现在市区很多房子都开启了两成首付，第一批是属于市区外围板块，比如三江口，火车南站，城市之光这样的边缘板块，后来也加入了鼓楼，台江板块的楼盘。

闽侯在售的楼盘基本都在福州西侧，刚需族购买的主要目的是为了承接市区的刚需外溢，选择闽侯有三个原因：首付低（最低可做两成），单价低，不限购。

现在的福州楼市除了两成首付外，也同样不限购了，这也给闽侯的楼盘增加了压力，只能发挥价格优势了。

如今闽侯的楼盘逐一排队跳水了，现在为你逐一揭开！

前言

图片为实地拍摄

闽侯楼盘中，众多楼盘骨折式销售，之前已经提过，但是对于金地自在城这个楼盘来说，项目热度很高。

长期看本号的人应该知道，我们这里没有虚伪的“应粉丝要求”，只为市场的真实需求而写，本次就深度剖析金地自在城，这是直播时粉丝的真实需求，也聊聊闽侯的近况。

这种边缘楼盘因政策变动降价是很正常的，不过这种降价幅度似乎被中介过度解读或者错误解读了。

现在把实地踩盘的信息以及楼盘的优缺点毫无保留地写出来，觉得有用的话，文末一个点赞即可。

PART 1

图片为实地拍摄

走出地铁苏洋站，其实就是国贸上江原的楼盘，地铁上面盖的是国贸的洋房。

说金地自在城是地铁房也算凑合吧，但离地铁更近的是红色的洋房，在售的高层产品中，即使离地铁最近的楼栋，步行约为600米左右。

不过这600米的城市界面真的很一般，和地铁上盖的国贸上江原对比，地段上应该逊色0.5个段位。

这次打折幅度比较大的是金地自在城的高层，但中介说打五折，只是一个噱头，实际上原先卖1.3万左右单价的高层产品，现在价格大约为8千8每平米。

以前卖1.5万的是洋房，现在高层的低楼层卖7699元单价，这就是所谓的五折，实际折扣约为6折多，某种程度上说也是腰斩吧！

然后说一下苏洋站和南门兜站的距离，就地铁的通勤距离约为半个小时，如果算上出门上下楼以及进出地铁口的实际通勤时间要达到50分钟，这还没算上出地铁口后到上班点时间。

换句话说，即使在地铁沿线的南门兜上班族，买在这里依靠地铁通勤也是够呛的，地铁充其量顶多满足在金山2号线附近上班族的需求。

PART 2

图片为实地拍摄

在福州人的认知里，闽侯处于板块的鄙视链，而竹岐板块是鄙视链的末端，简单说一下竹岐板块吧。

刚出地铁，到处都是竹岐楼盘的广告，闽越水镇也想过来分一杯羹，华府壹号的名气也塞到路人手中。

竹岐板块勉强能融入主城区的也就是苏洋片区，闽越水镇片区和金水湖片区对于福州刚需来说就是纯韭菜，走过路过，眼睛不要四处观望。

毕竟大降价了，售楼部还是有一定客源的，但是听口音，这些基本不是本地人，应该对于福州板块的分布了解不清楚。

苏洋片区即使未来有人入住了，最多也只能充当一个睡城，因为自在城和上江原被山地和闽江所包围，未来并不会有太多的发展机会。

很多人跑去看金地自在城，一方面是中介的热情邀约，另一方面看到降价幅度之大，对比之前的话，可能存在捡漏的心理。

PART 3

图片为实地拍摄

这个板块，去聊学校应该没有太大的意义，相信大部分买在这边的人不是冲着学校来的。

至于地铁，东西走向的2号线也经过较多板块，适合部分群体。

因为苏洋片区处于一个较为偏僻的位置，未来的商业配套如何呢？

如果金地自在城和国贸上江原的入住率都很高，总户数2千多，假设每户2.5人，那也有5千人住在这个片区。

在这种情况下，金地自在城的商业部分很容易盘活，至少便利店不会冷冷清清的，咖啡屋里也会有年轻情侣的身影，闽江畔也会有不少散步的业主。

周边还有运动配套，比如篮球场，这算是一个比较大众的运动项目，也会让片区增加活力。

不过，这一切的一切，都是在假设中。

提高入住率，每个业主都有责任，既然都花了百八十万把家安在这里了，那就住下来吧！

如果未来有一部分业主先入住，那么商业配套都发展好了，会形成良性循环，这是一场信心之间的博弈。

PART 4

图片为实地测量

为了追求看江效果，楼栋的朝向不是朝南或者朝东南，严格说是朝东偏南，手机是靠着墙体测量的，或许会存在一定的误差。

图片为实地拍摄

客观说，小区的品质还可以，楼栋之间也有足够的楼间距，即使是中低层，采光效果也不会受到很大影响。

至于不利因素，在这种远郊楼盘中存在可能接受度会比市区的楼盘更多一些包容性，但是紧沿主干道和高架桥的噪音和粉尘干扰是外围楼栋难以避免的。

8千多的单价，作为开发商来说，应该算是做到位了，只是当初对于地块的选择来说，应该是下下策。

任何城市都是地段优先，然而金地终究是福州楼市的新人，强龙不压地头蛇，只能从边缘板块做起，奈何楼市之凉，只能放低身段了。

8千多的单价，应该也破了福州地铁房的记录了！

小结

图片为实地拍摄

金地自在城确实是割肉在卖，但是对于福州板块不了解的人来说，未必是一个好的选择，因为这个楼盘的弊端无法忽视。

在面对高库存及一些楼市新政时，这个楼盘就站在风口浪尖了，以价换量成了最终归宿。

但即使大幅度调价，也未必值得普通刚需购买，入手之前先问自己一下：我买了以后会搬过来住吗？我能习惯这边的生活吗？

其实，闽侯还有很多高库存的楼盘，现在压力山大！

最早开启降价模式的三个片区分别是南屿，上街和竹岐，那么现在只剩下南通一个板块还未开启大幅度降价模式。

现在把问题抛给中铁城了，因为那边高库存的开发商只有江督府和江湾悦城。

之前江湾悦城的平均销售单价可达到9600元左右，中低层的也卖出8千多的单价。

问题来了，现在闽侯楼市处于困境之中，南通未来也没有太多增值的预期，那么也到了含泪做决定的时刻了。

如今的闽侯楼市，知进退，懂取舍，方能从容！