6月份，新生开始报名，这也意味着上半年学区房的交易高峰已经结束。

进入到6月份，随之而来的是整体学区房的挂牌量也开始上升，许多写着9月份过户的房源，基本上都是今年孩子读书报名后，新挂出来的学区房。

至于要等到9月过户，是为了让孩子入学更保险安心。几乎每年都是这样，学区房挂牌量从6月份开始增加。

那么，当下市区学区房市场到底怎么样？特别是南浦实验学区房市场，又有什么变化呢？

我们一起来看下。

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目前，实验中学（六中）、南浦实验、二中房价，因为挂牌量增加，房价还没有止跌。特别是南浦学区房房价，更是击穿了下限，跌到了不可思议的程度。部分房源挂牌单价已经跌穿2万/㎡，下吕浦个别房源开始进入1字头区间。

截图来源：2024年6月6日中介朋友圈

这样的挂牌价，相比3个月前的3月份，又有下跌。现在60㎡以下小面积，总价70-90万就能买到，而大面积70㎡左右的，也只用130-160万。

比如八区安富70㎡左右不占学位的房源，在2023年年初，成交价大约是220万，到了2024年3月份，还能卖到180万。而到了今年5月份，一套八区安富78㎡不占学位的挂牌价，只有159万。

如果是占学位的房源，那价格就更低。6月份一套八区安富5楼90多方占学位的房源，挂牌价只有150万。（以上价格信息来源 21世纪同诚万家旺店 张胜跃13968849987，更多信息可咨询）。

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南浦实验学区房的价格，现在可以说是“一声叹息”，按照这样跌下去，快要把学区价值跌没了。

作为对比，我们看下下吕浦九区碧波。这个小区施教区是28中（南浦实验锦江校区），一套4楼47㎡，报价要92万，这价格比南浦实验的小面积还高。

不过28中学区房，老小区大面积的价格就比较低了，12000-18000元/㎡都有，低的甚至单价只有10000元/㎡。

28中小面积这么贵的原因，是因为28中政策里不区分60㎡以上还是以下，只有3年读一户的政策。所以只要20㎡以上，不占名额，就可以当年买当年读，导致了购买需求较多。

而南浦学区房价格一路下跌的原因，除了温州房价整体下降的影响，更多的是因为南浦实验分流的影响。

2022年“鹿城教育发布”公布的南浦实验中学春晖校区分流节点是2020年3月20日之后。到了2023年，“鹿城教育发布”公布的南浦实验中学春晖校区分流节点是2020年4月9日。一年时间过去，分流时间只推迟了20天，说明就读的学生非常多。

来源：鹿城教育发布2022年12月30日推文。2022年秋季因预警后生源数超出执行分流的学校相关信息。

来源：鹿城教育发布2023年12月31日推文。2023年秋季因预警后生源数超出执行分流的学校相关信息。

因为分流时间点难以推测，只能说越早买越好，至于要提前几年买能大概率就读，很难确定。而这样的不确定性，劝退了许多潜在南浦学区房的购房者。

导致了南浦实验学区房交易量大降，我们从南浦板块的中介数量就可以看出来，店铺数量在大幅减少，而且店内不少经纪人，也已经转做周边区域，不然吃饭都成问题。

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南浦实验学区房还会下跌吗？我们认为已在相当底部或者已经出现局部超跌。

第一，从绝对值上看，南浦实验的价格已经跌到比2018年还要低，一些小面积学区房的价格比28中学区房还要低。这说明学区价值被大幅压缩。假设没有南浦实验学区，恐怕南浦的房价也低不了多少了，学区价值几乎跌没。

第二，价格下跌后，租售比上来了。南浦小面积房源总价70-80万，租金能到1300-1700元/月。按一年出租11个月算，租售比大约在2-2.3%左右。这样的租售比，在温州已经是中上水平，与大额存单收益率差不多。房东继续大幅割肉出售的意愿降低，真的卖不掉，就出租好了。

第三，学区房价值有可能回归。南浦实验学区房价格跌的快，并不是学校教学质量的问题，它教学的质量和口碑，仍然是市场公认的头部，只是分流太严重，要提早太多年买。不确定性造成了低交易量，进而让房价猛跌。

从去年开始，整个南浦实验学区房的交易量就非常低。长时间、低交易量，意味着未来入读南浦实验的孩子，会在某个时间点开始突然减少，这会让分流压力突然缓解。一旦市场发现分流压力有趋好的态势，那南浦实验学区房的价值就会重新显现。