文|潘永堂

1， 眼下房地产最大的争论是“已买房者，期望房价止跌回涨”VS未购房者，期望房价进一步暴跌”。地产总裁参考后台评论区“两方”势力，经常就未来房价该涨还是该跌，展开一轮又一轮的争吵。

2， 的确，中国房价自2021年年中的最高点连续3年多大跌30%到50%后，此刻2024年依旧还有很多人在埋怨房价依旧太高，寄希望中国房价进一步暴跌大跌，这种期待和呼声，依旧巨大！

老实说，对未购房者而言，这种心情、期许都是可以理解的，但对房地产行业而言却是高度不理性，是狭隘的，甚至本身就是伪命题。对此，老潘也针对性表达2个观点。

其一、未购房者，不要天天喊房价进一步暴跌，这是狭隘的；

直到今天，很多人依旧不理解——当下房价好不容易大跌3年，如今24年还没跌到位（因为依旧买不起），国家竟半路出手，又开始救市止损回稳。对此，未买房者，不理解！

其二、不要以为房价进一步暴跌，你就能买房了。事实上，一旦后市房价进一步暴跌了，可能未来购房者更买不起房或者不会买房了。

说的更直白一些。

一旦25年，26年房价继续暴跌，那就不是你个人买不买房的“私人问题”了，而是房价开启新一轮再跳水后，整个社会势必遭遇“金融危机”、“经济危机”和“社会危机”三大危机。按照国家的官方说法就是房地产最终引发系统性金融风险。

简单的说，就是如果这一波房市救市不到位，房价进一步跳水，那么，未来就不是房地产硬着陆的行业“一锅端”问题，而是由此引发老百姓收入、就业、财富、消费和整个金融系统、社会系统都势必遭遇重创和冰封。

届时，你不再有安全的“收入”和“就业”，届时，你更没有信心敢买房，因为国家924最强救市都已失效那么国家信用也被透支了，所以个人的信心再也难有期望——尽管那时房价暴跌了很多。

届时，你会遭遇两大巨变。

其一，即你当下的工作和收入在房价进一步暴跌后会引发金融和经济海啸后，导致你的工作和收入可能相继失去，或者即使你侥幸没被裁员，没降薪，但未来3、5年你也没信心保证你的工作还在，收入还在。

其二，人性和市场规律永远是“买涨不买跌”，一旦25年，26年房价继续暴跌，那么届时你家底还有余粮，但你依旧会担忧房价27年28继续跌跌不休，那时，你依旧不愿买、不敢买，也怕买。所以，即使25年房价真的继续暴跌，那你大概率依旧会不敢买或不愿买，最终结果就是

即使未来房价暴跌了你也依旧“不会买”！

3， 在中国，房子与其他商品不一样的一个地方是，房子天生是自带“金融”属性，这个金融属性还是超级的，甚至是宇宙级的。

这核心因为中国无论是新房个人贷款，还是开发商买地或项目开发，又或者是存量房地产行业抵押贷款，都是以新老“房子、房产”为资产抵押。

根据统计，中国所有银行抵押贷款中，80%抵押品是房地产。

大家最熟悉的新房10万亿资产其实只是资产“小点心”，大头则是至少500万亿存量房产，以及不同业态的办公、商铺、公寓、厂房、购物中心等资产……所以

中国房地产，是中国金融信贷的“第一抵押品”！

所以，我们需要重新认知到房子在中国的资产属性，抵押属性这一独特属性，这也是中国房价不能“过山车”变化的根本原因。

比如，一旦新房二手房住宅房价暴跌，进而就会引导写字楼、商铺、厂房等不动产价格传导式暴跌，最终引发金融系统对各个贷款主体的“抽贷、乃至不动产的收回法拍与处置甚至系统性坏账。

所以，这也决定了，中国不动产对应的房价，原则是不能“短期大跳水、不能闪电硬着陆”，否则就会迅速引发金融风险，引发经济危机乃至社会危机。比如日本90年房价真的暴跌后让整个日本陷入失去的30年。

4， 眼下24年中国房地产，中国经济已经够“寒冬”了，这一点大家都应该有清晰体感。而一旦房价25年后像未购房者期待那样再一轮大跌，那么，势必大概率引发“信贷、资产、社会”三大危机。

