在福州楼市的版图里，闽侯主要是作为刚需外溢的存在，以高新区桥头堡板块为主的楼盘，与主城区仅仅一桥之隔，对于部分群体来说，地段还是及格的。

但在闽侯的偏远板块，也开发了不少楼盘，如果非要给这些楼盘一个客群，那应该在刚需外溢前面加两个字：极限！

对，一些闽侯的边缘板块，城市界面相对较弱，周边的配套发展也不太成熟，在这种地方开发的楼盘，适应的客群很少，只能吸引价格比较敏感的刚需。

前言

图片来源于中介朋友圈

这段时间，中介刷屏了江督府二期（江湾悦城），因为单价只要7777元。

严格说，这是十楼以下的的单价，该楼盘定价为橄榄形，中间楼层贵，高楼层和低楼层单价更低，但基本也在8千左右。

这个楼盘卖了4年多了，从期房卖到现房，告诉你不少中介在这个楼盘踩坑你相信吗？

早在2019年的时候，一个经常带客户成交这个楼盘的中介，也买在这里了。

因为开发商给的话术，让她在成交之余，也形成了心理暗示：这是一个有性价比的楼盘。

那个时候，普通购房者的成交价约为1.5万，而那位中介的内部价大约是1.4万。

关键她当时的想法不是买了自住，而是为了投资，当时曾好言相劝，望其止步，只不过对比开发商的洗脑般的话术，最终还是让她刷卡了。

她又完成了一单业绩，只不过，这次的镰刀是对准了自己。

在那个年代，还曾传出倒板风波，但最终还是平息了，毕竟这种楼盘有先天性的地段劣势。不太敢造次。

PART 1

图片来源于樽品业主

可能大家对江督府的地段认知不足，那可以看一下江督府周边的城市界面。

该图是在隔壁楼盘钱隆樽品上拍下来的，可以看到，周边有非常多的民房，简单点理解，这就是盖在村里的商品房。

图片来源于网络

江督府所处的南通镇通灵路的地段是非常尴尬的！

从卫星地图上看出，南通南面是五虎山，西面是大樟溪，并不是一个有潜力的板块。

从2017年开始，这个板块的楼盘就在以3号线和8号线为卖点，6年过去了，当初所谓的规划也并没有明朗。

其实第三轮的地铁规划还没审批通过，用做宣传的话，难免有误导之嫌，当大家听到规划两个字时，别太当真。

所以，在远离桥头堡片区的楼盘，并不好卖。

出道即巅峰，最早的时候能卖到1.5万，但是由于地段劣势透明化之后，尽管中介使命吆喝，还是不好卖。

在2021年9月的时候，这个楼盘打出了1.2万，楼层任选的广告。

刚开始的时候有那么点新鲜感吧，但作为远郊板块，总库存4千多套，这种优惠看不到诚意，后来销售也并不理想。

PART 2

图片来源于中介

4千多套房子，又在犄角旮旯的位置，哪有那么好卖！

到了去年4月的时候，这个楼盘又一次降价了，中介朋友圈：9688起，均价一万元。

这年头，开发商不好卖，降价可以理解，但是接二连三地降价，说明其销售难度已经超出预期了。

在楼市的下行周期里，边缘化板块的楼盘，降价并没有结束。

图片来源于中介

今年4月份的时候，中介朋友圈里的江督府只剩下8888元每平米的均价了。

理论上说，价格层面已经到位了，但无奈地段太偏僻，三分钟热度过后，这个楼盘还是陷入了销售荒。

当时去踩盘的时候，江督府的工作人员给我们的介绍：

在房住不炒的年代里，谁觉得房子还会升值呢？8千多的价格买了自住很合适。

好像这话也没毛病，但又感觉有点不妥。

如果所有的房子都失去金融属性的话，相信很多人会选择租房，只能说金融属性会减弱。

至于边缘板块的楼盘，早先买入的业主，就没有金融属性可谈了，他们剩余的房贷是负资产。

PART 3

图片来源于中介朋友圈

当江督府进入7777时代时，又在福州掀起一波小高潮，那这次能持续多久呢？

夫战，勇气也。一鼓作气，再而衰，三而竭。

刚开始的时候，对价格比较敏感的刚需会被逼定在售楼部，不知道他们对南通通灵路所处的片区有没有什么概念。

图片来源于APP

中介说15分钟到仓山万达，爱琴海商圈。

即使是路况不错的情况下，也要半个小时左右的车程，那么在早晚高峰的时候，湾边大桥经常堵车，再加上其他通勤时间，超过45分钟很正常。

其实，南通也就桥头堡板块的房源有点价值，而到了通灵路附近，接受度就很低了。

在通灵路附近，江督府就有4千多户，还有世茂璀璨滨江，福晟钱隆樽品，泰禾首府等楼盘，未来想流通是非常困难的。

换句话说，即使现在7千7买入这个楼盘，未来想要转手置换的时候也要亏本，关键是不割肉真卖不动啊。

小结

图片为实地拍摄

这是这售楼部拍摄到的，这个区位图太牛了，地铁9号线和文山洲大桥都上了。

第三轮地铁规划居然能成为开发商炒作的卖点，不知道当初的3号线和8号线要不要为高价买入钱隆樽品和璀璨滨江的业主背锅。

其实规划就是规划，开发商只是为了炒作而已，根本就不会给你正面的承诺。

回到价格上讨论，7777元每平米会不会是底价了呢？

如果从商品房的构造成本上看，似乎比一个普通县城的房价还便宜，但闽侯也是一个县，关键南通还不是县城，城市界面相对较弱。

如果以这种逻辑来看的话，江督府即使卖到7千7也不算便宜。

因为总库存很大，哪有那么快清盘啊，网友说未来卖到6666元的单价也不是不可能。

决定楼市行情的是供需关系，现在南通通灵路附近，那么多的库存，未来谁会去当接盘侠呢？

我们回顾一下：

最早的时候1.5万，然后是2021年的1.2万，再到今年4月的8千8，如今只剩下7千7 了，每一次都是降价去库存。

未来能不能卖到6666元每平米，可以期待一下，反正这种超级大盘去库存相当难。

也要提醒一下购房者，这种远郊高库存板块，如果没有自住的话，千万别以投资的性质买入，没有刚需愿意在远郊接盘。