文 | 安吉拉·吴

来源 | 地产大白话

（4.3-4.9）一周楼市看点

全国楼市

1）郑州二环外取消限购；

2）合肥放松限购。

北京楼市

1）丰台青塔、大兴西红门挂地；

2）东五环平房和光煦境拿预售；

3）奶西金隅109㎡竟做两居室；

4）越秀进城双子齐亮相。

前言

刚刚过去的一季度，大伙经历了久违的楼市小阳春。

尤其是春节后的两个月，相比1月份确实有了比较明显的回升。回温之余，也让人不禁深思，这样的“暖”能持续多久。

一季度特别是年后的市场回暖，有其多重客观原因。

包括较为友好的房地产政策环境，从中央到地方，从货币端到财政端，从供给端到需求端都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所修复；另外从去年12月份疫情放开后，大量购房需求开始集中释放，但由于今年春节较早，一定程度上影响了1月份的楼市成交，那波需求洪流延滞到2月份甚至3月份。

用万科郁亮在一季度业绩大会上的观点，

市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和复苏阶段。

为了延续这波温和复苏的“小阳春”态势，各地纷纷给楼市松土，频降春雨。

据地产大白话统计，刚刚过去的的一季度，多地调整优化购房政策，包括调整限购、限售门槛，发放购房补贴、降低首套房贷利率、调整公积金贷款额度等政策，其中，安徽合肥、河南郑州、福建厦门、辽宁沈阳等地不同程度放松限购政策，广东深圳、湖南株洲等多地调整、放宽住房公积金贷款政策等。

北京方面一季度新房、二手房成交火热，个别优质地块成交火热，土拍市场也开始加快供地节奏，新房端则开启拿证绿通，加速入市节奏，及时形成有效供应，个别热点区域新盘即将形成龙虎争斗的激烈场景。

目的只有一个，趁热打铁，为楼市小阳春“续命”。

01

地产大白话

郑州二环外取消限购

4月3日，郑州官方发布消息，调整限购区域。

目前实行的新政策为：限购范围为航海路以北，桐柏路以东，农业路以南，中州大道以西，限购范围内依旧执行每个家庭2套住宅的限购政策。

另外对于限售政策也相应放松，并且限售政策也从原来的“取得不动产日期”起算调整为“签约合同时间”满一年即可出售。

大白话评论：防止“小阳春”被几场细雨和狂风淋湿了、吹跑了，急忙下药，赶紧续命。

02

地产大白话

合肥定向、分区放松限购

4月4日，“合肥发布官宣”对楼市政策作出3大调整：

①在庐阳区大杨镇等购买住房不限购。限购资格查询时，上述非限购区域住房不计入家庭住房套数；

②有60岁及以上成员的本市区户籍居民家庭等，可购买第3套住房；

③对持有安徽省居住证且居住地址在安徽省合肥市的非本市户籍居民家庭，可在限购区域购买1套住房。

大白话评论：硬核政策是第三条，外地需求有证就开绿灯，最会“赌”且经常赢的省会城市，自然不放过全省第一的吸附力。

03

地产大白话

北京丰台青塔、大兴西红门再挂地

丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地。

用地规模为16944.582㎡，地上规划建筑规模为52000㎡，容积率为3.0，控高80米，挂牌出让起始价为人民币23.9亿元，设定土地合理上限价格27.485亿元，起始楼面价：约为4.6万元/㎡。

大白话评论：西四环外，非常抢手的地块，西侧华曦府卖7.5的单价，曾经一把清，这块地将肉眼可见的火。

大兴区西红门镇DX04-0102-6005地块R2二类居住用地、DX04-0102-6007 地块A334托幼用地。

住宅地块占地35791.4㎡，容积率为2.5，地上规划总建面89478.5㎡，控高45米。挂牌出让起始价为人民币32.4亿元，设定土地合理上限价格37.26亿元，起始楼面价约为3.5万元/㎡。

