南城宏远·雍雅台要来了？

作为南城的超级MINI刚需盘，该楼盘一直很低调，早在去年便已完工，但因开发商不缺钱，至今未开盘，目前处于准现楼状态。

不过，据淘房志日前现场实探得知，项目预计下半年会开盘。

其占地0.9万平，体量非常小，仅2栋16层住宅，以及1栋10层的商办，容积率2.5。

产品方面，建面约97-105平三房，以及建面约123平四房的小高层。

据说宏远开发商对这个项目很重视，用材用料都是奢侈的，停车库对标南城豪宅瑧湾汇。

不过，从现场实探来看，该项目周边老旧小区围绕，民建房颇多，像是在村里面，且楼下道路较小，路边停车较多，出行不太便利。

价格方面，目前未定，但去年年底吹风价去到3.5万+。

值得一提的是，目前南城刚需新房最高的上车价才2.8万/平，项目3万以上估计很难了。

那么，这个项目具体如何，一起来看实探情况。

位于宏远板块

南城楼市第三梯队

宏远·雍雅台位于南城宏远花园一街与金园路交汇处，靠近宏远路和黄金主干道之一的莞太路，宏远花园对面。

从区位来看，距离汇一城、市政府等核心区域都不算太远，大约在2-3公里左右。

不过，从所处板块价值来看，宏远板块的市场认可度比较低，愿意买单的人不多，属于南城西平、石竹、南城车站外的第三梯队板块，非热门区域。

个人认为，该板块无论居住还是投资价值都是较差的，区域的建设都相对比较老旧。

目前，环绕莞太路两侧的刚需盘有6个，从地段优越性来说，该项目不是最佳的一个。

交通方面，目前主要依托自驾与公交，周边1公里内多个公交站点，主干道莞太路改造升级后路面扩大，但在高峰期还是会出现交通拥堵的情况。

此外，地铁1号线莞太路站（预计明年开通）距离项目约1.3公里左右，也算是近地铁盘，不过步行来说还是有点远。

当然，在驶入莞太路前，项目周边的道路就比较尴尬，路比较小，路边车辆停靠较多，出进有点不方便。

总体来看，该项目区位价值并不突出，不是南城的热门首选，交通方面也比较中规中矩，并不特别优势。

生活配套比较丰富

但周边老旧民房包围

宏远·雍雅台，周边1公里内配套都是比较丰富的，当然核心的要到2公里左右。

商业方面，1公里左右有旺南世贸大厦，以及集服装、餐饮、夜市于一体的南城富民步行街和城市风景街，日常需求基本能够满足。

比较核心的大型商圈如莱蒙购物中心、印象汇、中天中央广场等，则要2公里左右稍远一些。

教育方面，2公里范围内有阳光一小、阳光三小、宏远外国语学校、东莞中学南城学校等等名校。

但从旁边楼盘的学校划分来看，未来该项目大概率入读南城阳光一小，该校为南城3所省一级学校之一，历史悠久，师资力量不错。

阳光一小 图源：东莞发布

生态、医疗方面，1公里范围内有元美公园、南城文化广场、榕园、罗大塘社区公园等地，日常休闲散步还是比较舒适的，但三甲医院基本要到3公里以外。

周边环境，项目基本被老旧小区包围，如宏远花园，且自建民房较多，像是居住在村里，周边居住环境很是一般，有待改善。

重点在于，该楼盘本身为超级mini的小盘，社区基本无啥园林配套，与周边建筑紧密接触，居住舒适性很受周边影响。

不过楼下有个公安局，安全系数还是蛮高的。

总体来看，该项目周边日常生活和休闲所需还是能够满足，居住氛围不错，但居住环境就稍微有点不尽人意。

2栋住宅1栋公寓

建面约97-105平三房

宏远·雍雅台，占地约0.9万平，总建面约3.5万平，容积率为2.5，为工改住项目，体量较小，是南城的超级mini刚需盘。

其共规划2栋16层住宅约150套，以及1栋10层商业办公楼约121套，小高层在南城一众新盘中还是比较稀有的，目前，该项目已经竣工，基本为现楼。

据营销中心销售介绍，今年下半年将开盘。

比较突出的一点是，规划了227个停车位，车位比1：1.5，车位比多数楼盘要充足。

据销售表示，车库是开发商花重金打造的，豪华程度以及品质感可以对标南城的豪宅瑧湾汇。

从外立面来看，该项目虽然是迷你盘，但品质感还是有的，办公楼公建化外立面，住宅楼玻璃幕墙与配色紧跟时代审美，颜值颇高，这点要比莞太路旁的某盘要强。

产品方面，共有3个户型，分别为建面约97-105平三房，建面约123平四房。

97平户型，配有双阳台，但三个卧室只有2个飘窗比较可惜；105平只有1个阳台，但三开间朝南，采光面超10米。

123平则是横厅式布局，4房2厅2卫，全屋飘窗设计，景观阳台约7.3米，全屋双面采光，全明户型比较不错。

物业方面，则为宏远物业，宏远作为东莞知名本土品牌，此前产品的口碑还是挺不错的，至于物业方面则褒贬不一。

项目对面就是宏远花园，可以参考该小区的物业。

去年年底吹风价3.5万+

沿线刚需新盘最高2.8万

宏远·雍雅台，目前价格未定，但此前吹风价要到3.5万以上。

其实这很正常，比较同为莞太路旁的几个项目，最高备案去到5万/平的都有，关键是售价如何。

从周边的二手房房价来看，均价在1.4-3.3万/平左右，如项目对面的宏远花园在售均价仅1.49万，楼龄较新的万科金色城品则在3.3万/平。

总体来说，二手房的价差较大，但同为小体量住宅的金色城品依旧能卖到3万以上。

新盘来看，南城目前的刚需盘，最低在2万左右，比如中证云庭、孚泰锦城；就连距离雍雅台最近，此前比较硬气的莞太印象，也从4万+降到最低2.5万/平了。

总体来说，上车价基本都在2-3万的区间。

很明显，虽然该项目还未定价，但基本上很难卖到3万以上，否则毫无竞争优势，大概率首开售价在2.5-3万之间。

此外，距离项目2公里左右便是城区目前热门新盘万科世纪水岸，该项目各方面均不错，目前价格也在2.5万左右。

若是雍雅台卖3万以上，基本被降维打击。

当然，不排除开发商为吸一波流量，给出更高的诚意。

那么，你认为宏远·雍雅台会卖多少呢？