南二环是最近福州楼市里热议的板块，对于南二环的房子值不值得买这个话题，争论度很高。

很多中介，会告诉你南二环的房子别急着入手，原因很简单，就是库存量很高。

这么说似乎有点道理，但劝你别买南二环的人，是否对南二环有充分的认知呢？

南二环确实很多房子价格虚高了，不过要解释为什么虚高，我们必须透过现象看本质。

前言

图片来源于网络

乡下人进城，途中都要经过一个大型的公交枢纽站——白湖亭站，其位置为现在南二环路的北侧，连江南路的西侧。

自从1987年这个白湖亭公交枢纽站投入使用后，以白湖亭的位置分南北，在白湖亭以南，都被所谓的城里人视为乡下。

虽然在2006年的时候，这个收费站已经被拆除了，但是根深蒂固的思想观念告诉福州人，在白湖亭之南，地段略逊一筹。

在白湖亭之南，无论是商品房，还是安置房，从现在来看，体量算是非常高了，说得更精准点，这个片区在南二环的价值并不高。

对于南片区来说，现在新房和二手房的挂牌量很大，这还不包含一些刚交房，尚未取证的次新房。

未来，南二环还会迎来一波抛盘潮。

PART 1

图片为实地拍摄

南二环路以南，有福州府和凤凰原两个楼盘的安置房很多可以办证条件，这也意味着可以正常交易了。

把这几天陪朋友看房的过程说一下，可供购房者作为参考。

在很多人的概念中，南二环板块被混为一谈，其实在南二环路以南的城市界面对比北面，还是有比较大的差距。

这里以前是典型的城中村，周边配套差强人意：

地铁离白湖亭站约为1.9公里，离葫芦阵地铁站约为1.7公里；

目前能辐射到的商业配套白湖亭万达的距离约为1.9公里；

至于郭宅小学对口福州六中的教育配套，在板块内也没什么特色。

在中介带我们所看的房子中，挑一套相对有性价比的房源来看，也找不真正的亮点。

这套房源是在抖音上刷到的，当时看到福州府一套高层房源，60平米卖100万。

南二环卖1.67万的单价不合理吗？请计算一下综合购房成本再下定论。

现在的安置房交易，产权证未满两年的情况下，要交5.3%左右的增值税，再加上中介费以及各项服务费，税费等；

这么算下来，这套房源的综合购房成本在108万左右，折合每平米1.8万左右的单价。

PART 2

图片为实地拍摄

尽管看到的是小区里非常有性价比的房源，但等中介走远后，他说看完之后也确实不想买了，很之前心理的预期还是有比较大的差别。

社区环境对比以前的拆迁安置房，确实会好一些，但是安置房地块（B区和D区）和纯商地块还是存在比较大的差距。

在进出小区的时候，物业对于外来人员的进出并没有询问；

见到的居住群体主要是当地人居多，老年人的比例也略高一点；

电动车能随意进出小区，可以停在地面车位上，没有真正的人车分流；

还有就是60平左右的户型，商品房市场里基本都是做全明结构，这个户型还是一个暗卫。

其实价格是合合理，还需要市场来判断。

如果是小区当中非常有性价比的房源之一，应该早就卖掉了。

我们通过第三方工具查到，房东的挂牌时间为4月7日，7月6日的时候价格做了调整。

现在已经一个多月过去了，房子还没卖掉，这说明市场对于这个小区的整体价格并不认可。

PART 3

图片为实地拍摄

朋友对于纯安置房社区的认可度不高，觉得未来居住体验感差，中介带我们看了凤凰原的安置房，同样是60平米，低楼层价格约为120万。

如果光说社区的话，凤凰原这个安商混合社区确实会好点，至少能给业主一个基本的归家仪式感。

凤凰原有纯商楼栋和安置房楼栋，看到的60平米户型基本和福州府一样，带暗卫，次卧采光靠采光井。

这也是没满两年的房源，综合交易成本约为130万，折合每平米单价约为2.17万，关键还是一个低楼层。

如果算上楼层价差的话，这套房源实际上会比福州府同面积段房源每平米贵4千左右。

这个价格应该不太合理！

因为在安商房楼栋里，就注定了左邻右舍都是安置房，所以在家里是等同于安置房社区，只有在小区的活动空间才能享受商品房的待遇。

按照朋友的话说，他能接受的是，二者之间每平米的真实差距在每平米2千左右，福州府都觉得没性价比了，凤凰原的安置房贵这么多有点离谱。

PART 4

图片为实地拍摄

在第一段的观点中，就说过1.8万的综合成本买福州府的安置房并不划算，这可以从地段类似的商品房中对比。

中骏璟宸也是位于南二环路以南，离地铁口的距离，周边商业配套和教育配套，几乎和福州府的配套一致。

中骏璟宸是一个四栋商品房和两栋公租房打造的楼盘，不管未来会不会做软隔离，但总体来说未来的居住群体也不会很出差劲吧。

中骏璟宸在之前也卖过1.8万多点的单价，而且是正常楼层，这个可以当做参照物。

当然，你可以质疑中骏的资金链问题，但现在这种保交楼的大环境至少不会太离谱吧！

从居住群体看，商品房＋公租房的社区组合，应该会完胜于安置房社区。

所以，当计算综合成本的时候，如果把一些可对比因素加入的话，福州府和凤凰原所挂的房源就贵了很多。

小结

图片为实地拍摄

现在南二环路以南的片区，整体看所售的价格是高于其真实价值的。

在网络上也看到福州纯安置房地块要挂两万左右的单价，这种价格挂出来的目的是什么呢？

福州天气这么热，中介也不容易，他们基本没有底薪，价格挂高了，他们都懒得给客户介绍，还不如在店里吹空调，吃西瓜。

未来，南二环安置房地块还会受到新一轮的冲击。

地段更好的则徐道壹号和滨海首府的安置房也已经交付很久了，一旦这些房子到了办证时间，只会让地段稍逊一筹的南二环更掉价。

在供需关系上看，南二环南部片区的房源已经超过现在市场上的需求度了。

有舍才有得，要想得，必须舍弃，懂得取舍，方能自由进退！