近年，温州部分县城、强镇，新开了商业综合体，在小范围内形成两座甚至更多商业综合体竞争的局面。

然而，这些后来的挑战者，始终难以撼动原有霸主的地位，甚至有些还比较艰难。

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今年4月底，在瑞安城区东部，由原新湖广场升级而来的新湖银泰城，焕新开业。

从开业初期到暑假，新湖银泰城人气爆棚。在银泰商管（隶属于银泰集团，非银泰百货）的运营下，对比原来的新湖广场，可谓大逆转。

然而好景不长，暑假过后，新湖银泰城人气就有所下滑了。国庆假期后，人气进一步下滑。

就在上周六（10月26日），开业约半年的时间节点，我们再次对新湖银泰城进行探访。

上周六是个雨天，户外活动不方便，本该有大量市民前往这种“方盒子”商业综合体。

消费者只要注册银泰inclub会员，就能在新湖银泰城免费停车4小时，比多数商业综合体更实惠。

然而，新湖银泰城并未展现出周末应有的人气。

商场中庭人气（左右滑动查看更多）

上午约11点踏进商场，整个商场虽谈不上无人区，但整体人流量不大，与一般商场工作日人流差不多。

在这些人流中，带小孩的家长，占了一定比例。

商场人气（左右滑动查看更多）

在人流量不大的情况下，商场里的门店，人气也普遍不好。

好在，这些门店大多还开着，关店极少。

不过，开业初期就空置的几个铺位，至今大多都还空着。

像西塔老太太、西塔拌饭两家餐厅，商场开业至今约半年了，门店并未投入营业，现场依旧是围挡。

那么，这两家门店今后是否真的会入驻，仍需打个问号。

到了中午饭点时间，新湖银泰城大部分餐厅，上座率都不高，一般仅有少量座位有消费者，甚至有餐厅全空。

部分餐厅人气（左右滑动查看更多）

其中，部分连锁餐厅，在其他商业综合体很热门，在新湖银泰城却门可罗雀。

还有些餐厅开业初期非常火爆，如今生意也一般。

部分餐厅人气（上下滑动查看更多）

有商家称，开业初期人气高得令人意外，虽然能预计到后面的人气下滑，但下滑到这个程度，也令人意外。

部分餐厅人气（左右滑动查看更多）

仅有无添寿司、去茶去、厨创等少数餐厅，生意较好，基本能坐满。

其中，无添寿司需取号排队，但等候时间不算长。这家餐厅适合儿童就餐，与新湖银泰城当天的客群有一定关系。

人气较好的餐厅（左右滑动查看更多）

至于楼顶的露天海底捞，雨天就更没人去了。

相对较好的是B1层，在超市外招引了一些简餐，总体人气还可以。

B1层人气（左右滑动查看更多）

午饭过后，新湖银泰城的人气略有上升，但仍不算多。

据说，当晚因一场明星粉丝应援活动，新湖银泰城人气不错。

总体来讲，新湖银泰城还是远远好于原先的新湖广场的，但周末的白天，且还是雨天，仅有这样的人气，还是反映出不少问题。

（注：以上照片摄于11：20-14：00，其中餐厅摄于12：00-12：20）

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如果说原来新湖广场的运营商不行，如今由银泰商管运营后，为什么最近新湖银泰城还是人气不佳？

