6月的福州楼市，已经冷却了，对于购房者来说，购买意愿已经下降了很多，这个时候敢开盘的，都是真正的勇士，对自己的产品有信心，敢于直面下行的楼市周期。

还有一种开盘的可能性：开发商要做半年报表，不管行情如何，也要入市搞点业绩。

华璟轩（尚璟轩）的推广名为江南尚璟，位于南二环板块，于5月31日取得预售证后，在上周五已经开盘了。

这两天在四大金刚讨论群里，大家关于江南尚璟的讨论度很高，各执己见，但要想了解真实市场的话，可以对比它的兄弟楼盘，作为一个参考。

如果想看两个楼盘之间综合对比的话，建议认真看完，如果只是想看新盘的去化率，可以拉到最后看解读。

前言

图片为实地拍摄

对于南二环板块，很多人还存在一个误区：这边楼盘很多，未来有天量库存。

但对于一个常年生活于该板块和城南板块的人来说，南二环有新老四大金刚之分。

早期的四大金刚是：福州府，凤凰原，融侨星誉，海纳新潮。

现在是四大金刚按开盘先后顺序可分为：左海望悦，北源云筑，江南尚璟，还有未开盘的新投城央境。

因为四个国企楼盘并未开分销，导致很多中介说这边的库存很大，不要急，再等等，真诚一点的说法应该是：等开分销了，我带你去看吧！

四大金刚的库存到底到吗？从现有条件来看，新四的总库存接近4千套，应该比较大，但是这些楼盘因为地段处于白湖亭北侧，地缘客户分布较广。

从某种意义上说，这个库存也算大，也算不大，因为楼盘之间有差别，好坏房源也有差别。

我们团队对于四大金刚的踩盘总用时，应该是最多的，认知也是最客观的，因为有两个同事打算入手，还有几个住在这边二十多年的小伙伴。

现在把竞争比较激烈的两个楼盘做一下客观对比，希望能给购房者提供参考价值。

之前做过北源云筑和江南尚璟的对比，这次让左海望悦和江南尚璟做对比。

地段对比

图片为实地拍摄

左海望悦位于以前白湖亭汽车总站的位置，未来这个汽车总站会搬迁到葫芦阵附近。

售楼部说200多米到地铁口，这个指的应该是从售楼部保安亭到白湖亭地铁C出口的距离，楼盘与白湖亭地铁C出口距离约为300多米。

在老仓山人的眼里，尤其是城南人，会觉得白湖亭是分城里城外的区别，所以过白湖亭买房在当地人看来，也代表了自己的财力。

城南人最早进城的交通工具是30路程，他们沿着福峡路一路北上后，在经过潘墩路时进入则徐大道，而认识福州的第一站就是白湖亭了。

在城南人的选房逻辑里，过了白湖亭，靠近30路车站点的位置都算改善。

而左海望岳刚好位于白湖亭附近，且临近则徐大道，地段尚可。

图片为导航实测

江南尚璟位于东濂路，地段略显偏僻。

同样以城南人进城，乘坐30路公交车路程来算，在则徐大道盖山路下车后，沿着则徐大道往北，左转至东藤路，再向南转至东濂路。

江南尚璟现在的售楼部是在实体工地的南侧，中间隔着一条跃进河，从白湖亭地铁B出口到售楼部约300多米，但是从地铁口到在建工地，大约为700多米。

无论是在城南人，还是在青口，详谦，尚干的地缘客户来说，临近白湖亭地段是优于东濂路的。

如果不明白的话，就问问白湖亭附近的中介，靠近则徐大道的金辉伯爵山和万科金域华府哪个小区流通性更好。

配套对比

图片为实地拍摄

对于楼盘中的主要配套，无非就是地铁，商业，学校。

地铁口的距离已经谈过，现在可对比的是商业配套，如果说到白湖亭万达的话，两个楼盘之间的距离都差不多，大约在500多米；

现在的白湖亭公交站附近，未来会建设SM广场，从距离上判断的话，左海望悦仅仅是一路之隔，而江南尚璟的步行距离大约为700多米。

但对于大型商业配套，不是说离得近就有优势。

从90，95,00后来看的话，他们更希望靠近大型商业综合体，但是从老人角度出发，他们或许更喜欢安静一点。

开个玩笑，离高端商业综合体近也有弊端，你媳妇看中了SM广场内卖的一个包包，可能你一个月的努力付之东流了。

