文|潘永堂

眼下的房地产行业，乾坤未定。

房价还要跌多久？房地产何时筑底？真的要躺平？过剩后企业还有发展机会吗？高库存下房企还要不要拿地？眼下保安全时还要不要谈发展？既然房地产未来走弱要不要加快转型或转行？……

眼下依旧活着的房企，都面临上述问题的拷问，因为这些问题的回答与落地，将决定企业下一步的走向以及命运好坏。

巧合的是，昨天行业一哥保利在一年一度股东周年会上，对老潘关注的这些问题，正好给出了“保利版本”的全部答案！

一般而言，老潘更爱看股东会交流，因为房企的研判，股东会比业绩会的内容更“深刻、真实和理性”。

毕竟股东才是真金白银投入企业，相对于媒体资本市场，股东们更深切关注企业当前发展问题、效益以及下一步发展的风险、机会和企业自身做强做优做大的逻辑。

保利这次股东交流会上，根据观点引用参会投资者的转述，以刘平董事长为代表的保利发展管理层，对行业和自身下一步走向给出了6个关键判断。

1、论周期：这个行业最坏的时刻基本上是过去了

2、论政策，房地产行业历史上宏观政策最友好的阶段

3，论行业，有效需求绝不会消亡，现在只是在调整（观望）状态

4、论机会：市场总量看是足够的，但从结构性矛盾看还有比较大的机会。

5，论转型：保利不会像其他企业去转型，而是选择鉴定去做好这个行业。

6，论信心：对当下房地产，还是要多给它一些信心，更要多给他一些耐心！

这6个判断，理性与正能量满满。

既是保利发展对股东投资者强调企业未来发展的机会与信心，也是保利对整个行业下一步走向的理性乐观。

通俗的说，保利，在行业信心不足时，坚定在给行业打气，挺好！

转型，是企业的关键路线。

在这一块，且不说百强分化，就连同为10强的房企，他们对转型也高度分化。

直到今天，多元化与专业化的争论依旧在企业界持续讨论。

但从眼下房地产行业而言，一方面反向多样化，即基于先天母胎带来的多元化，比如从制造业、农业过来的美的置业、伟星房产、新希望地产等都还相对稳健的活着，但另一方面，从地产主业主动跨到其他行业的多元化成功案例几乎没有。比如开发商去造汽车，做光伏、做矿泉水、做医药的不仅没成功案例，而且几乎都爆雷了。

股东会上，刘平表示：“保利发展坚定选择去做好这个行业，不可能会去造汽车、干别的事。”

对10强内房企的转型命题，也分化为两派。

老潘按照非开发类营收占集团营收占比来看，大致可分为两派。

其一，第二曲线“小成派”。

即以华润置地、龙湖、万科、绿城、新城为代表。

典型比如华润的商业只做行业前三，2023年非地产开发的经营性收入已高达391亿，营收收入占15.6%，利润占34.4%。龙湖大家就更了解了，经营性收入23年营收245亿，占集团14%，但更牛的是，经营性收入的利润占比超过60%……应该说，地产主业营收过大，导致非开发即使营收绝对值不小即使做到行业第一，但占比依旧过低，这也情有可原，也不必纠结。

但老潘还是提醒要用发展眼光看未来，老潘深信。

5年10年之后，华润，龙湖、新城的经营性营收将不可小觑。

这一点，代建一哥多年的绿城管理层也表示，去年去日本走访三井不动产。当下的三井不动产营收结构，正好给了当下中国头部房企转型一个未来“样本”。即当下三金不动产营收占比

地产开发占三分之一；

代建轻资产占三分之一，

运营经营性业务占三分之一。

显然，地产开发营收占比仅33%左右。

其二，坚定开发主业派。即以保利、中海、招商为代表。

没记错的话，保利，中海，招商的非地产开发的营收占总收入应该普遍不到10%，这也就意味着他们的“第二曲线”还是小虾米阶段。

当然，这并非他们转型能力不行，而只是战略选择不同。

他们没有主动提前选择做大第二曲线，而是把所有的志向、资源、人才都投入到地产开发主航道而已。

比如保利过去7、8年的发展无非四个关键词——即“重回前三，进三争一，乃至如今的高质量发展，品质时代”，其实都代表了他坚定地产主业的澎湃志向。

同样，比如中海的利润王，虽然总利润被华润超了，但地产开发赛道净利率依旧全行业第一，2023年依旧保持可怕的13.4%的净利率，中海一路痴迷于利润王，已经成为几十年的信仰。

而关于保利中海的转型，对他们而言，早期拿地被动的被绑定非住宅业态，当这些写字楼，商业、长租公寓等积累到一定体量，他们也不得已去盘活做好，但这更多是“被动发展”，并非“主动战略大布局”。

比如组织上没有成立满格级别的事业部，规模上没要求激动人心的规模目标，以及没有类似龙湖每年投入10%销售收入注入商业地产赛道的巨大资金投入……给目标给钱给资源给人，这一点上，结局自然是种瓜得瓜、种豆得豆。

但事实上，类似保利刘平董事长所言：“保利发展不会像其他企业去转型，而是选择鉴定去做好这个行业。”

保利的选择，也是有自身的道理。

核心在于对比保利目前虽然是规模一哥，但2023年市占率才3.6%，欧美房地产头部企业市占率都在8%左右，这一点同样是对转型没有宏伟目标而痴迷于利润王的中海也表示，未来中海市占率还有大幅度提升空间。

显然，坚定中国房地产10万亿量级主赛道，这是保利，中海的战略笃定。

两类不同的转型态度，其实没有谁好谁差，而是在一个10万亿量级的主业市场，有人选择了增量存量多赛道领先的平衡活法，有人选择了坚定超级赛道的利润王，市占率王，规模王的主力赛道。