首先，房价暴跌不能承受之重第一站是银行“信贷危机”，即个人信贷爆发全面危机，最终很多银行坏账率会“爆掉”，大批中小银行会因此相继破产。

比如当前房价24年已暴跌30%到50%后，其实这个暴跌50%是相对2021年7月房价最高点而言的，但事实上，只有一少部分是在2021年7月那个房价最高点买房的，相应的，23年末乃至24年全国各地爆掉的法拍房大多都来源于最高点进入群体或是企业家庭受困者。比如2024 年 1-9 月全国法拍房挂拍量就已高达49.47 万套，同比增长 66.8%。

但一旦25年，26年房价继续暴跌，那么，2015年到2019年巨量进入房地产的购房者将会更大批量违约。正如2015年去库存，几万亿棚改货币化安置，那么，中国第二轮法拍房将进入“天量”阶段。

为何房价暴跌就会大面积违约？

核心在于一旦房价下跌幅度超过其已支付首付款比例和心理预期时，购房者就会理性倾向于选择“停止偿还”住房贷款。

比如房价暴跌30%，意味着3成首付买房家庭已把首付亏完了。

比如房价暴跌40%，意味着4成首付买房家庭已把首付亏完了。

假设一购房者购买一套500 万元的房子，首付 150 万元，贷款 350 万元。如果房价下跌50%到 250 万元，那么房子的价值（250万）已大大低于贷款负债额（即350万），那么购房者会觉得继续还款极不划算，而选择直接违约。

应该说，眼下几万几十万违约，银行还能承受；但一旦25年之后房价继续暴跌，那么几百万几千万个贷款项目集中性、系统性违约，那么，中国银行的“不良贷款率”大概率就拉爆了。

从这个角度来讲，中央924救市正是源于对楼市止损回稳的关键呵护。否则一旦房价25年继续跌跌不休，那么就不单是更多房企倒闭的问题了。

事实上，2007年美国次贷危机爆发后，美国一些金融机构的坏账率从正常时期的不足 1% 迅速飙升到 13%，最终引发雷曼等众多金融机构破产。

5， 25年房价暴跌不能承受之重第2站是房企机构的银行信贷危机。

必须提醒的是，房价暴跌，老百姓个人“房贷”违约还只是信贷危机的一个阵营，事实上，25年房价暴跌同样会引发房地产企业的系统破产和金融机构房地产信贷的超级坏账。

过去，房企通常有大量银行贷款用于买地和项目开发，但一旦房价下跌50%甚至更多，一则会触发银行等金融机构抽贷，催还贷，后续信贷加速度收缩；二则房价暴跌会导致房企销售收入大跌，资金回笼困难且整个资产资不抵债，最终房企资金链将整体性断裂。最终，银行房地产开发贷款就会变成群体性坏账。

目前中国对银行不良贷款率在5%左右。但事实上，根据做房地产贷款最多的建设银行最新半年报，即建设银行截至 2024 年 6 月，其房地产业不良贷款余额高达473.9 亿，不良贷款率 5.20%。

不过这只是建设银行在房地产领域的不良贷款情况，不能代表其整体不良贷款率。但从房地产截止2024年6月的不良贷款率达到5%红线来看，一旦2025年，2026年房价继续下行，那么，势必更多银行将迎来更大的信贷违约危机。

6， 25年房价进一步暴跌势必会引发第3个不能承受之重，即引发中国资产价格“爆破”的风险。

即房价暴跌，银行不良贷款和坏账只是引发金融风险的一个维度，并非全局；更大的危机和问题是，中国金融系统贷款核心是以房产为抵押进行的贷款，这才是大头。

首先，相对房地产增量市场10万亿市场而言，中国500多万亿存量房地产市场，才是大头，而这500多万亿存量房地产，才是中国资产市场的重要组成。

但一旦房价持续下跌，就会引发中国所有资产价格泡沫破裂，这才是最可怕的地方。

即房价暴跌会导致中国所有房产资产价格陆续暴跌，进而引发金融机构整体大减值。

同时，投资者对整个经济前景产生悲观预期，这种情绪也会蔓延到股票市场、债券市场等其他金融市场。例如，许多金融机构和投资者不仅投资房地产，而且还投资与房地产相关的股票和债券，那房价大幅下跌就会引导这些金融资产价格大跌，进而导致金融机构资产减值。

7， 25年房价暴跌第4个不能承受之重是中国的消费经济必受重创。

即房价暴跌，导致中国老百姓的家庭财富效应发生重大收缩，进而全方位收缩消费、消费降级，最终导致消费市场缩量萎缩，最终中国经济三大马车的头车“消费”受损，最终影响中国经济的增长动力。

