对于市中心的地块，因为稀缺，高总价的楼盘能走出特立独行的行情。

你说这些楼盘很完美吗？其实缺点很多，但总能引起一部分刚需首改的兴趣，或许他们还不能完全知道缺点，就匆匆下定了。

这是一篇关于上海西两个楼盘之间的对比，但更多提到的是普通购房者所不清晰的逻辑。

如果买错房，后期的置换成本是很高的，尤其是高总价的产品，如果能看明白，或许能省下百来万。

前言

图片为实地拍摄

在福州的上海西有两个地块，分别是厦门国贸和厦门建发拿下：

宗地2022-51号 (台江上海西新村出让地块二) ，土地面积30035平 (约45.05亩)，用途为住宅、商服用地，容积率1.0-3.2，由厦门国贸以25.81亿竞得，楼面价约26854.09元/m，溢价率0%。

宗地2022-52号 (台江上海西新村出让地块三) ，土地面积23732平 (约35.6亩)，用途为住宅、商服用地，容积率1.0-3.05，由厦门建发以19.42亿竞得，楼面价约26829.65元/m，溢价率0%。

关于这两个楼盘，一直被购房者比较，两个楼盘各有优缺点，业内人士可能会分清二者之间的主要差异，对于普通的购房者来说，难分伯仲。

PART 1

图片来源于网络

厦门建发的地块推广名为建发璞云，备案名为云栖白马公馆，从初战来说，无疑是成功的。

122套的库存，已经卖了106套，去化率接近87%，关键是顶底房源都有去化。

虽然定位不算高端，但能取得这样的效果，和建发在福州的口碑有一定的关系。

建发大部分产品，对比周边的楼盘都有一定的溢价。

因为学习了泰禾的新中式园林景观，对于没见过泰禾院子系列的购房者来说，有一定的吸引力，对后期的销售有极高的助力。

国贸在璞云的北面拿下的地块推广名为国贸天琴樾，备案名为天琴和苑，是国贸的高端系列，这个产品不像其他房企那样洗稿，抄袭别人的作品，有自己的特色。

国贸此次定位为高奢的现代风格，没有抄袭，没有洗稿，是自己产品的精髓之作。

如果要说产品的定位端，那就是偏向于高端改善群体了，很多产品超过180平方，部分产品超过200平米。

如果从大户型的占比来看，加之接近5万左右的单价，可以勉强进入豪宅的门槛了，至少也是高端改善的定位。

PART 2

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新中式园林景观的难度很高吗？

现在很多中小开发商都会做新中式园林景观了，和一个在北方的同行交流时，发现他们那边一万多就能买到新中式园林景观的楼盘，关键还是二线城市。

福州也有一万三千多的新中式园林景观楼盘，可能名字你们都没听过，懋富云锦公馆，鸿坤天玺等楼盘。

这些楼盘的大门和景观水系的打造哪个不是做得有模有样？

如果说在闽侯的话，这种新中式园林景观还是比较新颖的，有其存在的价值。

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在福州，新中式园林景观很早就出现了，大概8年前在泰禾福州院子踩盘时，看着仙气飘飘的园林，给人一种不一样的体验感。

泰禾红遍大江南北的院子系列，也是凭借新中式园林景观而出圈的。

但是，我们去思考，新中式园林景观的精髓是什么呢？

就是把传统社区变为一个水系景观吗？

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中介为了卖房，就称福州某个楼盘为新中式园林景观。

今年假期，又去了一次苏州，在拙政园里，再次体会了一次真正的江南园林景观。

除了传统的小桥流水，亭台楼阁，风雨连廊外，其精髓在于在园林景观里，都是低矮的建筑物，按现在的说法，就是超低密度的古代洋楼。

如果这些景观资源搭配上三十多层的建筑，那你觉得和江南园林有关系吗？

当我拿着中介所谓那个福州楼盘的视频去问这是不是江南园林的时候，贻笑大方，对方拿出融创的桃花源。

那才是真正意义的豪宅产品，在苏州园区，复刻了北宋平江古城的规划理念，呈现“水路并行”，“江街相邻”的经典双棋盘布局。

这里楼盘的天花板，不是九位数，而是十位数。

你一句江南园林景观，我去了真江南，结果十分尴尬！

PART 3

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国贸，在福州的产品覆盖多方面的，由于有极其刚需的定位，就显得不是那么出彩。