相隔这么近的两个楼盘，未来的教育配套可能是一样的，这对比性不太强。

总体看，两楼盘在商业和教育上基本没太大区别，只是一个离地铁口300多米，一个离地铁口700多米而已。

楼盘对比

图片为过程稿

楼盘之间要做对比，可分为几个细节：外立面对比，社区对比，采光分析等。

因为都是期房，只能从宣传图片上分析，从拍摄到的画面看，左海望悦的超流体里面和融创，绿城的风格有点类似，审美观可能更偏向年轻人。

图片为宣传过程稿

上图是江南尚璟的外立面，宣传用语是双层重檐，当代超光感立面，极简银灰铝型材。

这种风格在视觉上似乎也挺前卫，用铝型材料，有一定的优势吧。

其实对比这两种风格的外立面，都有各自特点，谈不上哪个外来面更好，取决于购房者自身的审美观吧！

图片来源于网络

作为市属国企，左海望悦邀请山水比德团队打造五境园林景观，这个估计是下血本了，彼德山水是一个豪宅景观大师。

彼德山水团队在全国100+城市落地2000+精品项目拥有“国家风景园林工程设计专项甲级”资质。

因为小区尚未建成，只能说从宣传效果上看，有一定的高度，未来业主会有较高的居住体验感。

图片为实地拍摄

谁说只有泰禾和他的徒子徒孙会做园林景观？

江南尚璟打造的是中式园林景观和泰禾系出品有一定的区别，那种水系和园林景观后期的维护成本很高。

尚璟采用古人比较喜欢的物种作为园林色调，这种景观有别于新中式园林和传统小区景观。

比如说在小区内种榉树和石榴树，前者有应试中举的寓意，后者的寓意是红红火火的日子。

图片为实地拍摄

外行看热闹，内行看门道！

左海望悦采用的是围合式设计，有比较宽敞的楼间距，业主有比较大的活动空间。

江南尚璟的楼间距约为24米左右，社区的空间感就不大，无法为业主提供更多的休闲配套。

因为阵列式布局，也导致业主的隐私感很差，如果你有5.3是视力，能看清楚对面邻居在干什么，这是硬伤。

采光分析

图片来源于网络

从第三方采光分析软件上也可以看出围合式布局和阵列式布局的差距。

从冬至日下午三点的模拟采光分析上看，左海望悦大多数楼栋都有比较好的采光，这是围合式布局的优势。

图片来源于网络

同样在冬至下午三点的模拟采光分析上看，采用阵列式布局，且楼间距较小的楼盘有明显的短板。

从上图可以看出，9号楼和10号楼由于南向楼栋之间的距离太小，即使在高楼层，采光效果也不算很好。

这是第三方软件分析，虽然不能精准，但值得购房者参考。

户型对比

图片为实地拍摄

左海望悦108平米的户型做得是四房两卫，都是端头户型。

这个面积段更偏向于首改或者有二孩家庭的购房者，户型方正，没有太多的浪费；

端头户型两个卫生间都可以在侧面排气，能减少异味对室内的影响。

不过不足之处是次卧会偏小一点，南向次卧对比北向卧室面积似乎没太大区别。

图片为实地拍摄

江南尚璟115的户型感觉有点奇怪，如果做四房的话，那么客厅和餐厅就错开了。

根据中国人的传统习惯，这种面积段的户型结构是餐厅和客厅处于同一条线上。

这样的户型会导致厨房和餐厅之间没有明显的分割，除非装修时像左海望悦样板间那样做半封闭的厨房。

如果勉强做到四房，那么客厅的开间就会小很多，而做三房的话又无法实现动静分离。

从楼层平面图上看，这个户型有端头也有中间户，中间户的隐私会差一点。

图片来源于网络

得房率来看，108.45平米套内面积为87.43平米，公摊面积为21.02平米，公摊约为19.34%。

图片来源于网络

同样是拿8楼东端头户型对比，112.22平米套内面积为82.8平米，公摊面积为29.42平米，公摊约为26.2%。

这显然是小学生对会的数学题，左海望悦108平米套内使用面积比江南尚璟112平米的还大。

一个公摊19.34%，一个公摊为26.2%。

居住体验感就是取决于实际套内面积，看似大约小4平米的户型，实际使用面积大约多了4平米多点。

