十年前，随着房地产的高速发展，到处都在盖楼，在开发商眼中，只要能把房子盖好，就有高额的利润。

在房价飞涨的年代里，主城区已经让很多刚需族望而却步，这时候诞生了一个刚需外溢的新名词。

所谓刚需外溢，就是在主城区的边缘拿地开发，单价对比主城区大概只要一半，甚至更低。

在那个人人渴望有房的年代里，遇到好的楼市行情，总有人接盘。

当这些小区交付后，很多人因为通勤原因选择了空置，没有入住率可谈，于是楼市里就诞生了鬼城这个名词。

前言

图片为实地拍摄

福州的四大鬼城，北有贵安，桂湖，南有永泰葛岭，东含亭江，琅岐，西有竹岐。

说说这四大鬼城的现状吧！

贵安有基本的配套了，对比其他几个板块宜居度比较高，兄弟板块桂湖则是一片孤寂，被群山峻岭所包围。

北二通道开通后，实际上贵安和桂湖到主城区的距离并没有减少太多，但没有高速费了，简单说贵安还算凑合，至于桂湖，无人机看了都摇头。

葛岭之前写过，应该是这几个区域的鬼城之王，有一些基本的生活配套，但入住率很低，不过好歹都是比较正常的住宅。

亭江位于一个狭长的板块，也没像样的配套，高峰期接近万元的单价，居然能忽悠住不少外地人，在楼市行情趋于平稳后，六七千的单价也少有人问津。

琅岐岛上有一家闽系房企开发了不少楼盘，高点的时候也是接近万元单价，现在高层次新房的挂牌价甚至能看到五千多的单价。

不过琅岐岛上有不少原住民，除了旅游资源外，还有不少农业，让这个区域有人口，也有基本配套，勉强还能自住。

竹岐，即使有地铁配套的苏洋片区，期房卖到现房，也从当年的一万五左右的单价，下调到一万左右，至于闽越水镇，金水湖等片区，就是纯纯的韭菜。

不过，下面要说的这个楼盘，青出于蓝胜于蓝，能秒杀它的四位师兄！

PART 1

图片为实地拍摄

时间拨回到2017年底，当时的福州楼市处于高度火爆之中。

三环周边的新房，次新房单价能到2.5万，处于焦虑中的刚需，总能在最迷茫的时刻，接到房产销售的电话。

他们介绍位于一个福州南的楼盘，单价只要8千多，离福州市区只有30分钟的车程。

其实这个楼盘的实际地址在永泰县塘前乡，在大樟溪和支流一都溪的交汇处，规划约为350亩的远郊楼盘。

那个抢房的年代，离市区也不算远啊，勉强够得着的话，也要看一下。

一系列的带看铺垫，就出发的时候就安排地妥妥的。

出发点选择在金山，因为那里离楼盘的实际距离最短，而出发的时间点都定在下午，这是为了避开车流高峰，不会堵车，缩短通勤时间。

一顿操作猛如虎的介绍：福州东扩南进，未来向南发展是大势所趋。

这种碰瓷式的营销确实夸张！

放大上面的图片，左下角下到：会挣钱的房子，会升值，终身免物业费。

山清水秀，鸟语花香，这不就是陶渊明笔下，采菊东篱下，悠然见南山的境界吗？这种离尘不离城的房子对比城市里喧嚣的住宅，总能诱惑住一些无知的刚需。

PART 2

图片来源于中介

这个房子分为合院，联排别墅和单身公寓。

上图是中介朋友圈看到的合院，走进这个合院，里面停了一辆小巴，或许原先是为了方便业主通勤吧，不过现在那辆巴士已经老旧不堪，不知道是否还能正常行驶。

原先承诺的终身免物业费，已经成了空头支票，开发商已经申请破产重组了。

这美如画，略带徽派建筑风格的合院里，如今已经破败不堪，杂草丛生。

在这个合院小区里呆了一个多小时，居然没看到我们以外的人进出，刚交房不久的社区，看上去像过了半个世纪了。