以国贸福州原为例，产品力只能说是中规中矩，叠拼的上叠甚至没有露台，而隔壁竞品的上叠主打一个高大上的露台。

国贸相对是比较保守的，因为怕上叠有了露台后，会引起不必要的麻烦，那就便宜点吧，不去冒这个险。

至于国贸学原，在暴雨天的时候还出现了水漫金山的现象，这也给福州人留下了深刻的印象。

但毕竟这些都是国贸的原系产品，根本谈不上高端。

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国贸的原系没有给人留下好的印象，但是国贸的天琴系一定有高端元素。

和一位国贸的朋友聊天时，一直强调天琴系的高端，但她一直说保利国贸天琴湖不一样，因为不是国贸独家开发的。

“天琴系，缘起北银河系最璀璨的星系天琴座，以穹顶高度，与世界塔尖人群互相辉映。”

这是他们的官方说辞，难免有点夸张，但从产品力上看也颇具色彩。

位于北江滨的天琴湾也很出圈，虽然称不上江景房，但还是凭借地段和产品力的优势脱颖而出，八位数货值的产品也曾热抢。

虽然天琴湾尚未建成，但是从已知条件看，天琴湾的产品力也是很奢华的，尽量在减少第四代住宅隐私性的不足之处。

天琴樾作为2.0时代的产品，对于楼间距的控制，尺寸还算到位，最小楼间距大约为35米，最大楼间距为90米。

对于第四代生态住宅，隐私性是一个隐患，但2.0的天琴樾，左右楼栋的分布约为17米，还有就是同一栋楼的东西良户，做了隔板来保护隐私性。

PART 4

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这次璞云的成功热销，也和所开的楼栋有一定的关系。

3号楼和5号楼南面没有高建筑物的遮挡，换句话说，就是买在中低楼层，采光也不会有太大的影响。

非要说缺点的话，可能就是3号楼对中心花园的视野效果不是很好，对于主打园林景观的房源来说，是一个弱项。

但厦门建发这几年在福州有着与生俱来的气质，给购房者留下比较好的印象，至于国贸，屡见不鲜的维权事件，也让人蒙上阴影。

从福州购房者的知情度上，无论是建发的产品还是建发的物业，都是高于国贸的，至少，身边的一些粉丝是这么看的。

天琴樾还未开盘，其实也是一种进退两难的表现，如果真的开盘，效果不如竞品的话，会给后续的销售带来麻烦。

如果不开的话，那也只能说明畏惧市场，畏惧购房者的认知。

小结

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其实，从定位端可以看出，璞云约为147平米的占比是多数的，天琴樾有大量180平以上的户型，甚至有超过200平的大平层。

这也能看出，璞云更偏向于地缘客户的首次改善，或者是二改产品，天琴樾则主打高端住宅，大部分户型的门槛都比较高，勉强跨入豪宅的圈层吧！

天琴樾之所以这么做，也是为了掩盖3.2的容积率，对比下来，比竞品多了近10亩的地块，只多盖了一栋楼，至少表面上看到的容积率没那么高。

或许，当开发商都掌握了新中式园林的密码后，会不会纷纷效仿呢？

至少现在很多小开发商已经交付的产品上看，都融入了新中式元素。

那么，若干年后，新中式产品已经进入了审美疲劳，璞云还会那么吃香吗？

天琴樾因为套均价格远高于璞云，可能也是对市场的信心度不够，但是看到竞品卖得如火如荼，会不会眼馋呢？

《隋书·元胄传》：“兵马悉他家物，一先下手，大事便去。”

楼市也是这个道理，先下手为强，后下手者虽未必遭殃，但已经丧失一定的主动权，你以为每个购房者都深谙“审美疲劳”之理？

再好的酒，如果巷子太深，真的让人嗅不出味道！

璞云180平左右的户型也卖得不错，天琴樾怎么就不敢大胆地亮剑呢？

无论产品力，还得其户型结构，并不逊色于竞品，难道是在担心福州人没有足够的购买力吗？

上海西之争，胜者为王，这不单单是两个楼盘的较量了。

从某种意义上说，国贸和建发的终极PK，谁能在销售上占据主导地位，以后在福州楼市的话语权将显得更加铿锵有力。