选择不同，自然结果不同！

同样在招商蛇口，稍微有点特殊。

即因为历史原因，招蛇承接了自身开发历史上以及母公司招商局下放的各种产业资源，所以招蛇的多元化有很重的“先天性”特征，这是差异点。

眼下管理层也强调在加快布局和转型，比如2024年成立代建公司，加速代建规模化，并并入三大主业之一的城市服务赛道。

对多元化，招蛇也是万般谨慎。管理层也提醒了过度多元化也是部分房企爆雷的三大原因之一。

即部分房企爆雷无非三大原因：其一是杠杆用得太狠，其二，业务过度多元化，其三，项目投资部不够聚焦。

虽然对多元化很谨慎，但管理层也表示：“公司24年也在加大转型力度，代建和物业管理等新业务增长非常快，但第二增长曲线打造还需要时间投入，没办法像住宅开发一样，快速占据收入的较大比重。”

某种程度上，招蛇相对前两派，是比较中立的存在。

房地产行业还是有机会的，

这对这一轮楼市调控如何看，如何应对？刘平也给出了答案。

“房地产行业经过几十年高速发展，市场调整本身是一个很正常的行为，但目前，这个行业最坏的时刻基本上是过去了，不过行业的生态、盈利的模式、发展的模式等等都迎来了调整，这需要一个过程。在这个过程中，每个企业都会面临这样和那样的困难。在这个过程当中，保利主要是把自己的事情做好，以自己最大的确定性来应对市场的不确定性。”

同样在过剩时代，调控时代，保利未来发展的机会在哪里？

刘平也给出了明确方向。

其一、 房地产行业发展到现在，从总量上来看是足够的，而从结构性的矛盾来看，还是有比较大的市场。作为企业，要想谋求新的发展模式，第一个战略布局就是如何去寻找结构性的机会。保利发展近两年便是如此，公司的投资布局与产品的类型也因此越来越聚焦。”

其二、市场经济决定有效供给和有效需求的问题，房地产虽然牵扯到行业和链条产业比较多，但也还是要看供应和需求的关系，并且这个有效需求不会消亡，现在只是在调整状态。

刘平董事长对行业，对保利的信心，既源于保利这些年实打实的战绩，也值得其他房企反思。

反思一：

我们是否过度担忧行业了，比如担忧规模萎缩等，而大于了对企业自身市场定位、产品定位和做强自己的的担忧。

事实上，连行业规模第一的保利发展、利润王的中海发展，都还在坚定地产开发主业发展，没有大幅度、大力度转型，那么，对比之下，你作为一个规模还在几百亿的中小房企，轮到到你去担忧行业规模和后市萎缩吗？

这显然是过度担忧了。

相反对自己企业模式是否做对，产品是否做强，运营是否高效却担忧不足，关注不足。

事实上，保利在行业持续低迷下，23年销售4222亿，是行业唯一一家过4000亿的房企。同时在2024年前5月，保利继续1313亿冠领行业，比第二名中海地产多出300亿……

显然，保利，短期依旧是遥遥领先、难以超越的存在。

显然，保利的坚定主业，是知行合一的。

反思二：

房地产总量的确过剩了，但结构性机会，机遇依旧大面积存在。对此，老潘拉通几个数据，机会就更明朗了。

看库存：行业狭义库存的确都7.4亿平米，但高库存更多是差房子，同质化房子，过时的房子太多，品质刚需、品质改善依旧大面积不足。

看面积：眼下全国平均房子人均住房面积46平米，绝对值的确很高了，但实际上却是结构性不足又大面积存在。比如深圳人均住房面积21平米，东莞27平米，厦门28平米……中国核心一二线城市人均面积其实严重不足，80%缺乏人居应有的品质尺度。

对比漂亮国、日本都是独栋为主，人均面积是中国几倍。所以，面积也没饱和，结构性不足依旧存在大量改善机会。

看城市：现在房企抱怨市场下行，拿地没好城市，好板块、好地段。但事实上，机遇偏爱认知领先的人。

比如中海就是一线城市的信徒，2023年超千亿拿地金额中一线城市的新增货值占比了60%，而2024年3月，中海上海单盘首开劲销196亿，6月，中海深圳超总单盘劲销100.2亿，笃定重仓一线城市，中海的现金流、去化率赚的满贯。

当然你可能会说，谁都知道一线城市好，但没钱拿啊。

但事实上，抓住非一线城市的结构性机会，特别是关注微观板块、片区的市场缺口的结构性机会，做缺口性，客户真实需要的品质房子，依旧可以实现高去化。这一点最近绿城、美的置业就反复强调过。

比如当下绿城就强调投资更聚焦项目自身的好与坏，即使2024年投资环境是没有好城市，也没好板块，只有好项目。

比如好城市北京、上海、杭州这些优质城市，周边也都有不少项目亏损面很大。反过来，义乌这种三四线城市，现在绝大部分房企都不投了，绿城今年不但投资，而且首开实现了很好的价格，动态净利润率达到13%。而在海南蓝湾小镇的潮鸣苑项目，净利率甚至可以达到24%

同样，在最近与美的置业总裁王大在交流中，大在总就表示：“不要过度关注宏观，真正关注微观片区市场的结构性不足的机会，关注客户真实的核心的需求，而且以极具竞争力且合理的成本优势做出好产品，就依旧能实现好的去化和销售。”

显然，对于房地产的低迷与过剩，不能一概而论；换个角度，从结构性剖开看，往往是不足，是问题，而这些痛点，恰恰也是房企针对性发力和突围的机会。

最后，老潘借用刘平董事长的温馨提示收尾，

送给正在焦虑迷茫的地产人。

“对这个行业，大家还是要多给它一些信心，多给它一点耐心！”