关键的一环，第三步是落地保障房(占比20%左右)，例如配租型和配售型。配租型保障房（或租赁住房市场）可以成为一种新的加杠杆主体，例如发行公募基金之类的，或者类似韩国全租房模式，有助于构建租购并举的住房制度。

值得注意的是租售比将陆续成为二手房价值的核心变量。保障房是一种住房兜底政策，同时也可以化解去库存和去杠杆带来的经济影响，例如下场收储房子，再把其作为保障房推向定向市场。

同时，配售型保障房还是有一点商品房的味道，意味着半价左右继续向居民部门融资，协调分配关系。收入低有保障房选择，收入高有改善型商品房选择，富了也有豪宅选择，满足不同群体的住房需求。总体方向是省会城市以及经济强市，预计2025年左右完成化债。对于东莞这座城市来看，你也会发现东莞6个配售型保障房计划上市时间是2026年，似乎时间线就是那么巧合了。

第四步，自然就来到大家特别关心的房产税问题？房产税会在“金税四期”的加持下，实现有房贷就退税的利好，同时也会刺激扩大内需市场，与消费退税形成一个闭环。房产税的落地对于房价一定是利好，会更加体现出商品房市场的商品化属性。

例如，首付最低可5%和更低的房贷利率，通过买商品房退税辅助楼市的健康发展。通过房产税（持有税、增值税等）保住了很多房子的价格，国有资产更加保值增值，也是人民币锚定物之一。例如，全国房子价值400万亿计算，商品房(占比80%左右)交房产税，大概有320万亿，可阶梯式或分层式系数收税，每年收税大概有几万亿的规模。

房产税落地的同时，可能也会赋能农村宅基地，实现农村资产价值的背书。简单来说，哪类房子交税更多，它应该就更有价值属性。房贷利率超低之时，大概率就是房产税全面落地之时，预计房产税会在2028年左右落地，那时经济已经全面热起来了。

第五步：农村集体用地直接入市

农村集体用地的直接入市，这是构建新质生产力的新赛道之一，可能是一个十万亿级别的市场。之前是把地收为国有后，再入市，所谓的土地财政，城市里的房价也是税收的一种表现方式；未来可能是直接入市，这里有增值税再平衡分配，例如收益一半给村集体，另一半交给地方。

值得注意的是全国统一大市场的构建，通过农村集体用地直接入市，让很多城市的郊区或者农村地区卖地增加收入，实现共同富裕。因为农村集体用地可以直接入市，地方也会把学校、医院之类的配套落地到更多农村地区，拉升农村集体建设用地的价值，争取卖到更高的价格。

例如，东莞正在搞的现代化产业园，不仅有工厂和保障房的城市更新，还会配建相应的配套设施等。城乡融合发展的模式会得到进一步的完善，乡村振兴也会全面深化发展。

这里需要额外补充的是全面给国有资产注水，股权财政和数字经济等领域会成为爆发的增长点。“二次房改”的剧本可能就演绎完毕了。最后，房子也要解决“养老”问题了？8月2日，住建部:加快推进房屋定期体检、房屋保险和房屋老养老金制度建设。