上午开会，没及时关注郑州第一拍的事儿！现在地产群，很多人也和我一样，不怎么关心房地产了。这会儿有点时间，看了看海义今天上午摘地的消息，蛮有趣的。
最为典型的是，暗流涌动之下，郑州楼市开始转向了。
第一，与国企合作，求得发展。
这是海义在郑州拿下的第四块地，放在当下，算是很猛的企业了。一个主要原因，就是与郑汴建投合作。
其实，不只是这一家民企，建业和省铁投，亚新和郑州地产集团，都是这种模式，也成了当下开发的常见模式之一。
地方国企，有很好的信用评级（AA以上）的话，融资又快又便宜，这是当下民营企业万万难以做到的事情。而民企经营更为灵活，产品和营销上往往有着自己的优势！
两者结合，国企融资，民企干活，最后一起分钱，成了当下最佳的合作模式。
海义迅速崛起，是个典型。
第二，郑州本土国企重新洗牌，小而美的房企崛起。
之前的鑫苑、康桥、名门、美景大概率成为历史，但沉舟侧畔千帆过，一批小而美的房企来了，像美誉中国的金沙，老板就一直亲自在郑州寻找合适的地块。
金沙落地郑州，只是时间问题。
金沙、海义、金桥，这都是最近两年新起的本土房企。
如果再加上之前小而美出名的普罗、亚星、美盛、益通等，一大批小而美的房企将在本轮郑州楼市洗牌中崛起。
有人来，有人走，不必悲观，不是开始，也不是结束。
第三，现房销售，没想象中的困难！
之前，郑州是试点现房销售。依我看，步子完全可以大一些，因为这两年的行情，有多少房子已经成为现房或者准现房了！
没办法，销售去化周期长，卖着卖着就成了现房和准现房。
如果说有影响，还是对出险的民营房企影响比较大，本来就够难得了，你又增加了游戏难度，那怎么能够挺得住呢！
但是之前就很健康的民营房企是例外，至于国企和央企，更没有问题。
这次海义摘得地块，被直接要求现房销售，并不意外。
悄悄滴说一句，我仍然不理解有些朋友，放着性价比较高的二手房不看，非要买更贵的期房！
第三，精细化运营时代来了。
海义摘得地块，经过2小时共计43轮次竞价，被郑州市郑汴海义管理有限公司以79000万元摘得，溢价率36.2%。位于位于郑东新区龙湖区域龙湖中环南路北、龙湖中环西路东，使用面积27652.26㎡（约合41.478亩）， 城镇住宅用地，1.0＜容积率＜2.5，毛坯限价25000元/㎡，精装修限价30000元/㎡。
有地产自媒体同行“录投记”粗算了其毛利率：
13.9%净利润率。
别管是国企的信用和融资优势，还是民企的灵活和营销能力，最终都要走上精细化运营的道路，上面的粗算，证明了这一点！
第四，产品的“军大衣”来了。
看土地的各种指标，海义大概率要做小高层，再加上限价以及市场的因素，性价比就不会差，很可能是宏光揽境之后入住北龙湖的又一门槛。
不再像永威上和院追求细节，不再像融创壹号院追求品味，不再像海马青风院子追求顶豪，而是主打性价比、功能和自己的主张。
就像当下年轻人群之中流向的军大衣。
多说一句，这不是消费降级，而是理念变了！
第五，不要奢望政策完全放开。
挂牌信息中，“毛坯限价25000元/㎡，精装修限价30000元/㎡”。之前，各路专家的解读之中，要解除限价的，甚至外媒都有所报道。
现在看来，纯属臆想。
那么，房地产行业一些原则性的政策，也将在相当长的一段时间内存在，比如房住不炒。
我还很年轻，有生之年，也许都能看到！那以后就不要奢想再像前几年那样从这个行业赚大钱，赚块钱！
第六，做好自己，任何时候都可以出手。
昨天有朋友联系，说在贝壳上看到了位于金水区的一套二手房，但前面有十几个人排队，能否找找关系，让自己买下来？
这说明什么？
现在的郑州楼市，相当一部分人悲观甚至绝望的时候，一部分人已经四处抄底了，从新挂地块，到问题楼盘，以及一些楼盘剩余的车位、储藏室，优质二手房、法拍房等等。
凶猛程度，超过了看见腐肉的秃鹫。
其根本，就是做好自己，留在牌桌，保持任何时候都可以出手的能力。
第七，重塑的郑州楼市，已见苗头。
现在郑州务实了，开发商也保持了理性，从土地招拍挂到房子的供需，都是如此，是规则改变的结果。
其实我们完全没有必要过度悲观，房地产行业将永远存在，改善房永远不会停止。
我看互联网发布会，联想到现在的电视、手机、汽车的进化——如果将来房子能做成互联网产品，是没什么意外的。
空间随时可以调整，功能能够花样，还能移动，各种智能管理都是科技狠活儿，是不是很酷！
另外，我没有想到这次是限价，估计是和拍地情况有关吧，至少不像以前那种动不动都是城投托底了，这是个好现象！
最后说下郑州楼市的二手房，2024年元旦之前，已经降低到了15万套以下，但进入2024年，突然又超过了15万套。
如果挂牌数量没到底，就是二手房市场还没到底，那就是郑州楼市没到底。那有没有一种可能，新房，尤其是产品好、性价比高的房源源源不断的到来，一些二手房将永远卖不出去了，永远只是中介平台上的一个数字？
这也是一个转向。
