最近看到了一个热销海报：

观音桥的建发缦云项目首开就卖了101套房子，刷新了3项首开记录，单价在15000元/㎡以上的项目里，销售套数、销售金额、销售面积都是排名第一。

◉ 建发缦云销售情况，杨一设计并制图

我赶紧上重庆网上房地产官网去查了下，发现事情确实是这样，感叹一句：

重庆好久没见过真的热销海报了！

建发缦云是11月28号拿的预售，到今天也1个月时间了，现在已经卖了109套房子了，在重庆当下这种市场里，可以说是卖的非常好了。

作为地产前策出身的媒体人，数据分析一向是我的强项，于是我就在重庆网上房地产上，扒了下建发缦云的详细数据，有几点发现，跟你们分享下：

建发这次总共推出了2栋楼，共218套房子，卖了109套，正好去化率是在50%

◉ 建发缦云销售情况，杨一整理、设计并制图

1号楼主要是小户型，建面91㎡和99㎡，共126套房子，卖了81套，去化率有64%

2号楼主要是大户型，建面110㎡和128㎡，共92套房子，卖了28套，去化率有30%

1号楼整体而言卖的比较好，虽然朝向主马路，但是单价略低、总价也控制在250万以内，市场的接受度会更高。

而2号楼挨着支马路，车库的入口和出口全在这边，单价比1号楼略高，总价也都超过了300万，市场能接受的购买力自然也就下降了。

说明300万在重庆市场上仍然是个坎。

◉ 图源重庆315house，杨一设计并制图

还有另一个发现：

1号楼的99㎡反而比91㎡卖的更好，99㎡的平均总价是253万，91㎡的平均总价是230万，贵了23万元左右，但市场的接受度反而更高，这是我没想到的。

1号楼每层有6户，91㎡都是中户，99㎡都是端户，通风和采光条件都会更好些，两个户型做的都是3房2卫，只是99㎡做了横厅，91㎡做了竖厅，整体差别并不大。

贵的产品反而卖的更好，改善人群愿意为了更好的居住品质付出更多的钱。

◉ 建发缦云建面99㎡户型图，杨一设计并制图

同样的事情也发生在了2号楼上。

2号楼的128㎡反而比110㎡要卖的更好，128㎡户型的去化率有38%，110㎡户型的去化率只有24%，虽然说总价差了50万左右，但改善人群还是更愿意接受128㎡户型。

2号楼每层有4户，110㎡做了3房2卫，而128㎡做了4房2卫，可能购买者会觉得，我都花了300万了，才买个3房回家，功能上有点不足。

2号楼还有个特色是，110㎡和128㎡户型的主卧套间，都在大门入口附近，私密性是不够的，这会不会也是2号楼卖不过1号楼的原因之一？

◉ 建发缦云建面128㎡户型图，杨一设计并制图

在价差的设置方面，

91㎡均价是25274元/㎡，

99㎡均价是25502元/㎡，

110㎡均价是27272元/㎡，

128㎡均价是27500元/㎡，

基本是面积越大、单价越高的趋势。

经过数据分析，可以给到重庆的开发商3个建议：（以上价格都是备案价格，并不是实际签约价格）

1、300万在重庆是个坎，要慎重

2、改善产品和刚需产品的购买逻辑完全不同。

改善产品一定要做好，功能一定要做足，贵的好产品反而可以卖的更好更贵，改善人群是可以为了品质花更多钱的。

3、改善人群很注重私密性，产品研发要注意。

接下来说下我对建发缦云的看法：

重庆的新中式建筑很少，大多都在郊区，建发缦云是唯一一个在核心区的新中式建筑，这是建发吃到的一个建筑红利，切入到了一个不那么卷的蓝海赛道里。

小赛道，也能诞生大赢家。

观音桥的新项目并不多，算下来也就6-7个，在一个市场竞争并没有到白热化阶段的区域里卷，总会更加自如点。

小区域，也能产生大赢家。

◉ 观音桥项目分布，杨一设计并制图

缦云系是建发的最高端产品系，在全国长三角多个城市都有豪宅项目落地，在重庆的户型分布主要是建面91-128㎡，这个面积看着不怎么高端，甚至有点刚需，但我觉得这是一个企业经过反复思考后的正确决策。

观音桥如今的大地主和销冠是香港置地，启元和观宸每次都能名列前茅，在高端市场里，任何企业都很难去和香港置地抗衡，就更不用说建发缦云这3.4万方的小体量楼盘了。

中介在转发项目时有句广告语：不是启元、观宸买不起，而是建发缦云更有性价比。

多少可以看出建发有意在避开与香港置地的正面直接竞争。

◉ 建发缦云效果图

当然，竞争是永远无法避开的，有市场就会有竞争。

91㎡和99㎡都是在250万以内总价，基本上避开了和启元、观宸的正面竞争，现在的销售结果，其实也反过来证明了建发的产品决策是正确的。

是啊，200多万就能买一套观音桥的新中式房子，距离观音桥、江北嘴、九街都很近，还规划了长安汽车的全球总部，9号线和10号线双轨交汇，性价比确实还挺不错的。

买建发缦云的业主真的还挺有眼光的，希望观音桥未来越来越好。