大白话评论：西红门鸡蛋灌饼卷了一阵子，还有不少粗粮待下锅。

04

地产大白话

朝阳平房和光煦境拿预售，开盘在即

北京楼市除了土地供应端热潮不断，小步快跑，新房市场同样有条不紊地摆开积极入市的阵势。

2022年3-4批次拿地的项目，到了集中入市的时机。公布案名、公开产品户型、开放售楼处样板间、拿预售证、集中开盘，节奏丝毫不含糊。

就那东五环外、朝阳北路平房双子星来说，同一天拿地的保利和光煦境和三元玺悦朝阳，前者已经拿预售，筹划择机开盘中；后者目前还只是在大悦城开个展点，售楼处还没开放。

保利和光煦境面对隔壁好邻居，丝毫不惧，产品规划选择直面硬刚。

同样定位高品质改善盘，项目规划7栋楼，6-18层洋房+小高层设计，共计406户。

户型规划上89-99-105-115㎡品质型三居，170㎡大尺度四居，还有惊喜大宽厅，策略是门槛更低、尺度更大、选择更多。

同样是8.5万/㎡的指导价，由于产品面积段的下探，降维打击，和光煦境的总价门槛比隔壁邻居低了将近100万。

05

地产大白话

109㎡做两居，奶西金隅还能再大胆不

同样是去年四批次，中建宸园、望京樾迎来奶西三兄弟，金隅朝阳奶西地块有新动静，大伙惊呼，金隅还是很大胆。

项目公布案名“望京云尚”，随后放大版的户型规划正式亮相。

109㎡做奢华大两居。

项目容积率2.2，总体量7万㎡，其中现房销售面积35000㎡，指导价85000元/㎡，整体立面以中式简介风格为主。

有金隅朝阳十八里店的先例，金隅望京云尚设计依旧很大胆。109㎡两居室起步，搭配138-148-163㎡三居-四居，大尺度超乎你的想象。

109㎡做两居，162㎡做三居，这豪横尺度空间，足够大胆，奢阔尺度，精装交付。这样的产品用心是否能打动北京东部朝阳新贵，我们期待金隅“云”系新品入市表现。

06

地产大白话

越秀进城双子齐亮相

兔年开年后的北京首次土拍，越秀俩“子”揣兜，越来越秀。

昌平项目命名“越秀星樾”、石景山项目取名“越秀天玥”，南方常用的2大高端产品系安排妥当。

总共8.9万㎡的建面，有4.5万㎡的现房，20/19地块的容积率为2.6，限高60米，18地块的容积率为2.5，限高45米。

星樾的产品面积段比网传的版本更丰富，59㎡惊喜一居室，主力79-82-94-100-106㎡两居三居，还有120㎡功能性四居。期房指导价6.2万/㎡，小户型最低总价366万起，首套首付128万即可上车。

79㎡纯南两居室，严格来说是2.5面宽朝南，南向尺度约8.2米，客厅及主卧均带飘窗。

100㎡三居室与79㎡两居为2T4的拼接，南北通透，动静分区，而且大尺度面宽，三开间朝南，双向朝南主卧套设计，独立玄关，卫生间干湿分离，厨房U型设计。

3月18日项目已经开启意向登记，3月25日开放正式售楼处，4月初开放样板间，预计4月中下旬开盘。

石景山越秀天玥，有着敢于跟中海叫板的勇气。

石景山项目则是以三居四居改善产品为主，主打97㎡三居洋房，99-115㎡小高层三居，130㎡高层四居。

一共规划6栋楼，有洋房和高层南北有序排开，南低北高，现代流线型立面，显得格外美观大方。

面积段包括81-130㎡，2-4居，少量80㎡两居吸收地缘性刚需，另一方面放低姿态，避开区域内的直接竞争。项目指导价7.48万/㎡，总价598万，首付240万起。

81㎡两居与昌平项目类似，独立玄关入户，南向2.5面采光，双卧朝南，主卧与客厅带飘窗。厨房U型设计，卫生间面积不大同样做到三分离。

96㎡三居两开间，传统的H户型，优势不明显。

99㎡三居则是两梯四户的端户型，南北通透且全明，大尺度厨房U型设计，主卧套和客厅带飘窗。

102㎡三居是96㎡的升级版，亮点在270°网红转角边窗设计。南向主卧套间设计，餐客厨一体，次卫洗漱卫三分离，厨房U型设计。

115㎡三居是三阳开泰户型，南向三面宽达9.5米。

130㎡四居是经典四叶草户型，全明通透设计，南向三面宽达10.3米，南向卧室+客厅设置飘窗，主卧套房配置升级，配备独立衣帽间和卫生间，次卫洗漱卫三分离，各项功能空间和尺度都有放大，让居住生活品质也随之提升。

越秀天玥售楼处在点石商务区，在好邻居中海长安誉捷足先登的环境下，越来越秀的“秀儿”，会有怎样的表现？我们一起期待。

以上，今日份，『地产大白话』一周楼市看点，都在这里~