最近福州楼市的热度大部分集中在市属国企上，市属国企也包揽了大多数相对核心的地段。

于购房者而言，这些房企没有花里胡哨的13格，但还算比较亲民。

对比大型国央企，价格也相对会更厚道一些，对比那些闽系房企，至少交得了房，办得了证。

前言

图片来源于粉丝留言

认识很多本地和外地的房产自媒体博主，他们会用一个虚拟的粉丝提问来切入楼盘，对不起，我们做不到，我们更愿意从真实的粉丝群体里去了解市场。

关于后台留言问题，平时我们同事会在工作日回复，首先，感谢粉丝的认可，你们的鼓励是我们不断踩盘，进而挖掘缺点的动力。

为什么要多说缺点，因为售楼部的置业顾问把优点倒背如流了。

这个粉丝的提问代表了一部分首改的购房群体，比较经典，可以具体聊聊。

粉丝：您好，看了你好多南二环的解读很专业，想咨询下，左海望悦跟北苑云筑，揽湖郡该怎么选，后期哪个更保值个人情况:自己独居，意向3房，工作台江万达。

因为不知道其他条件，比如说是否纯台江地缘客户，以后是否会换工作，具体预算总价等，没有详细告知，只能每个楼盘都去做解读。

PART 1

图片为实地拍摄

因为揽湖郡项目更靠近台江万达，从地缘属性上看，可能接受度比较高，但价格略贵一点。

去年5月27日土拍的时候，榕发底价拿下这个地块，楼面价22584每平米，指导价为4.2万每平米。

不过就目前情况来看，指导价已经失去意义了，这次刚取得预售证的楼栋均价约为3.3万每平米，刚和置业顾问沟通，按照他的说法，优惠后应该在3.1-3.2万之间。

在东区板块中，揽湖郡所处的位置相对来说是比较核心的，位于晋安湖东侧，根据楼栋分布差异，到4号线地铁口横屿站的距离以不同，但大致在300多米左右。

图片为实地拍摄

揽湖郡的三房户型为77,89,106平米。

平米作为东区三房上车的门槛，三房一卫，总价略低一点，但并不推荐，严格说，这只是两开间朝南户型，北面不通透；

89户型虽然做到三房两卫，但是和市面上传统的89平米户型不一样，北面也是不通透的，也不太推荐；

106平米的户型相对来说，市场的接受度会高一点，为端头户型，三房朝南结构，客厅北面有采光。

如果选择三房户型的话，106平米的优先考虑，实力允许的话，也可以看看123和126的四房户型。

这个楼盘的阳台有点特别，属于内包结构，也只算一半的产权面积，表面上看有点时尚，但缺乏传统阳台的优势，比如晾晒衣服的效果不太好。

PART 2

图片为实地拍摄

左海望悦位于南二环白湖亭片区，虽然在二环内，但南二环板块的发展是弱于东二环板块。

不过白湖亭片区位于二环之内，处于发展之中，周边有白湖亭万达，未来有中骏世界城和SM广场。

左海望悦离白湖亭地铁口C出口约为300多米，算是正地铁房，一路之隔就是SM广场，但离商圈太近，接受度因人而异。

这个楼盘主要缺点是最南面的楼栋临近南二环路，这些楼栋未来可能有噪音和粉尘干扰。

从目前已经条件看，园林景观是由山水彼德团队打造，有一些期望值。

从售价上看，左海望悦目前在售房源均价约为2.7万每平米。

图片为实地拍摄

左海望悦起步户型为89平米的三房两卫，但同样是89平米户型，分为内端头和连廊，内端头户型北面有直接采光，连廊户型为采光井采光。

考虑到这个楼盘低于东区的揽湖郡均价较多，也可以考虑一下108平米的四房户型，这个户型均为端头，采光和私密性都会更好。

用这种实拍图，有助于看到楼层平面图，看不清楚可放大后再看，从楼层平面图来判断户型才能更精准一点。

PART 3

图片为实地拍摄

北源云筑和左海望悦同质化很严重，可以具体做一下对比，目前开的是A2,18,19号楼。

从白湖亭地铁B出口步行到该小区，实测距离大约为400多米，也算是正地铁房。

从细节上看，北源云筑也是不错的楼盘。

在踩盘时，保安给人留下很深刻的印象，站姿非常标准，不像附近楼盘那样很懒散！

在开盘当天，明确告知只是来踩盘和拍照的情况下，保安并没阻拦，在询问细节的时候，回答特别有礼貌。

该楼盘用的是融侨物业，在福州人心目认可度很高，不管融侨物业在谁手里，都能很好地服务大多数业主。

客观说，开盘的时机点选在5月并不明智，均价2.8万左右略高了一点。

北源云筑A2楼栋的性价比相对会高点，虽然处于最南面，但考虑到没有其他楼栋遮挡，中低楼层采光也不错；

A18价格会略贵于A2，高楼层北面可能有庙宇影响，但距离已经算比较远了，A19因为是中庭楼栋，价格会更贵一点。

图片为实地拍摄

北源云筑三房户型有76和89平米两种，76平米为三房一卫户型，均为连廊，是进入二环内的最低门槛，但是考虑到改善型需求增多的时代，这个户型也不推荐。

同为89平米户型，又分为端头户型和连廊户型，那在这个楼盘可以选89端头户型。

这个89户型的三房两卫是市场接受度比较高的，三开间朝南，端头户型北面有直接采光。

114户型为四开间朝南的紧凑四房，单价略高一点，但有进东区的预售，也可以考虑一下这个四房户型。

客观说，四房户型朝南挨近客厅的房间比较紧凑。

这个楼盘的缺点就是周边还有老旧小区，城市界面会略逊色一筹。

小结

图片为实地拍摄

如果从地缘角度上看，东区离台江万达更近一点：

用第三方导航软件测出，从揽湖郡到台江万达骑行距离为4公里，而从左海望悦或者北源云筑出发的话，骑行距离为4.5公里。

从传统习惯上说，仓山到台江要经过鳌峰大桥，个别人会产生一定的抗性。

从板块发展上看，目前东区会更好一点，比如生态环境上有晋安湖公园，居住体验感不错，有一定优势。

至于商超的对比上，现在东二环商圈的优势很明显，但未来南二环商圈的建设也在发展中，等交房的时候，二者之间的差距不会很大。

但从城市界面已及离市中心的距离上看，东区也会略好一点。

从地铁通勤上看，1号线和4号线基本打平，一条贯穿福州南北，一条经过多个核心地段。

不过，回到价格上看，如果揽湖郡卖到3.2万，白湖亭片区卖到2.7-2.8万之间单价，同样的总价，可能会多一个房间。

简单点说，在晋安湖东侧的揽湖郡，地段好于白湖亭片区，但单价也高了4,5千。

东区的成熟周期会更短一点，而南二环的发展周期，需要更长的时间，这个具体看自己怎么取舍吧！