假设单价同为2.7万，这里外里差距8平米，实际上等于价格差了20多万。

这是很多购房者容易忽视的细节，有时候就是因为没注意到细节就成了绿油油的韭菜！

缺点分析

图片为实地拍摄

左海网友的北侧未来是SM广场，最北面楼栋的北侧房间可能会有噪音污染。

最南侧楼栋临近主干道，对于神经衰弱的群体来说，在楼层选择上尽量选择10楼以下的房源。

如果非要选择高楼层的话，建议再加装隔音夹层，需要一定的费用。

图片为实地拍摄

江南尚璟的业主回家时，在则徐大道转入东藤路的时候，内河治理一般，市场有异味传出。

这条内河也经常有死鱼漂浮上来，视觉会受到一定的影响。

图片为实地拍摄

在穿过时常散发异味的内河后，是南台创意园，然后经过梅沙幼儿园。

这里因为地势低洼，在下暴雨的时候经常有积水问题，而幼儿园的门口，因为道路狭窄，早晚高峰的时候会有一定的拥堵。

图片为实地拍摄

在江南尚璟的西南面，有一整排的庙宇，这个算是重大不利因素。

庙宇可以分为两种情况：

当地人说未来三五年后，庙宇可能会搬迁，他们也只说可能，而不是保证会搬。

如果未来没有找到合适地块，在交房的时候，庙宇还可能存在。横屿山庙宇组团虽然说临时安置，但现在来看，搬走的概率很小。

本地的一个老人给出一个很中肯的评价：如果只要他们村的庙宇的话，他们不会太介意，但是这里是很多自然村组成的多个庙宇，接受度不高。

按照一些人的传统习惯，如果知道这个地块周边存在庙宇，即使未来会搬走，自己也是会介意的，因为只要存在过庙宇，他们就不太能接受。

真实去化

图片为网友分享

卖了多少套，只有他们自己知道！

如果按照这个货值计算的话，网友说大概有40多套，而这次开盘的8号楼房源有52套，9号楼房源为32套。

按照网友的说法，那么实际去化应该达到了一半左右。

图片为网友提供

比较有意思的是，网友在群里说，置业顾问说9号楼701房源还存在，这就让人对真实去化率有所怀疑了。

因为9号楼为洋房，701为次顶楼的东端头，这是房源里面最优质的，怎么现在还没卖掉呢？

在开盘当天，就有网友说125平米的户型已经卖完了，另一位网友则回复：能相信卖完的，我觉得这人智商有问题。

或许是网友在开玩笑吧，开盘当天就在群里说125户型已经卖完了，现在置业顾问居然还能向一个意向度并不高的网友推荐这个好房源。

从价格上分析，置业顾问给出9号楼701的总价是3675552元，对比备案价打了92折，该房源折后单价为29317元，差不多是92折。

如果按这个逻辑推算的话，小高层的中位数应该在2.6-2.7万左右。

这样对比的话，左海望悦当时的均价为2.68万，关键是地段更好，公摊更小，还带了装修，不是有更多的优势吗？

至于所谓的改善定位，只是一种营销手段而已，容积率差不多的情况下，选择做洋房产品就牺牲了楼间距以及社区内的活动空间。

内行人都看得出来，这种改善只是噱头而已，你见过1.99容积率的洋房吗？

小结

图片为实地拍摄

江南尚璟作为市属国企，敢于在南二环地段做大户型产品（最大为175户型），体现出无畏的勇气。

但福州人都知道，南二环的白湖亭片区，接受度比较高的是靠近则徐大道的楼盘，而这个片区内大多数人能接受的面积段天花板应该在150平以内。

江南尚璟毅然选择了剑走偏锋，执意定位自己为改善型房源，置业顾问更是把外滩一号，建发养云当参照物。

未来还会有很多市属国企的楼盘入市，如果都能像泰禾，龙湖，融创那样具有突破和创新精神的话，最大的受益者就是购房者了。

江南尚璟作为尝试变革的先锋之一，无论失败还是成功，都算迈出了重要的一步。

关于真实去化率，只能再等等，看真实的网签数据，但网签都会有一定的滞后性。

虽然不知道真实去化率多少，但是优质房源还未售出的时候，大家心里都有一杆秤了。