《港湾商业观察》施子夫

老牌知名房企中洲控股（000042.SZ）最近的坏消息有点多：一方面年报上市三十年来首度奇差，另一方面又被监管层问询。

与那些跑马圈地高周转暴雷的房企相比，中洲控股并不属于此类，其在总部深圳拥有一些知名的商业地产项目。

然而，当前财务数据的相当不佳，却也说明公司当下所面临的严重挑战。

01

年报问询函直指关键问题

5月22日，深交所向中洲控股发布了年报问询函。

问询函一共指出了九大问题。年报显示，中洲控股2023年实现营业收入76.21亿元，较上年增长7.59%，实现归属于上市公司股东的净利润（以下简称"净利润"）-18.45亿元，较上年减少2412.74%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（以下简称"扣非后净利润"）-18.64亿元，较上年减少6564.38%。报告期经营活动产生的现金流量净额为13.52亿元，同比增加38.12%。2023年第四季度，你公司实现营业收入32.73亿元，占全年营业收入的42.95%。

（1）结合主营业务所处行业环境、经营状况等，说明报告期营业收入增长但净利润和扣非后净利润大幅下降的原因及合理性，收入、毛利率水平及变化趋势是否与同行业可比公司及行业平均水平存在较大差异，以及经营活动产生的现金净流量与净利润变动存在重大差异的原因及合理性。

（2）结合公司所处行业、主要业务经营情况及具体收入确认政策等，说明集中在第四季度确认收入的原因及合理性，收入确认条件、确认时点是否符合企业会计准则的相关规定。

年报显示，中洲控股2023年末存货账面余额为249.28亿元，存货跌价准备期末余额为32.28亿元，当期计提存货跌价准备22.18亿元，存货跌价损失较上年增长1384.41%。

深交所指出，（1）详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不限于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等。

（2）结合上述问题（1）详细说明主要项目存货期末可变现净值的确认依据及主要测算过程，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2022年相比是否存在较大变化，如是，请说明主要原因及合理性，并结合相关项目实际销售价格、所在地区市场情况、周边可比商品价格等，说明报告期存货跌价准备计提的合理合规性。

（3）公司2021年、2022年度分别实现净利润2.06亿元、0.8亿元，请结合问题（1）和（2），说明公司报告期计提存货跌价准备金额同比大幅增加的原因，报告期计提大额减值的项目减值迹象的判断依据及发生时点，是否存在报告期集中计提存货跌价准备的情形，以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理，是否存在以前年度少计提存货跌价准备调节2021年、2022年度净利润的情形。

年报显示，截至 2023 年末，公司货币资金期末余额为8.35 亿元，其中使用受限的货币资金为 0.52 亿元，不包括预收款项和合同负债的流动负债余额为 115.39 亿元，可使用的流动资金较为紧张。2023 年末，公司资产负债率为 81.98%。

深交所提出，（1）说明截至目前公司有息债务及逾期情况、一年内到期债务、实际可动用资金情况等，并结合非受限货币资金期末余额较低、短期债务规模较大、资产负债率较高等情况，说明你公司短期及长期偿债能力，是否具备足够债务偿付能力，是否存在流动性风险，持续经营能力是否存在重大不确定性。

（2）公司运用持续经营假设编制财务报告是否适当，你公司为改善持续经营能力已采取或拟采取的应对措施，并相应提示风险。

总体来看，深交所这九大项问题背后又涉及众多细节，涵盖净利润、存货跌价、计提存货跌价、应收账款、营业外收入、债务等，可谓非常详尽。

监管机构对于中洲控股问询函的全方位扫描，事实上也反映出外界的疑惑。

02

30年来首次巨亏，一季度净利润反转

诚如市场所观察到的，这是中洲控股自1994年上市30年以来的首次亏损，且亏损幅度如前所述可谓惊人。对于亏损原因，中洲控股年报中表示，受部分房地产项目计提资产减值准备影响。

有房地产行业观察人士告诉《港湾商业观察》，中洲控股此份年报的确疑点重重，房价即便下行导致了公司未竣工项目做计提跌价，但像公司给出的存货跌价损失同比增长14倍也令人震惊，那么2021年和2022年为何没有出现如此大幅度？还是公司此前故意调整？中洲控股需要对问询函给出非常明确的解释，这也是投资者很关心的问题。

观察近五年中洲控股的财务数据，也一定程度上凸显了2023年的“巨变”。

2019年-2023年，中洲控股实现营收分别为72.13亿、107.0亿、86.76亿、70.83亿和76.21亿，归母净利润分别为7.872亿、2.814亿、2.059亿、7977万和-18.45亿，毛利率39.96%、27.25%、29.54%、35.80%和34.23%。

而就在有史以来的巨亏之年，中洲控股的销售费用反而不减反增。2019年-2023年，中洲控股的销售费用分别为4.094亿、4.369亿、2.639亿、2.585亿和3.165亿。

著名经济学家宋清辉认为，中洲控股的2023年年报是否为真实，又或是可能存在财务数据造假等情况，从问询函涉及到的众多问题来看，公司还需要对此作出更加详细的解释。“即便是近年来房地产行业不断调整，但中洲控股毕竟盘子较小，也不属于全部依赖于住宅项目的高杠杆房企，至今没有迹象显示公司出现重大经营问题，或面临暴雷，因而，公司真实经营状况如何，包括2023年财务数据背后是否存在隐患，或前两年涉及美化数据等，一切尚待公司回复后才能了解部分。”

颇为吊诡的是，中洲控股一季报则出现了净利润反转，营收却下滑的局面：实现营业收入17.03亿元，同比下降31.63%；归属于上市公司股东的净利润8584.57万元，同比增长40.98%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.11亿元，同比增长108.69%；基本每股收益0.1291元。（港湾财经出品）