还记得2021年1月那两场火爆的土拍吗？

黄埔庙头两块宅地引起多家房企争抢，最终卓越以总价19.43亿元、成交楼面价27105元/㎡，摇号拿下黄埔东风化工厂宅地（即臻珑府）；越秀以总价33.4亿元，折合楼面价27185元/㎡，摇号拿下黄埔化工厂宅地（即星航TOD）。

还记得2021年“402”楼市调控一手房限价措施吗？

2021年9月，臻珑府采取一口价任选楼层的方式开盘，78㎡和89㎡一口价4.59万/㎡，115㎡一口价4.78万/㎡；一个月后星航TOD也开盘了，主推建面约88㎡三房和101㎡四房，价格约4.6-4.8万/㎡。

星航TOD与臻珑府

2021年，广州火热楼市被浇了瓢“调控”凉水，特别是部分热门板块实施限价措施后，这些板块也不再香，个别红极一时的“网红盘”跌落神坛。

庙头两盘价格甚至一度下滑，直至现在也难有起色。

由于庙头两个新盘挨得太近，互相抢客源，一直都在打价格战。星航TOD最近推出员工内部价，个别房源不到3.7万/㎡。臻珑府更经历停工风波，与之前停滞不前的庙头旧改一样，给黄埔购房者的信心蒙上一层阴影。

中介朋友圈截图

不过，这两个寄希望于庙头旧改的新盘，最近终于迎来好消息，庙头旧村改造项目首开区终于开工了。

首开区首先保障村民安置，第一期共建设三栋回迁安置房，预计2025年底竣工交付。如果推进顺利，村民们最快2026年就能回迁了。

回迁安置房效果图

换一句话说，首开区已经开工，融资区或许在数年内入市。

这对于“遥遥无期”的期待又更进了一步，要知道，庙头旧改建设用地面积约68公顷，总建筑面积约168万平方米，预计投资近300亿元。

改造完成后，项目将提供高品质的科创总部、文创空间、居住、商业等，配套公园绿地、医疗卫生、文化教育等公建配套设施，规划建设幼儿园、托儿所、小学、完全中学等。

庙头村旧改效果图

而这，除了地铁5号线延长线庙头站，臻珑府和星航TOD的溢价都押在了黄埔庙头村的旧改上。

庙头两个项目楼面价都一样，即使打价格战也不会打出内伤，最怕的是附近楼盘对庙头客源垂涎三尺的“隔壁老王”。

2公里外由旧改转化而来的万科黄埔新城，均价约3.4-3.8万/㎡。由于黄埔新城的体量巨大，加上庙头两盘楼面价“卡脖子”，如果打价格战，黄埔新城有非常大的优势。

万科黄埔新城区位地图

2022年7月，黄埔新城首次开盘价格在3.3-3.7万/㎡之间，但其开了一个最低价2.78万/㎡，这个低价很抢眼球，当时项目还官宣了首开去化率9成（实际没有）。

黄埔新城开盘走“低开高走”策略，这个价格更能吸引刚需到此置业，起码可以把一部分庙头意向者收入囊中。

目前，星航TOD均价4.2-4.8万/㎡，臻珑府均价3.8-4.5万/㎡，除了节日的活动价，庙头的价格基本在4字头，对于刚需来说，沙步旧改黄埔新城性价比更具优势。

如今，庙头旧改项目回迁房已经开工，但融资区全都靠近星航TOD和臻珑府这边，如果这两个盘的房还没卖完，就别祈求庙头融资区开工建设了，它们会抢了你们的客源。

庙头旧改项目示意图（图源广州黄埔发布）

庙头旧改