鹰觅眼|绿地给自己开了一扇后门

鹰觅房产啊 2024-04-19 01:38:50

文/鹰觅君

房地产暴雷的多米诺骨牌,在扑倒了多数民营房企后,如今堵到了国资背景的劣质房企门口。

最近,在继续下滑的房地产颓势中,先是中交地产爆出暴雷绯闻后,再是这几天,绿地直接宣告了一笔即将到期的美元债展期的消息。

这笔美元债于2019年发行,本金5亿美元,息票率6.75%。要是即时偿还的话,不过人民币36亿人民币,不过是其1639亿净资产的一个零头而已,但这钱绿地说拿不出来了。

绿地阐述了不能按时兑付的理由,恐怕自己都要捏着鼻子相信。

其实第一条理由还比较客观。绿地说,自己原本就存在流动性危机问题。

自从行业2020年实行“三道红线”监管政策以来,绿地在当年三线全踩,是唯一一家拥有国资背景的房企。绿地的流动性问题,早就是那个脓包,市场就等着它破裂的那一天。如今公司还不了债,纯属必然。

因为有了第一个理由,第二个理由就显得不那么重要了。公司说,因为今年3月中下旬上海总部爆发疫情,导致全国50%售楼处关闭,公司合同销售额4月同比跌幅57%,影响了公司回款。

总部同样在上海的同行们,可完全是另外一番模样——全国其他项目的售楼处不仅照开不误,而且火力全开。前不久,同在封控条件下,新城、旭辉这两家纯民营血统的上海房企一直保持运营常态,还喜提了优质民企的称号和上交所的融资推荐。

有一个事实,恐怕绿地早已默认了,那就是自己确实是个Loser。

从2021年年报可以看出,公司四大业务板块,仅从毛利率来看,一个小赚,一个刚平,两个大亏。其中,给绿地贴面子、凑营收立下奇功的基建板块,毛利率只有区区4.87%,这也就意味着,它需要大大吸血其他业务的盈利。

不仅如此,基建业务还带来应收账款大增的问题,在2021年这部分又同比增长了18%;与此对应的是,坏账损失达到了28亿,同比多增了18亿。

总的来看,这个被张玉良一手培养的新业务板块,不但不赚钱,而且还销蚀着公司来之不易的利润。

基建板块和房地产市场高度联动,张玉良的多元化并没有起到分散经营风险的作用。其实,不看好绿地的不仅是资本市场,还有金融机构也是如此。

2021年,绿地融资大减,短期借款比上一年少了75亿,长期借款减少了627亿。

绿地在年报里解释借债少的原因,是因为主动压负债,改善财务指标。

这也许是一方面因素,但如果看到公司实际在2021年通过非金融机构借了77亿之后,是不是就会怀疑上面的理由了。

大家都知道,在所有融资里面,来自银行的钱是最便宜的,越是非传统的融资机构,借来的钱越贵。

由此可见,绿地已经不受银行机构待见了。

不仅仅是银行,下面是一张绿地五年来发债融资现金流变化图,从中可以看出债券市场的反应:

数据来源于公司年报 制图:鹰觅房产

在2021年,绿地通过债券市场的融资遭遇了断崖式下降,甚至不及2017年的一半。这说明,公司信用已经严重受损,债券市场也融不来多少钱了。

在2021年这个地产行业遭遇大劫的年份,拥有国资背景的绿地和民营企业一样,都遭遇了融资困局,直接导致了今年的美元债危机。

虽然,绿地这些年已经无法力挽狂澜,但天生不自弃的劲头还在,这初步表现在它的一个暗器——委托理财上。

从2015年开始,绿地那时是既有规模又有国资背景的白富美,融来的钱不知有多便宜,于是公司将闲置资金委托银行作贷款投资,大部分还是投向了资金饥渴的民营房地产公司,利息从10%—24%不等。

很明显,这种生意比苦哈哈盖房子来钱快多了。所以,直到2021年,这个生意还在继续。这一年,绿地一共将8.9亿的自有资金投入到了委托理财里面。

虽然8.9亿相较往年额度明显收缩了不少,但在三道红线压顶,融资越来越不容易,行业形势急转直下的时候,绿地依然将宝贵的资金投向高利贷生意,这是一种什么精神?

大致估算一下,这一生意一年能给公司贡献小一亿左右的利润,这是妥妥的真实的现金流,既能多少弥补点基建板块的亏空,又能给分红搭把手。绿地在给自己开了一扇小小的后门的同时,也向外输送了一个观点——

自家做房地产确实不行。

不过这也不是一个多么安全的生意,投向房地产的贷款,与绿地主业同频共振,新近投出的这些钱能否及时收回,还需要打一个大大的问号。

绿地说,委托理财是金融板块的业务,然而后者的停滞可能才是令张玉良最焦虑的。这个号称要分拆上市的板块,至今在年报中不敢单独分列业绩。没人知道这一板块赚不赚钱,赚了多少钱,但透过一些小细节,还是能窥到一些真相。

2021年,绿地以公允价值计量的金融资产达到了284亿,但因此得到的收益只有6.9亿,收益率只有2.4%。而公司对这一部分的投入还在加大,2021年增加了45亿,2020年只有18亿。

这个提供虚拟利润和一定现金流的板块,高度不稳定性是最大软肋。如果绿地早知道今天连美元债都还不上了,不知对金融还会如此上瘾吗?

绿地现在似乎正在走进一个死循环——流动性危机→融不到便宜资金→经营恶化→放高利贷赚钱(金融)→不稳定和高风险→流动性危机……

当年,张玉良为了争夺股权和公司控制权,与上海国资打得不可开交,谁会想到,多年以后还是他,一手将绿地拖上了不归路。

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