这几年老破小为什么被弃之如敝履？主要原因就是只旧改，不拆迁，丧失了升值保值的一切可能。

但，市北区突然出现了两处要拆迁的老破小，是否意味着风向要变了？

01 市北97年老小区整体拆迁

需要先做一个说明，青岛近些年来实施拆迁的主要是城中村，就是那些平房；我这里所说的老破小，则是房龄比较大的老小区，是楼房。

已经有好几年，青岛没有整体拆迁的楼房老小区了，多是实施旧改。

而市北区的郑州路5号小区，也就是雁山小区，即将迎来整体拆迁。

雁山小区并不算老，建成于1997年，还是半封闭小区，下图是其小区内部实景：

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雁山小区共有11栋楼，全部为5层的多层，算是一个不小的小区。

而在不久前的3月底，附近的郑州支路10号、12号、14号、16号、18号也开始了拆迁。

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郑州支路10号、12号、14号、16号、18号，是连在一起的一个老小区，共有448户，建成于上世纪80年代。

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这两个小区，尤其是雁山小区，建成于1997年，房龄并不算太大，要知道青岛还有大批建成于1970、1980年代的房子没有拆迁，为什么这两个小区能率先获得拆迁？

而且，现在老破小的主格调是旧改，能够获得拆迁的只有城中村，为什么身为楼房的这两个小区能够获得拆迁？

这是否说明风向变了呢？

02 为什么这两个小区能拆迁？

这两个小区能够在众多小区中率先实现拆迁，必然有其特殊的理由。

我们先来看这两个小区的位置：

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我们知道，商丘路、郑州路、跨海大桥高架路合围的这一片区，在前几年实现了闫家山、香里等城中村的拆迁。

城中村拆迁后，这一片区只剩下了上述两个老小区。

而根据最新的规划，这一片区将被定义为雁山科技生态城，致力于打造闫家山TOD。

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这是市北区难得的一块可以实现整体规划建设的片区，也是市北区重点发展的地方。

你想想，若是在这一片新兴之地上存在两个面积不小的老小区，无论怎么规划建设，这个片区都高大不上去。

所以为了片区的整体规划发展，把这两个影响全局发展的“碍眼小区”拆掉也就在情理之中。

另一方面，虽然对老小区以旧改为主，但也不是不能拆迁。

去年，自然资源部印发了《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在北京等15个省（市）的43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点。

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青岛是山东唯一的低效用地再开发试点城市。

原来闫家山这一片肯定是低效用地，老小区随着城中村一起拆迁、片区整体提升开发，是符合“低效用地再开发”的范围的。

由此我们也能得到总结：下一步青岛大部分的老小区仍以旧改为主，能够得到拆迁的非常非常少，只有类似于上述两个小区的才能有机会获得拆迁。这个获得拆迁的条件是：周围成片区的规划开发，你一两个老小区在那里碍眼了。

03 为什么没有使用房票

无论是郑州路5号，还是郑州支路10号、12号、14号、16号、18号，其拆迁只有两种补偿方式：货币或者异地房屋，青岛前几天发布的房票政策在这两次拆迁中并没有实行。

原因就在于，这两个小区拆迁计划早于房票政策。这两个小区没有用房票，但以后其他拆迁的城中村、老小区还是要用房票的。

这里还有一个问题，有人会以为实施房票安置后，就没有货币、异地房屋补偿了。其实这是大大的错误理解。

有网友就这个问题进行了询问，青岛住建局的回复是：

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“近年来我市安置方式主要有房屋安置与货币化安置，目前，国内部分城市已相继出台房票安置政策，房票安置作为货币化安置的一种补充形式，选择房票安置会在房票有效期内给予一定比例的政策性奖励，能满足被征迁居民对补偿安置方式的个性化、多样化需求，可进一步缩短征迁安置过渡周期。”

这里说的很明白，房票安置是货币化安置的一种补充形式。也就是说，青岛以后的拆迁将同时存在房屋安置、货币化安置、房票安置三种补偿方式，但选择房票安置的将有政策性奖励。

对于拆迁户，是可以自由选择哪种安置方式的。但近期有买房计划的拆迁户，还是房票安置更合适，可能货币化安置给你400万，房票安置就会给500万。

综上所述，老破小的未来并没有得到根本性扭转，但那种身处整体规划发展片区的老小区，确实迎来了新的机遇。