虽然对于房地产市场有不断利好传出，但是很多房企为了回笼资金，在清盘的时候，都会选择很有诚意的清盘价格。

比如二环内的九里晴川，虽然有重大不利因素，曾经的中位数在2.5万左右的单价，在清盘的时候，打出了20880元每平米楼层任选的广告。

五四北的柳岸晓风中位数曾经也卖到2.5万左右的单价，现在的价格是2.1万，送有软装送电器的礼包。

作为福州真正的两个全国性头部房企，格局相对会大一点，即使这样，也还没达到清盘的目的，或许83折只是购房者眼中的常态。

前言

图片来源于中介朋友圈

建发玺云也开始了清盘活动，火车南站的中介都为他们发广告，即使两个板块之间差距甚远，至少在中介端还是比较给力的。

关于这个楼盘，很多人看到的都是优点，再加上营销手段极其夸张，150和210的户型去化还是不错的。

对于其建面约为180平米的户型，有网友说是杀猪价，真实情况如何呢？现在来详细解剖一下这个楼盘。

万科城市之光曾经就说自己是市中心，那可能是外来房企不懂福州板块分布，但是作为闽系房企的营销人员，怎么也开始吹嘘自己是市中心呢？

这么说的话，台江和东二环应该是福建中心，鼓楼是宇宙中心，这个逻辑有错吗？

这种说辞忽悠一下外地人，可能还有点效果，但是劝告那些对福州板块分布以及发展不了解的人，你们真要买房的话，多看看规划，也多问问本地土著。

这么做至少不会轻易在售楼部被“现杀”吧！

PART 1

图片来源于网络

建发玺云在建面约180平米的户型上已经遇到瓶颈了，理论上应该进入以价换量的阶段。

看看两个全国性品牌房企的老大哥，龙湖和绿城在进入清盘阶段的诚意度，83折左右，至少表明一种态度：愿意降价，大幅度的降价！

那么玺云所谓清盘阶段的价格并没有让人感觉到有诚意。

就拿第一张图片的三套特价房来说：

14楼约178平米的户型总价为689万，单价约为3.86万，24楼和26楼总价699万，单价接近3.9万。

两个带4的楼层，一个是顶楼，这种房源在进入二手房市场流通属性都会比正常楼层弱一点，很多带4的楼层和顶楼在二手房市场被大幅度砍价。

对比起玺云刚入市时候的价格，150平米的户型3.3万就能买到十几楼，明显价格贵了很多，这也是为什么150的户型卖得好的原因。

当然会有人说180（实际178-179）平米在装标上有差距，但你觉得会差那么多吗？

其实，这个楼盘传递出来的价格信息，未必显得有真正清盘的诚意了。

PART 2

图片来源于网络

新中式园林风格的祖师爷是泰禾，坚持这个理念的思维在全国性布局，受到较高的评价。

随着房地产市场的发展，现在连小开发商都会做中式园林景观的楼盘，已经没有热度了。

上图也是新中式园林的楼盘，而且是实景图，你们觉得效果如何？该卖多少的单价？

同样是新中式园林景观的楼盘，位于青口板块，1.2万左右的单价就能买到不错的楼层和户型了，对比板块周边新房并未看出有什么明显的溢价。

可以看出，新中式园林风格，不适合作为溢价的筹码。

图片为实地拍摄

新中式园林景观真的那么好吗？别被市场带乱了节奏！

对于改善群体来说，基本也是早出晚归，夜色下的新中式园林景观，并没有太多的特色。

然而，建发玺云的新中式园林景观有众多的BUG！

作为容积率在3.0左右的高密度社区，水系景观资源又占据了一部分空间，业主的活动空间就少了很多。

现在普通的新盘里，都会留足业主的活动空间，比如建设有基本的羽毛球场地，有条件的还会配备泳池。

但是，玺云的业主在自身的小区内，就没有这些硬件配套，这是高容积率下，新中式园林景观难以修复的弊端。

PART 3

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高容积的地块里，定位为建造改善型楼盘，对于很多改善型群体而言，接受度并不高。

从楼栋的分布可以看出，这就是一个插蛏式的楼盘，楼间距太小，当时一个拆二代同事提出一种说法：花大几百万买个十楼的房子，冬天晒到太阳的时间段那么少，怎么接受？

建发玺云的楼间距在37-42米之间，对比其那些真正的高端改善楼盘，似乎并不友好。

总层高26层，假设层高为3米，那么楼栋的总高为78米，再对比其这样的楼间距，有不少楼层的采光还是差强人意的。

这种阵列式布局，把园林景观的优势掩盖掉不少，同时很多楼栋对外的视野不是很好。

现在喜欢买在高楼层房源的人，想必是为了追求更好的高层视野，但是这种楼栋分布，处于小区中心位置的楼栋，显然不会有很好的视野。

至于外围的楼栋分布，对着马路，避免不了粉尘和噪音的污染。

所以，高容积社区下做这种插蛏盘，或许对于有追求的改善群体压根是看不上，至少那个拆二代同事压根看不上这个楼盘。

PART 4

图片来源于网络

今日头条这个APP向来是精准推流的，对于一个经常浏览房产的人会刷到广告。

早在5月份的时候，这个楼盘就开始对建面约180平米的户型在做推流，如今已经是8月份了，还会接收到类似的广告。

外行看热闹，内行看门道！

如果一个好卖的产品，根本不需要花这样的营销费，那为什么会有如此推流呢？显然这个所谓的尾盘户型，卖得并不如意。

而今天接到该楼盘置业顾问的电CALL时，在电话里头听到很多人同时推销这个楼盘的180户型，为什么这么做，购房者可以自行脑补。

真正好卖的楼盘，完全不用太高的营销费用，比如当年的祥蒲苑，就没看到什么夸张的广告，在短时间内就售罄了，能不能买到还要靠运气。

一些在销售端遇到阻力的楼盘，希望通过投流增加曝光量，但明眼人应该看出端倪。

小结

图片为实地拍摄

金山是一个发展比较成熟的板块，早先就开发过改善型楼盘。

作为兄弟楼盘，建发和玺在之前就消化了一波金山的地缘性改善群体，后来的紫金9号也以金山板块的改善型入市，也分化了一部分地缘改善群体。

后来奥体板块的漫云，以第四代住宅身份入市，也间接吸收了奥体和金山板块的改善群体。

玺云产品现在入市，就无法受到太多购房者的青睐了。

相比其自家奥体的漫云楼盘，低密度社区，加持第四代生态住宅，很多业内人士认为产品力在玺云之上。

现在，讨论一下建发玺云到底是不是杀猪价，如果对比周边楼盘的话，显然很贵，但是考虑到建发品牌本身有溢价能力，只能说定价太贵，还不能完全说是杀猪价。

不过，要考虑到一个清尾盘的概念，根本不象其他头部房企那样，拿出一个有诚意的价格。

购房者注意一个细节，你们是不是经常在售楼部里被一些新中式园林的楼盘给逼定了呢？

世间万物，有舍有得！

当你们觉得新中式园林景观的楼盘很有格调的时候，有没有想过对比其他楼盘，牺牲掉很多常规的基因呢？

随着时间的发展，很多业内人士就告知：未来新中式园林景观会进入审美疲劳！

金山虽然是福州比较成熟的板块，但是未来并没有太多的发展空间了，玺云的客群更多来自金山，但金山还有那么多改善型群体吗？

如果你真对玺云情有独钟的话，非要留意180平的户型，能给你们的建议就是再等等，直至开发商拿出一个真正有诚意的价格。