一夜落而知天下秋，今日是立秋，古时的立秋是指农作物开始了收获的季节。

秋后算账真实要表达的意图是古人在欠下债务后，等秋后农作物有了收成，来弥补之前所欠之钱物。

立秋已至，虽地产频频传来向好的信号，但还没看到具体细节，却又有一个宇宙级房企传来了爆雷的隐患。

前言

在恒大大厦将倾之前，是有一定预兆的，爆雷之前，恒大前总裁夏海钧持续抛售公司股票和债券。

在7月19日的时候，碧桂园服务总裁李长江在股票暴跌的情况下，减持股票，套现2800多万，仅留下0.11%股份。

碧桂园的实际控制人杨惠妍捐赠20%碧桂园服务股权给公益基金，该笔捐赠股份价值约64.43亿港元，创始人为妹妹杨子莹。

这一系列操作，明眼人基本都能看明白了。

PART 1

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资本的市场是非常敏感的！

在7月中旬的时候，已经有不好的苗头了，境内和境外部分债券开始大幅度下跌。

8月8日下午，碧桂园仍未能支付应于8月7日支付的两笔美元债的票息。

碧桂园股价大跌14.39%，8月8日收盘价仅为每股1.13港元。2021年年初时，碧桂园股价一度超过每股10港元。

当日，该公司包括“20碧地03”等在内的多只债券出现20%以上跌幅。

两笔债券在新加坡交易所上市发行规模均为 5亿美元，期限分别为 5.5NC3.5和10NC5，到期日分别为 2026年2月6日和2030年8月6日。

本应于8月7日支付的两笔美元债的利息未能按时偿还，对于房企来说，这笔资金不大，但引发的效应却十分惊人。

金融界：8月8日消息 HSBC将碧桂园服务评级下调至持有，目标价7.50港元；将碧桂园评级下调至持有，目标价1.10港元。

PART 2

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90年初期，杨国强低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地，这也是碧桂园名字的由来。

其实初期的时候，杨国强更像一个包工头，在顺德地区盖了大量的房子，只不过那个年代，房地产的商品化并不普及，4000多套房子只卖了3套。

策划人王志纲提出兴建贵族学校，把房产和教育进行了捆绑，收到了奇效，很多有钱人为了孩子能接受更好的教育，就买了房。

受到教育加持的房地产，自然就能受到市场的热捧，这应该是学区房的启蒙版。

这是非常经典的营销案例，碧桂园从此走上房地产发展之路。

1998年，取消了福利分房，对比碧桂园这样的房企来说就如鱼得水。

此后，碧桂园凭借着高杠杆高周转的打法，一举成为知名房企，在国内长期保持前三的水平。

2017年5月，美国《福布斯》杂志发布2017年度全球上市公司2000强榜单，碧桂园位列273名，较去年大幅提升171名，迈入300强。

PART 3

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不过，深耕三四五线城市的碧桂园也埋下了巨大的隐患。

近几年一二线城市的楼市都不景气，至于三四五线城市房子的销售更是雪上加霜。

在口罩事件影响下，市场上的购买力逐渐变弱，而民营房企受到三道红线的影响，融资环境更为恶劣。

无法有效融资的情况下，要想生存下去只能卖房，但做下沉市场的碧桂园，显然无法把手里的钢筋水泥转化为现金。

其实相比于恒大，泰禾那种多元化布局的房企来说，碧桂园已经不算激进了，对市场有一定的预判能力，储备了现金流。

自认为楼市总能遇到春暖花开的时节，只不过碧桂园所储备的并非优质资产，销售端无法变现，这让碧桂园的路越来越难走了。

于是，曾经的宇宙第一房企也处于风雨飘摇之中了，不知道是否现在穷得只剩下小城市里的土地和一堆卖不出去的钢筋水泥。

PART 4

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同样是高负债，碧桂园与恒大还是有不一样的地方。

截止到去年底，碧桂园的总资产为1.74万亿，总负债1.43万亿，净资产3096亿，这个数据明显比恒大健康很多。

根据2022年年报，碧桂园拥有可动用的现金是1475亿，除了受限制外，还有1280多亿的现金流可自由支配。

表面上看有1280多亿去偿还900多亿的短期外债，似乎还有可操作空间。

实际上，现在的商品房是房产预售制度，这1280多亿是之前卖房子的预售收入，剩下的还需支付工程款。

从销售端的表现来看，做下沉市场的碧桂园，到7月份的销售总额一共是1408亿，对比之前有大幅度下降。

可以很明确地说，碧桂园遇到危机了！

为什么现在的实际控制人杨惠妍要把碧桂园服务20%的股份捐赠到其父亲的国强公益基金会，其创始成员为妹妹杨子莹。

业内人士的揣测是如果碧桂园破产清算的话，慈善公益基金里的钱是不能被清算的，这可能是转移资产。

小结

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碧桂园因为无法偿还到期的美元债利息，引起了金融界的巨大波动。

当然，严格来说，碧桂园还有喘息的机会，因为根据相关条例，碧桂园有30天的宽限期。

从现在高管一系列的操作来说，似乎对目前碧桂园的状况已经失去了信心。

在7月31日的时候，碧桂园直接发公告，说上半年公司可能面临亏损，积极寻求有关部门的指导和支持。

楼市传来的利好，对于大多数房企来说，看到了曙光，但是作为下沉市场的碧桂园，还没来得及看得见这道光芒。

房地产中的四大天王：碧桂园，恒大，万科，融创，只有拥有国资背景的万科还相对安全。

其余三个不是已经倒下，就是在走向深渊之中，不免让人感慨万分。

至于那些千亿级别的闽系房企，也面临着多种危机。

从感情上说，虽然不喜欢碧桂园，但还是希望碧桂园能健康发展，因为之前的恒大的债务问题，已经让很多上下游公司吃尽苦头，让购房者望眼欲穿。