尽管史诗级政策轮番轰炸，福州新房市场反应还是很诚实。

市不动产登记和交易中心的数据显示，2023年，福州五区新建住宅共签约17095套，面积合计170.83万㎡。成交套数对比2022年下跌38%，创下近6年来新低，同时也是近10年第二低的水平。

是大家都不买房了吗？不，购房需求并没有消失，只是转移了。

与新房行情形成鲜明对比的是，2023年，福州五区二手住宅共成交了37583套，面积合计284.3万㎡。成交量同比大涨87%，创下近7年来新高。拉到近10年来看，也仅次于楼市火爆的2016年。

当福州楼市进入存量市场，“失控”的二手房正将新房按在地上：

摩擦！

回顾历史数据，2015-2017年，福州楼市也曾由二手房主导。2018年以后，新房因倒挂明显、楼龄更新占据着绝对优势。

但近两年，二手房交易占比越来越大，目前市场份额已从2022年的42%扩大到2023年的69%。也就是说，福州五区每成交10套房子，差不多就有7套是二手房贡献的。

众所周知，市不动产登记和交易中心的新房成交还包括了不少安置房数据，所以二手房实际占比是压倒性的胜利！

从去年2月份开始，福州五区二手房成交量就已连续11个月反超新房。最夸张的是堪称“政策月”的9月份，二手房成交套数约是新房的6倍。

二手房成交总量正在回赶新房，放到全市乃至全国也是同样的趋势。日前，官方透露了两组数据：

2023年1-12月，福州全市商品房销售面积816.73万㎡，同比增长9.76%；二手房交易面积546.97万㎡，同比增长40.65%。2023年1-11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高！

很明显，新房的楼市主导权正在逐渐减弱，全国住房交易逐步进入存量时代！

一般来说，新房相较于二手房，产品设计和房龄都具有明显优势，那福州购房者为什么要“弃新选旧”？

理由十分充分且朴实：

1.二手现房确定性更高

这两年房企暴雷潮的后劲很大，对烂尾的恐惧成了大家买房路上最大的洪水猛兽。就算能交房，“降标减配”的刻板印象也深深烙印在购房者的认知里。

相较于期房而言，二手房没有交付风险，所见即所得，即买即住，更容易受到购房者的信赖。

2.次新房挂牌增加

去年福州取消限售、限购后，二手房挂牌量激增。单单在贝壳找房平台上，目前五区二手房的放盘量就逼近3万套了。

反观新房市场，一方面，土拍骤冷导致住宅供应量减少，另一方面，因为市场下行，房企推盘积极性降低。

所以，不管是户型面积还是位置，买家在二手房市场的选择性更多。特别是次新房和安商房集中入市，分流了不少新房客户。东街1號最近还发现，抖音上不少本地房产主播也都从新房市场回流到了二手房市场。

3.不少二手房跌出了性价比

挂牌量激增，急于置换或变现的业主想要快速转手，只能降价抢跑。还有那些高位站岗面临“亏本供楼”风险的投资者，也在加速抛盘。这给了购房者捡漏的机会。

不难发现，当下福州主城不少二手房都跌出了性价比。典型的如东区“日光盘”阳光城檀悦，2018年开盘均价2.6-2.8万/㎡。最近在贝壳找房平台上，两套中楼层精装房源均以2.3万/㎡左右的价格成交，创下小区单价新低。

二手房有更大的议价空间，但新房市场只有闽侯等郊县房价在疯狂内卷，福州市中心的新房价格多数未调整到购房者心理预期。再加上新房产品“越做越大”，倒逼预算有限的刚需买二手房。

此外，“带押过户”政策的执行也降低了二手房交易风险和成本。总之，去年福州二手房成交碾压一手，并非偶然。

福州二手房快把新房干翻了！更可怕的是，2023年底，福州市区还迎来了一波新房集中交付，这意味着市场上二手次新房供应量还将增加，进一步对新房市场形成威胁。

现在的开发商，又要和同行竞争，又要和二手房竞争，怎么破？

一方面，新房品质要回归，提振市场信心。

东街1號上一篇分析过，2024年福州四区新入市国央企楼盘的比例将超过9成，按期交房其实问题不大。那购房者对开发商恢复信任的关键在于，产品品质的提升。

另一方面，加大优惠力度，大力出奇迹。

近日，台江金融街的守正乃春悦江府就从开盘3.3万/㎡降到了2.3万-2.5万/㎡，每平降幅高达8000元。在价格倒挂和地段优势下，以16套的成交量成为了上周福州五区+闽侯销冠。

总结下，2024年，福州楼市战场或许不会这么快重新回到新房上，但优质地段供应稀缺的、价格降到位的、产品力突出的三类项目仍有机会。

静待新房市场花重开！

上为正文。