2017年是房地产的高光时刻，也引来了一家保险公司的人员参与销售，关键是这群销售群体中，也有内部人自己买下了合院。

合院产权面积90多平，实际可使用面积大约有200来平，合院的前面还赠送了车位。

只不过，合院里几乎没有人住，合院前的车位，只有一推杂草，似乎告诉来往的人，它们很自在。

楼市的疯狂期，合院最早的时候售价为80多万，高峰期的时候售价高达170万。

那些高位入手的业主，不知道一年能过去住几天！

PART 3

画面为实地拍摄

联排别墅有少许的住户，即使是这少许的人，也不是以普通自住来定位的。

这些别墅的售价一套约为200多万，地下两层，地上三层，还有一个能仰望星空的大露台。

销售介绍的时候，一切都是那么美好！

既可以养老，又可以自住，他们口中的半小时通勤圈，能抵达福州市区。

理论上说，这些条件也都是客观存在的，实际上也只能能擦点边。

但是如果真在养老地产定位，周边没有好的医疗配套，作为自住的话，福州这座城市显然不适合每天七八十公里的来回。

由于别墅的使用面积较大，对于装修来说，无疑也是下了血本，一位在这里开民宿的老板介绍，当时花了四百多万买了两套别墅，花了三百多万装修。

即使折算成一套普通的联排别墅，自住的话，实际成本也要接近四百万。

在这个别墅社区里，除了民宿老板外，很难看到有人居住的痕迹。

整个小区里透露着一股渗人心魄的安静，我们在看别墅的时候，或许别墅也在看着我们。

小区里很多别墅的前庭后院，由于没有人打理，已经长满了杂乱无章的绿植。

PART 4

图片为实地拍摄

这个开发商申请破产的消息，是从一套公寓的烂尾楼被人熟知。

这个楼栋的主体架构已经完成了，只剩下电梯和少量工程没有完工，开发商已经力不从心了。

即使正常交付的楼栋里，现况也好不到哪去！

一个高层的公寓楼，在晚上7点左右，认真点了一下亮灯的房间，不到七八户人家，入住率之低，完爆于福州其他几个远郊楼盘。

2018年的时候，公寓单价为8千多，到了2020年双十一，各大中介的朋友圈都能看到4999每平米的特价房。

楼市一旦平稳，这种楼盘几乎就没有生存空间。

当时开发商承诺这是一套能帮你挣钱的房子，终身免物业费，还能托管，未来交付后不住的话可以帮忙租给游客。

时过境迁，楼市已经发生了翻天覆地的变化。

也许承诺不过是因为没把握，如今赤裸裸的现实就是免物业费只是空头支票，更不会有人帮你用房子挣钱。

之前所吹嘘的升值，应该没人能指望了，但最后还交不了楼，给业主带来太多的心酸了！

小结

图片为实地拍摄

福州如果用单个楼盘的入住率来做鬼城排行榜的话，葛岭，桂湖，亭江，竹岐的楼盘在颐和工社面前都得靠边站。

无论定位为养老，刚需外溢，颐和工社都是非常失败的案例。

还有就是，没有正常的住宅户型，只有公寓，合院，别墅，这种搭配更没有人气。

这里几乎算是四面环山，偶尔能听到未来的声音居然是路过的大货车的轰鸣声。

在福州市区华灯初上的时候，在露台上眺望远方的时候，这里给人一种接近死亡般的沉寂。

青山脚下的一都溪虽然清澈，也只能在特殊的时间点吸引一些游人，只有她能读懂这个片区的绝望与无助。

的确，在一个没有配套，远离市区，丛山峻岭中的楼盘，命运是很难扭转了。

所以，把颐和工社这个约350亩的楼盘排在第一位，其他几个远郊楼盘也只能俯首称臣吧！