作者：周军律师.

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在房产交易中，当房产被查封后，受让人补签合同的情况并不罕见。通常情况下，房产被查封后进行的交易可能会被认定为无效，无法排除执行。

那么，有哪些情形，房产查封后受让人补签合同也能排除执行？

最高院在《豆某成与中国东方资产管理股份有限公司某分公司、甘肃某置业有限公司案外人执行异议之诉案》中明确：

1. 合同主体发生变更的，合同实质成立时间应为原合同成立时间，而非变更后重新签订合同的时间。

2. 名下登记有房并不等同于享有居住权。事实认定应深入事实本质而不能仅流于形式。

法院认为，

首先，关于合同的签订时间。豆某成与梁其坤签订《房屋转让合同》，约定由梁其坤将其名下的案涉房屋转让给豆某成。豆某成依约支付对价后，由梁其坤向某置业公司出具更名申请，某置业公司与豆某成补签了《商品房买卖合同》并根据梁其坤的付款情况出具了收款收据，梁其坤将其对案涉房屋所享有的权利转让给了豆某成。

本案中，梁其坤向某置业公司提出更名申请后，已经将其对案涉房屋的全部权利转让给了豆某成，其中包括其享有的房屋交付请求权，豆某成是基于梁其坤对案涉房屋所享有的权利而享有相应的权利。收款收据中记载事项与豆某成一审期间提交的两份抵顶协议、更名申请等证据可相互印证，能认定梁其坤与某置业公司在2016年6月1日已达成商品房买卖的一致意思表示，且梁其坤已经按照合同约定向某置业公司支付了案涉房屋的所有价款。

虽然法律规定应签订合法有效的书面买卖合同，立法目的是以书面合同判断当事人之间是否存在真实有效的买卖关系，豆某成与某置业公司补签书面《商品房买卖合同》的时间发生在法院查封之后，但从保护商品房消费者的生存权的角度考虑，应以梁其坤向某置业公司交纳房款的时间，即2016年6月1日，作为认定本案豆某成与某置业公司形成实质性购房合同关系的时间，据此可以认定豆某成签订购房合同的时间早于查封时间2016年7月26日。故豆某成符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。

其次，关于以居住为目的问题。案涉房屋交付后，豆某成已实际装修入住。豆某成名下虽另有住宅一套，但依据已经查明的案件事实，该住宅实际已出售给他人，因该房屋尚有抵押贷款而未能过户更名，豆某成名下实际已无其他用于居住的房屋。故豆某成符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。

第三，关于已付价款的问题。梁其坤已于2016年6月1日支付了案涉房屋的全部价款，且豆某成已通过银行转账方式向梁其坤支付了全部价款，应视为豆某成已经支付了合同约定的全部价款。因此，豆某成对案涉房屋提出的执行异议，故豆某成符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。

综上所述，豆某成的上诉请求具有事实和法律依据，享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以支持。

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