自1949年新中国成立以来，在世界眼中可谓是翻天覆地的变化，特别是“城镇化”，71年时间，城镇化率从10%突破至60%，可以说，大部分人群都出生于农村，对农村最深处的记忆，回忆起来依旧历历在目，但是随着城镇化的快速推进，我们对农村的发展已没有太多的“期待”了，原因就在于，过去为了推动农村户口转为城市户口，不得已将“退出宅基地”作为进城落户条件的政策，虽然在退出宅基地时会得到一笔补偿金，但是长远来看，牺牲的是对宅基地的长期使用权，并不是一笔“划算”的买卖。

其实，将农村人退出宅基地作为进城落户条件本身就有失公平，由于老人由于长期生活在农村，并不习惯城市的喧哗环境，特别是：1.对大城市环境感到模式，不如农村那边熟悉；2.跟儿孙生活在一起，不如跟老伴在农村舒坦自由；3.需要与儿女分摊城市生活压力，比较累，这时若迫使他们退出宅基地，让他们反而没有退路可言，时间久后，还容易出现婆媳矛盾、闲出抑郁症等情形，不过，好在这类问题被及时发现，国家对农村宅基地引起了高度重视：

十三届全国人大三次代表会议代表提出的“关于进一步破除体制机制障碍更好推动乡贤回归的建议”，在9月7日，得到了农业农村部公开回复，明确不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。此外，国务院印发的《关于支持返乡下乡人员创业促进农村一二三产业融合发展的意见》还明确提出，在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

毫无疑问，这是对农村经济发展的“重大利好”，不少朋友表示，农村终于“放开”建房限制了，等了多年，老家的宅基地终于可以建房，对于本身就生活在农村家庭而言，意味着以后发的机会将更多，当年建成的空置房也能通过出租换得一份收入，老房子迎来被翻新和改建的机会，笔者认为，此次对农村建房进行了新的规定，对农村事业的助推作用可以说是前所未有的。

1.一般情况下农村户口返乡后户口不能变更回农村，部分城市比如吉林对退役军人、农村籍大学生才有开放户口“来去自由”特权，意味着原本是农村户口，因为享受迁出政策后，并不能继续购入宅基地新建住房，只能与当地农民建立租赁或联合改建的关系。

2.宅基地本质不变，依旧是满足农民住房需求，想要在农村大量开发住宅依旧行不通，另外宅基地建房和改建仍然需要走报批手续，不能凭借主观意愿随意改建，特别是不能过分加盖楼层，原则上不超过三层，遵循“一户一宅”原则，城镇户口不得以流转之名违规购买宅基地，也不得下乡建设别墅大院和私人会馆。

一方面农村户口面临更多“特权”，宅基地可以由自己决定是否上交国家，上交时国家给补贴，不上交可以自己新建住房，用于出租或自住，在建设方面，返乡人员可以与当地农民共同改建，增加了农村创造经济的灵活性。

另一方面可以带动农村经济提升，据不完全统计，全国闲置农房最少7000万套，部分农村区域空置率高达35%，如果按照每套房平均一年1000元的租金计算，每年相当于在农村浪费了700亿元，虽然，近几年农村出现了不少新兴产业，比如民宿、农家乐等，但依旧未能得到大面积利用，此次开放“乡贤返乡”后，对于养老产业、农产品产业等势必带来质的改变，同时还能缓解农民“买不起”城镇高价房的压力。

随着农村生活条件越来越完善，此次又放宽了“落户不要求退出宅基地”限制，部分朋友困惑，是否会对城市的房地产带来巨大冲击？其实，长期来看，影响是比较大的，棚改让当年的库存得以消化，城镇落户也让不少宅基地被收回使用权，而此次宅基地可以保留的情况下，增加了农村发展养老产业的可行性，因为空气质量、跟子女居住不够舒适，更多老人愿意选择回归农村生活，跟老伴一起过着憧憬的田园生活，可以想象，未来更多退休人员回归农村，城市的住房将面临更大的空置压力，那时或许不得不依赖二胎甚至开放三胎政策来提升城市活力。

华中科技大学特聘教授贺雪峰，长期从事农村调查，他认为中国土地存在的突出问题是发展不充分和不平衡问题，在城市化进程的大背景下，当下的农村其实是农民进城失败的退路。

不难理解，进城定居无疑在居住品质上能有质的改变，但是适应城市的生活方式和压力却是一个长期性的过程，盲目的推动城镇化进程必然会造成“农民进城和资源下乡”的错位，这也是贺雪峰教授的核心观点，比如山东曾一度计划将全市8000多个村庄全部拆掉，重庆以每亩15万元—20万元的标准腾空宅基地，农民进城后，腾空的宅基地和耕地又由谁来管理呢？这是一个问题，即使耕地被重新洗盘以出租的形式管理，又由哪些人来担任农民这个角色呢？

可见，这种为满足城镇化而采取的急切搬迁措施，换来的只是一个“中看不中用”的表面数据，通过拆迁款很容易快速买到城镇住房，但并不能确保进城后未来收入水平能够维持城镇生活的高压力标准，这种失衡现状已在城市中发生，根据北京薪酬报告，32万个样本数据中，工资收入低于平均水平的占比超过42%，2k-3k的收入占比达到11%，这个群体的年收入差不多只够北京一套的月供，即使当年拆迁买了房子，长期下去，又何谈生活质量呢？

相比城市中的房价而言，农村宅基地本身并不值多少钱，但它却是农民进城最坚实的后盾，即使打拼失败，又或者不适应在城市生活，至少宅基地的存在可以让他们回乡养老有个落脚之处，随着宅基地的决定权再一次回归农民，不再作为进城落户的必须腾退条件，我国的城镇与农村“双结构”发展才会彰显出多元化的魅力，这一刻，我们都该为祖国的决策点赞！