今年，第四代住宅越来越火，但竞争也越来越激烈。

据不完全统计，目前全国有超过28个城市出台了第四代住宅的相关政策。不止很多三四线城市出台了相关政策，就连成都、南京、武汉、合肥、厦门、福州、苏州这些核心二线城市也都出台了相关文件。

单以西安为例，西安主城周边就有超过50个项目采用第四代住宅的设计手法。

随着政策的落地，第四代住宅已经成为2024年房企产品创新的主要方向之一。

同时，卷四代宅，成为房企产品创新一个典型方向！

一卷 得房率

得房率大提升，四代宅普遍超100%

以前第四代住宅项目，大多是改善高端项目；但最近，很多刚需户型，也开始玩四代住宅了。

尤其是以前拿地的存量项目，产品跟现在的新产品根本没法打，所以很多项目在政策放开后，都申请了调规。

很多四代宅通过超大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，不计容、不计入或部分计入产权面积，可提升实得面积30-50平方米不等。据CRIC统计，2024H1全国主要城市超100%实得率的项目达70个。其中大部分项目是第四代住宅。

所以如果把相关政策用足，基本可以做到“零公摊”、“100%得房率”，更卷的甚至得房率能做到110%。

比如成都保利项目，在成都新规生效后调整了产品，143㎡户型得房率从95%提升到近110%，瞬间多出十几平实用面积，非常夸张。从户型图来看，主要是通过飘窗、设备平台、阳台的拓展来提升户型得房率。

下面这个户型，也是长沙新规出台后设计的产品，168平4房2厅户型，包含空中花园、2个阳台、5个飘窗以及设备平台和独立电梯厅的赠送面积在内，最高实得率约105%。

同样，成都龙湖某项目所有户型得房率更高达102%-111%。

项目均为全板式1T1/2T2设计，私梯入户。

其143㎡四房户型标配约12㎡独立入户光厅。

很多四代宅，户型面积都集中在140平以上，但最近不少项目推出了更小面积的户型，以满足不同家庭的居住需求。

从当下发展趋势来看，距离四代住宅在刚需、刚改项目开花，应该也不远了。

比如东原代建的江苏宜兴首个四代宅栖氿云璟，其中建面的113㎡、115㎡两个小面积段，同样户户私享约30-50㎡多样化“庭院”，打造业主专属“空中花园”。

比如武汉城建和金地合作的某项目，奇数层边户118㎡户型，加上赠送的空中花园、飘窗以及半赠送的阳台，赠送面积合计约37平米，最高得房率约112%，实用面积跟市面上160平米的户型相当。

图：武汉城建金地和悦奇数层边户118㎡户型

成都有个四代住宅更奇葩。

面积段甚至只有81平、96平左右。其中81平三房户型，在北侧设有超大空中庭院，进深达到4.1米-4.9米，开间更超过10米，户外空间的面积快赶上户内面积了。

96平左右的三房户型，在左侧也设有二十多平的空中花园，与卧室相连。

二卷 大露台

露台的四种进化手法，打造居家度假感

错层露台作为四代宅的第一特征，是户型研发的核心。其实之前中国工程标准化协会在《城市森林花园住宅设计标准》（T∕CECS855-2021）中，对第四代住宅的特征进行过定义。比如第四代住宅主要分为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。现在比较常见的是空中户属庭院住宅，这类产品的特征是：每一户住宅都配备了一个面积不小于套内建筑面积40%的户属空中花园。从市场上的产品来看，现在四代宅的露台面积越来越大，从十几平米扩展到几十平米，甚至有些户型户外空间占比能达到60%。 目前来看，现在市面上对于四代宅的露台设置，有以下几种方式：一是露台与客餐厅相连，打造独特的客厅院落化效果。

