夏日，烈日炙烤着大地，同样也炙烤着楼市！

福州楼市在短暂的小阳春之后，又进入了下行期：

无论在售楼部还是在中介门店，意向客服都大幅度减少，能很直观地感受到，新房还是二手房，都不好卖了。

为了卖房，开发商是八仙过海各显神通，真的是为刚需上车“绞尽脑汁”。

前言

图片来源于网络

在2021年9月8日的土拍时，宗地2021-42被金地以底价2.79亿成功竞得，楼面价8441元/㎡。

土地面积：18362平方米（合27.54亩）；容积率：1.0以上、1.8以下；

建筑密度：25%以下（含25%）；绿地率：35%以上（含35%）；

建筑限高 （层数）：50米以下（含50米），住宅建筑高度21米以上。

指导价为2万每平米。

确切点说，这个地块位于五四北以北，就是北四环以外，斗顶佳园东侧，之前金地就在附近开发了金地五四领峯，此次地块推广名为金地都会上城，也叫五四领峯二期。

PART 1

图片来源于中介朋友圈

这几天，被中介零首付买金地五四领峯二期都会上城的广告给刷屏了。

该楼盘有76和89两种面积段，89有两种户型，那怎么做到零首付的呢？

假设一套单价1.5万的76平米房源，总价为114万，正常首付三成的话，约为34.2万。

其中首付款的75%可以做首付分期，也就是说25.65万可以分一年还，没有利息，貌似还挺有良心的。

34.2万减去25.65万等于首付只要8.55万。

然后开发商再返现10万，这等于你买了一套房，不但不用首付，还能有一万多的余额。

现在在福州买房的门槛怎么变的这么低呢，天上掉馅饼吗？

其实金地在福州还有一个楼盘也在做“零首付”，就是金地自在城，方法基本一致，就是补贴金额从10万降到9万。

PART 2

这种零首付或者说低门槛楼盘，能不能买，首先要对楼盘有一个基本的认知。

五四北在售楼盘可以分为几个片区：琴亭湖片区，战坂片区，泉头片区，斗顶片区。

琴亭湖的代表楼盘是鲁能公馆，单价约为2.85万，战坂片区主要是二手房较多，代表楼盘中庚香山新时代，泉头片区门槛比较低，熙悦府门槛只有1.7万，柳岸晓风约为2.1万。

斗顶片区处于北四环以之外，北面有莲花峰万寿园这样的重大不利因素，南面紧邻北四环路。

从配套上说，北四环路以内的战坂片区，还算有基本的生活配套，但在北四环外，日常所需的生活配套就极其缺乏。

至于所说的双地铁，这个听听就好，1号线秀山站和象峰站直线距离约为1.8公里，步行都在2公里以上，很难辐射到轨道通勤优势；

广告上说未来有3号线，到现在为止，这还只是存在于规划中，还未通过审核，换句话说，有没有还不知道，真有的话也是七八年之后的事了。

作为晋安区的边缘板块，应该没人会对这边的教育划片存在太多的幻想。

简单点说，这就是一个边缘板块的楼盘。

PART 3

图片来源于网络

要说这个小区品质的话，对比核心地段的楼盘来说，居住体验感应该不错。

金地在福州没有交付的小区，但从其他城市了解看，对社区的品质把控还是比较到位的。

比如一期产品，采用围合式布局，即使在低楼层采光效果也不会很差。

二期产品为长条形地块，但保持了足够的楼间距，即使是低楼层，在冬至日的采光也没受到太大的影响。

从户型结构上看，76平米和89平米都利用飘窗位置做了赠送，套内得房率算是比较高的。

1.8的容积率可以算是比较低的，但是地块为长条状，总共就27亩左右，业主活动空间就有所限制了。

总得来说，社区品质及户型都过得去，但边缘板块的小盘未来生活配套很难完善。

PART 4

图片为实地拍摄

如果非要给这个楼盘找一个匹配的客户群体的话，那应该是福州中心城区的刚需外溢。

从五四领峯自驾到东街口的实际距离约为8.8公里，需要通过12个红绿灯，如果在非早晚高峰的话，车程约为20多分钟；

对于上班族来说，主要考虑的早晚高峰的通勤时间，在不堵车的情况下，车程大概为40分钟左右。

这个楼盘应该是福州主城区中，离市中心地段比较近的板块中，无论总价还是单价都是最低的，再加上零首付政策，似乎对于刚需群体比较友好。

不过，这种外围板块的楼盘，未来的流通性真的很难：

对于老福州人来说，早晚高峰40多分钟的通勤距离未必能接受；

其北面的莲花峰万寿园，本地人的抗性很大；

周边配套缺乏，对于新福州人来说，接受度也是很低的。

从这个楼盘的定位来说，更多是鼓楼的极限刚需无奈的选择，毕竟这是五四北板块上车的最低门槛了。

一句话总结，这个楼盘只适合小部分的极限刚需。

编后语

图片来源于网络

最近太多开发商卖不动房子了，变着方法吸引一些极限刚需。

很多城市都出现了零首付，但大多数属于销售不佳的楼盘，比如福州位于竹岐板块的金地自在城，四环路以外的都会上城。

这种房子的价值度普遍不高，未来的流通性也很难，如果不是非不得已的情况，宁可看看福州相对地段好一点的安置房；

说直白点，如果1.5万左右的单价买一个相对好点地段的安置房，未来在流通时，至少在割肉的情况下，还能卖得出去。

对于这种零首付或者超低首付楼盘，中国社会科学院金融研究所副研究员蔡真是这样评价的：

对于银行来说，比如房子实际值100万元，开发商和购房人把它评估成了120万元。假设是80%的贷款比例额度，贷款就是96万元。

那么一旦房价下行，银行就会面临抵押品不足额的风险。银行再向金融市场传导的话，会带来一系列风险。

所以，从金融面来说，零首付或者超低低首付购房，是不健康的！

但是在福州的边缘板块，有大量的库存，无奈之下，开发商只能选择了这种剑走偏锋的去库存办法。

不过，这种低首付也意味着未来有一段时间内，会面临着高月供的局面，能不能承受得了，自己得掂量一下