一般情况下，一座商业综合体开业后，火爆人气会持续约3个月。待消费者新鲜感过去，难免迎来一阵低谷。

新湖银泰城开业3个月后，恰逢暑假，正是商业综合体的旺季。而暑假过后，尤其是国庆节后，到年底之前，是商业综合体的淡季。

而在连续多年的经济低迷之下，今年迎来了消费降级。像B1层的简餐，人气胜过顶楼的大餐，正是消费降级的表现。

新湖银泰城，当前正叠加着低谷、淡季、消费降级多重因素，这段时间会很艰难。

然而，即便是消费降级之下的淡季，仍有一些商业综合体人气旺盛。

比如，同在瑞安城区的吾悦广场，当天人气就不错。

开业6年多来，瑞安吾悦广场一直人气旺盛，甚至成为吾悦广场体系内的标杆。新湖银泰城开业后，并未成功挑战吾悦广场。

据瑞安发布的消息称，今年国庆假期，瑞安吾悦广场带动消费超2500万元，新湖银泰城带动消费1500万元。

当天瑞安吾悦广场人气（14：30-15：00）

左右滑动查看更多

类似的现象，不仅出现在瑞安城区，温州其他县城、强镇，同样如此。

在平阳鳌江，银泰城人气一直不如开业近10年的万达广场。

在乐清柳市，今年年初开业的宝龙广场，人气不如开业开业约7年、已有些老旧的现代广场。

在乐清城区，正大广场也远远不如开业近10年的南虹广场。近期，正大广场也引进银泰百货轻资产运营。

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其实，对于消费者来讲，他们也不希望当地被一家商业综合体垄断，而是能有更多选择，并让它们能在竞争中提升。

正如曾经瑞安吾悦广场停车费昂贵，新湖广场（新湖银泰城前身）开业后就降价了。

但是，当这些城镇进入双商综时代，为什么更多消费者依旧选择原有的商业综合体呢？

首先，这些商业综合体档次都差不多，市民一般会优先选离家近的。

比如，对瑞安城区东部的居民来讲，新湖银泰城是他们重要的生活配套，主要前去超市采购、带孩子游玩。

但是，瑞安城区其他居民，去吾悦广场更近。瑞安多数乡镇居民，去吾悦广场更方便。

对于龙港居民来讲，去万达广场比银泰城更近。

其次，如果离家都不近，会选周边更繁华的。

比如，瑞安塘下因为没有商业综合体，以前很多人常去温州市区的万象城，但这两年瓯越大道（二期）在建快速路，开车不方便了，就转向瑞安城区。相比较之下，不少人认为吾悦广场氛围更好，新湖银泰城人群有些杂。

还有，在乐清柳市，很多居民平时出门总会经过现代广场附近，但基本不会经过宝龙广场附近。同更何况现代广场不止商场内部，周边也有很多商家，选择余地更大，而宝龙广场周边没有其他商家。

当然，还有消费者称，当地两家都看不上，一般前往温州市区或外地消费。

可见，温州郊县的商业综合体，同质化严重，很难像温州市区的商业综合体那样，分出梯度。

在运营水平差不多的情况下，地段因素就愈发重要了。

择址在城镇内部的商业综合体，周边人口稠密、商业繁荣，在吸引客流、招引品牌等方面更具优势，从而建立了高首位度。

即便在平阳鳌江，银泰城地段更好，但放眼鳌江两岸，反而是万达广场的区位条件更好。

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这些城镇消费实力强劲，并非支撑不起两座商业综合体。若能将两座商业综合体集聚在好地段，形成一座现代化商圈，就能在竞争中合作。

然而，这些新建的商业综合体，往往被建在城镇周边的新兴板块，一定程度上成了刺激所在版块楼市的工具。

这些城镇不大，两座商业综合体仅相隔两三公里，消费者自然被分流。

而这些新兴板块周边，大量新盘刚交付、尚未交付，就连空地都不少，居住人口暂时有限。

而有些新兴板块周边仍有大量城中村、工业区，人群较杂，且消费力不足，自然难以挑战原有商业综合体。

看来，只有等周边更多土地开发、新盘交付、入住率提升，这些商业综合体的人气才会慢慢上来。

新湖银泰城部分周边实景(直线距离约500米-1.5公里不等)（上下滑动查看更多）

温州郊县的新建商业综合体，还在继续。

接下来，龙港在现有新鸿广场的基础上，计划引进万象系商业。

苍南灵溪在现有银泰城的基础上，在在建宝龙广场。

这些城镇，都将进入双商综时代。

而瑞安城区、乐清城区，若几个在建项目顺利推进，将进入多商综时代。

那么，温州郊县的商业竞争，将更加激烈。

既然地段不占优势，只能继续提升运营水平，将其打造成更高端、更具特色、更有魅力的商业综合体。

若只是继续开一座同质化的商业综合体，就很难吸引其所在板块以外的消费者，反而实质上成了一座社区商业。

然而，受城镇等级影响，郊县的商业综合体，同质化不可避免。想要招引更优质的商管团队、业态、品牌，本身就很难，需付出更大的努力。