现在很多四代宅户型，都是环绕客餐厅进行设计，这样可以与公区产生更好的互动性，也可以将空中花园作为第二客厅来使用。

但不同的户型会设在不同位置，比如竖厅常见设在南北侧，与客厅、餐厅或厨房相连，横厅或变厅常见设在南向和侧向，与客厅整合在一起，形成完整的大空间。

下面这个户型将两个露台设在动区的南北侧，是比较常见的做法，很多非四代宅以前有南北双阳台的设计，只不过面积较小。

比如我们之前分享过绿城义乌项目，就利用四代宅的规范，设置了超大L型转角阳台，结合「中央岛」设计，将阳台、客餐厅、厨房融合在一起，形成「客厅院落化」。

虽然是高层建筑，但却能拥有别墅一般的居住体验。

通常，空中花园围绕客餐厅核心功能区设置，室内外融合一起，更适用于作为家人的社交空间，也有利于人与自然的亲密接触。

▲建面约143㎡户型图

如果是一字型露台，通常放置客厅南侧，与客厅、卧室相连，实用性更强，也便于一家人聚在一起。

比如龙湖下面这个200平米的户型，南向超大露台开间达到约14.2米，进深3.7米，面积达到45.7平米。

如此巨大完整的空间，功能性会更强，能满足非常多的场景需求。比如做成茶室、种植区、健身房等等都可以。

▲建面约200㎡户型图

西安金茂某项目147平米户型，也打造了一字型露台，开间达到13.5米，与客厅、主卧相连。但这种与以往的景观大阳台，区别较小。

下面这个建面约148平的户型更夸张。

即南面所有面宽均设置了空中花园，形成约21米长的空中连廊，小孩不用外出，在这个家里的花园跑步、骑自行车都不在话下。

▲建面约148平户型图

由基准方中设计的昆明某项目，约148平米户型设计上采用露台外伸、奇偶层错位的布局，阳台设在侧边，与客厅、卧室相连，而奇数层的露台设在侧边与阳台合并，偶数层的露台设在北侧，与阳台相连，分别可从客厅、次卧到达花园。

▲建面约149平户型图

二是除了空中花园，还设有入户花园，形成双动线归家。

有些项目也会在入户处打造空中花园，形成双归家动线。

比如，福州某项目建筑面积约168㎡偶数层户型，边厅连接着超6米挑高的超大空中花园，此外北向还设有入户花园，可以实现双动线归家，大大增强了归家仪式感。

▲建面约168平户型图

商丘某项目建筑面积约148㎡户型，奇偶错层，均为边厅设计。

在南侧设有超大转角露台，将客厅、餐厨空间、书房三个家庭核心空间与空中庭院相连，可以作为客厅空间的延伸，或打造成第二客厅。

▲建面约148平户型图

更有一些项目，结合独梯独户的设计，将公共空间与电梯厅打通，营造出每户独属的“前庭后院”效果。

例如，上次分享过福州的一个项目，170平奇数层户型，公区可以与南北98平的庭院联通，形成了超大的核心公区。加上采用了“双归家动线+十字洄游”设计，可以实现双动线归家，大大增强了归家尊贵感，而且户外户内打通后，空间也变得更灵动更有层次感。

▲建面约170㎡奇数层户型示意图

三是双露台设置，分别与客厅、主卧相连。

现在四代宅一个露台已经不够了，很多项目都设有2个以上露台，分别与客厅核心区和主卧相连。

与主卧相连的空中花园，可作为男女主人的私密交流空间。明源君之前经常提到，空间设计是能影响家人的幸福感的。不管是不是四代宅，现在的主卧空间都很注重要设置夫妻的交流空间，以此促进夫妻的亲密关系。

比如下图户型中，与主卧相连的花园面积非常大，给夫妻营造私密空间的同时，还有一种度假感，可打造成户外茶室，夫妻经常一起喝茶聊天，沟通变多了，感情也会变得更好。

▲建面约168㎡户型示意图

四是多露台设计，露台更加多元化。

比如上文提到项目，其170平偶数层户型既在南侧设有近22平米的空中花园，也在右侧设有8.4米进深的纵向花园，既与客厅相连，也形成了双归家动线。两个空中花园还通过阳台连接起来，整个露台面宽达到22米，相当于家外面是一个小型公园，满满的度假风。

170㎡偶数层户型示意图

福州保利有个项目，平面设计采用了“π”字形布局，南北两侧和侧边都设置了庭院，而且客厅可与其中一个庭院打通，形成超大的社交空间。

“π”字形平面布局分析

三卷 采光与隐私无忧除了空中花园，更关注实际居住体验

第四代住宅的优势很明显，但劣势也相对突出，比如需要解决采光问题、隐私问题。

因为每户都配了露台后，住户在露台活动，就不可避免会被邻居看到。

目前房企都在研究各种解决方案，常见的几个解决思路：

一是引入阳台挡板，避免住户对视。

二是通过景观外置，创意空中花池、树池实现视线遮挡。

比如东原代建在江苏宜兴栖氿云璟苑就通过错层结合旋转的方式，合理规避上下层光线遮挡和左右户之间的活动、视野、灯光、噪音干扰，保证空间的采光私密。

除了要解决这些痛点，户内的居住体验也应该重视。

比如很多非四代宅虽然没有赠送大面积，设置大露台，但由于户内空间出彩，竞争力同样很强。

比如很多普通住宅的四房户型，引入了全明光厅、主卧转角飘窗、双景观阳台、超大动区、双套房设计等，去化也非常不错。

小结‍‍‍‍‍‍‍

2023年，是第四代住宅开创元年，

2024年，是第四代住宅的爆发年。

随着第四代住宅不断进化，相信未来市场会有更多惊艳的四代宅！