存量房贷利率下调与首付比例调整带来的影响

随着我国房地产市场的深度调整，新建商品房销售面积和销售额同比出现下降趋势。

根据国家统计局的数据，2024年1-8月份，全国新建商品房销售面积为60602万平方米，同比下降18.0%；新建商品房销售额为59723亿元，下降23.6%。

同时，商品房待售面积同比增长，这表明当前市场存在一定的库存压力。

面对这一形势，中国人民银行行长潘功胜于9月24日宣布了一系列旨在促进房地产市场平稳健康发展的政策措施。

此次政策的核心之一是引导商业银行将存量房贷利率降至接近新发放房贷利率水平，预计平均降幅约为0.5个百分点。

此举旨在减轻现有贷款家庭的负担，增强其消费能力，同时也为潜在购房者提供信心支持。

此外，央行还决定统一首套房与二套房最低首付比例，并将二套房贷款最低首付比例由原来的25%降低至15%。

这些措施共同作用下，有望刺激市场需求，缓解当前房市面临的挑战。

（数据源:国家统计局）

01、存量房贷利率下调详解

①什么是存量房贷利率？

存量房贷利率指的是那些已经发放但尚未完全偿还完毕的住房贷款所适用的利率标准。通常情况下，这类贷款会跟随基准利率（如一年期LPR或五年期LPR）浮动变化。

最新的贷款市场报价利率（LPR）1年期维持在3.35%，而5年期以上则为3.85%，这一数据是在2024年9月20日公布的。(数据源:中国银行官网）

最近的一次调整是在2024年9月25日，央行宣布开展3000亿元中期借贷便利(MLF)操作，利率下调0.3个百分点至2.0%，预计这将引导贷款市场报价利率(LPR)随之下行，最快可能在10月21日落地。

如果LPR同步下调0.2到0.25个百分点，那么1年期LPR可能会在3.15%—3.1%之间，5年期以上LPR可能为3.65%—3.6%之间。(数据源:中国银行官网，华夏时报）

但是，在某些特定时期内，为了应对经济环境的变化或者实现特定调控目标，政府可能会采取特别手段来直接干预这部分贷款的实际执行利率。

②对普通家庭意味着什么？

对于拥有未结清房贷的家庭而言，这次利率下调无疑是一个好消息。按照央行预测，平均每户每年可节省约3万元人民币左右的利息支出。

以北京为例，假设某家庭拥有一笔总额为500万元人民币、期限30年的等额本息贷款，在原利率基础上每降0.5个百分点，则每月还款额将减少近千元，极大地缓解了日常财务压力。

更重要的是，随着资金成本降低，更多家庭或将考虑进行装修升级甚至置换新房等活动，从而间接促进了相关产业链的发展。

（2024年最新国房景气指数）

02、首付比例调整解析

除了关注存量房贷利率外，本次政策另一个重要方面是对首付比例进行了重大调整。从历史上看，我国曾多次通过调整首付比例来调节房地产市场热度。

比如在2008年金融危机期间，为刺激经济增长，政府曾一度将首付款比例降至20%；而在随后几年房价快速上涨时又逐步提高到了目前普遍执行的标准之上。

此次将二套房贷款最低首付比例降至15%，对于想要改善居住条件或是投资性购房的人来说无疑是个利好消息。

LPR利率一览表-2024年9月最新

一方面降低了购房门槛，让更多人有机会参与到房地产交易中来；另一方面也有利于加速去库存进程，特别是对于一些非一线城市来说意义尤为重大。

不过值得注意的是，虽然首付比例有所下降，但由于近年来房价整体上扬，实际所需支付金额可能并没有显著减少，因此购房者仍需谨慎评估自身财务状况后再做决定。

（近30年银行定期存款利率变化:1993-2024）

03、对未来走势的影响

短期内来看，上述两项政策的出台无疑给低迷已久的中国楼市注入了一剂强心针。它不仅能够有效提振消费者信心，还能在一定程度上激活整个行业链条上的活力。

然而长期而言，如何平衡好“稳增长”与“防风险”之间的关系将是摆在决策者面前的一大难题。特别是在当前全球经济复苏乏力背景下，如果过分依赖房地产拉动内需，则有可能加剧资产泡沫风险。

另外值得注意的是，随着存款利率持续走低以及部分银行开始出现“利率倒挂”现象（即存款利率低于贷款利率），未来一段时间内银行间竞争或将更加激烈。

对于普通储户来说，这意味着寻找合适理财渠道变得更加重要；而对于金融机构而言，则需要不断创新产品和服务模式以吸引更多优质客户资源。

综上所述，此次关于存量房贷利率下调以及首付比例调整的新政确实为当前处于调整期的中国房地产市场带来了积极信号。

但在享受政策红利的同时，各方参与者也应保持理性思考，避免盲目追涨杀跌。毕竟只有真正实现了供需平衡、价格合理才能确保行业的长远健康发展。