作者：周军律师.

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“以房抵债”是我国司法实践中“以物抵债”形式里常见的一种，但是根据我国相关法律的规定，“以房抵债”的实施是有着严格要求的，而且大多是在对该行为进行不当规避。也就是说，“以房抵债”行为很容易触及“禁止流押”、“非法交易”等红线，从而导致其不具有法律效力。

《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有” ，也就是常说的“禁止流押”。同时，《中华人民共和国担保法》第四十条亦规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”

根据上述法律规定，我国法律明确禁止“流押条款”，之所以禁止，主要考虑到“流押条款”签订中的抵押人通常处于弱势地位，难以确保是否是其是真实的意思表示，以及抵押物本身的财产价格并非是一成不变的，并不利于双方利益的公平保护。

那么，哪种情况下的以房抵债合同才有效呢？

最高院在其发布的指导案例72号中明确：

当事人因先前的借款未能获得清偿，继而订立《商品房买卖合同》，以此实现债务的房产抵偿，该合同反映了双方的真实意愿，且其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故应确认其法律效力。

在审理此类案件时，法院需对借款本金及利息转化为已支付购房款项的数额进行严格审查，确保不存在将不受法律保护的高额利息计入已付购房款的情形。此审查过程应参照借款合同等相关证据进行。

最高院认为，

1、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

2、在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

据此，以房抵债的行为是否有效不能一概而论。

如果双方在在债务履行期届满前即签订《房屋买卖合同》，并约定债务人不履行到期债务时抵押房产归债权人所有，该合同因属于流押而无效。

如果双方在债务履行期届满后订立《商品房买卖合同》，以此实现债务的房产抵偿，因其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，所以合同有效。

在实际操作中，当事人应当谨慎签订此类合同，如有必要，可以咨询专业律师的意见，以避免法律风险。

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