我从2020年开始，跟大家反复警示光明科学城对光明的房价没什么用。如果说当时还有一些人反对，现在越往后，反对的人越少。

光明科学城不会给光明带来太多有效的购买力，反过来，反而会导致越来越多的楼盘，以科学城的名义卖房子，削弱它的价值。

这种类型的规划，对房价的影响往往在情绪，而非价值上。即，短期内误以为它能帮助房价上涨，但随着时间推移，才发现房价上涨是个假象。泡沫破灭，原先涨得多高，后来跌得多痛。

不懂得通过价值判断房价趋势，只是一味追热点规划的人，尽管自己不这么认为，但本质上在做的，还是一种投机行为。

规划对房价一定有影响，但规划的影响最终属于短期幻想，还是长期支撑，是影响大家决策的关键。

一路向西、地铁学校、旧改，乃至盛名之下的前海、深中/深珠通道，不同类型的规划，都是如此。

实力不够的板块，规划越高大上，想实现它的难度却越高。如果只看到规划实现会有多大的利好，一定会忽略时间周期和投资风险，如果能轻易复制第二个南山、第二个福田区，哪座城市还会受发展的困扰？

我所看到的，往往是越来越多的楼盘，搭配着文件犄角旮旯里面的文字，做宣传。

房价趋势的预测是一件很矛盾的事情。

因为很多风险提示，是跟“现状”相违背的。所谓风险，一定被一部分人错认成机会了。

2020年、2021年，我提醒光明的房价风险，有人说我黑光明；我提醒沙井、松岗、尖岗山的房价风险，有人在业主群骂我；我提醒龙岗的布吉房价风险，有人说我“布吉黑”。

现在现实告诉他们确实是这样。但楼市的风险不止一个两个。我在文章里面写坪山，只要点一下风险提示，评论区一定冒出反对声音。

一些坪山业主反驳，坚定看好态度。

看好坪山是没问题的，但是看好坪山与看好坪山的房价，二者不相干。

网上，或者文件说，哪里要建高新区，高科技公司和人才都会过来。

全国只有少数的一二线城市才有能力发展高新区，但是有能力发展，跟发展的时间快慢是两个概念。发展起来了，跟高新区的房价上涨也是两个概念。

网上，或者文件说，深圳要跟哪座城市通大桥、通高铁。

两个城市的价值不对等，交通环境越便利，越是虹吸效应繁盛的时候，产业、有钱人往更发达的地方迁徙，你反其道行之，最终谁胜谁负？

网上，或者文件说，哪里哪里要建珠宝市场，有钱人会经常买买买。

珠宝市场首先要解决商家入驻的问题，其次还要人流、交通、环境、商业氛围。如果没有珠宝市场的范儿，一个城中村包围的地方搞珠宝市场，你自己都觉得搞笑。

很多次有人说谭老师你又预测准了。我不会算命，我看的东西跟你们一样，也是官方的规划。

但是不一样的是，我能够站在客观的角度，分析各个区的规划，也可以把一些真正重要的“规划”放到重要位置。

比如土拍，这预示局部板块未来三五年的房子供求关系。

比如名校集团化，这预示深圳学位房的价值逆转。

比如过去的安居房人才房，未来的共享产权房，这会预示一部分板块彻底变成居住的地方。

大家在看待规划的时候，多长点心眼。与其迷信规划买房子，不如在买房之前，想一想两个问题：

规划是不是画大饼？规划要多长时间实现？