房子不是房子，而是中国家庭70%到80%的财富都是集中在房地产。

一旦房价暴跌50%或是60%，那么，老百姓就会感受到家庭财富效应迅速缩水，比如从过去家庭财富有500万，如今迅速缩水到200万，消费者就会因房产价值缩水、财富缩水而减少消费。

房价跌得越厉害，家庭财富效应缩水就越厉害，进而消费萎缩的就越厉害，最终间接引导中国经济进一步螺旋式下降。

8， 房价暴跌不能承受之重第5个是引发对中国经济的深度拖累和下滑。

中国房地产行业在国民经济中占有支柱地位。

房价下跌会不仅对房地产会批量爆雷和破产，比如2024年百强已有45家房企爆雷，这两天又有大发地产，佳源国际等3家房企宣告退市，而且对上下游产业比如建筑、钢铁、水泥、装修、建材等50多个大中行业产生负面传导，最终形成对中国经济整体的深度冲击。

比如这两年房地产开发投资的下降、新开工的剧烈收缩，就直接导致建筑工程减少，相关产业链如建筑材料、工程机械等行业的订单也大幅减少。

典型如中国建筑行业这2年进入至暗时刻，目前中国建筑行业因房地产项目大幅度减少而大批破产，很多几十年甚至上半年建筑老牌企业都宣告破产，同时，建筑行业大批量裁员，大批失业人员无力偿还住房贷款，进一步加剧银行的信贷风险。

再比如是钢材行业，房地产行业是钢材的主要消费领域之一，房地产泡沫破灭后，钢材需求可能下降 30% - 50%，导致钢材价格暴跌，相关企业产能过剩，经营困难。

整体看，房地产行业对 中国经济GDP 贡献率，可能从繁荣时期的 15% - 20%的贡献率，下降到泡沫破灭后的“负数”贡献率。

不仅如此，房地产的硬着陆，也会形成中国经济短期结构严重失衡，调整更困难。

即在房地产泡沫时期，经济可能过度依赖房地产行业。泡沫被快速刺破后，经济结构需要快速调整，但由于房地产行业的巨大惯性、体量和相关产业的复杂关联，这种调整过程会非常艰难，以至于短期很难有行业能够替代房地产去形成对中国经济的“补位”！

眼下最关键是房地产的失落，并未形成期初大家所说的“一鲸落而万物生”效应。

其一，高科技行业，很难中短期迅速能替代房地产对中国经济的贡献；

其二，眼下中国资金是从房地产撤离出来很多，但18.2万亿房地产这个行业太大了，中国短期没有任何一个行业能够替代房地产。即眼下房地产是从18万亿跌倒2024年的9万亿，近乎10万亿是跌没了，但并没看见有任何一个新产业能补上来，所以中国经济2024年遭遇增长压力，就是必然的。

9， 房价暴跌不能承受之重第6个是引发中国更大失业率。

房地产泡沫破灭导致房地产企业、建筑企业、建材企业、家居家电企业等上下游50多个行业大规模裁员，失业率大幅上升。而且，由于消费市场的萎缩，其他行业也会受到影响，进一步减少就业岗位。

有机构统计，目前包含开发商在内的房地产相关产业失业率可能达到20%以上，而整体经济失业率也会因连锁反应而上升，降低居民的收入水平，形成恶性循环。

10，未购房者，不要井底观天，不要拍脑袋吐槽，单方面希望房价一味“下降暴跌”，更要明白的是，中国房价进一步大跌暴跌，将势必引发“信贷违约、资产爆破、消费速冻、经济危机、就业危机”等一系列的经济连锁反应。届时在新的经济态势下，每个人的工作、就业、收入和消费将会面临重创和深寒。

事实上，任何国家或经济体都不保证每个人都要购买商品房。

比如新加坡约有 80% 人口居住在政府提供的组屋，所谓组屋是新加坡建屋发展局为普通家庭所建造的公共住房；同样，香港有30%人口住在公屋住房（即保障房）。同样，欧美西方有一半都习惯于租房一辈子。

但在中国有些特殊，由于保障房，的确没有提前建够、建好且真正合理分配，导致民生住房缺口依旧巨大，另一方面，加上中国人信仰“居者有其屋”的传统文化和偏好“拥有”文化，最终导致每个中国人，都希望有一套自己的房子——这看上去很情怀，但并不现实！

而眼下，房价不能再下跌而要止跌回稳，这已不是口号，而是国策！

寄希望房价未来还要进一步暴跌大跌，该醒醒了！

不过不妨换个思路，少希望房价暴跌，多努力收入、就业、经济向好，或许后者，才是正念！

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