今年南京的商业市场格外热闹：5月COSTCO在江宁掀起排队盛况，6月浦口的雨山天街成为龙湖在宁的第5子，上个月河西又迎来了ifc高调开业……

加上新街口筹备如火如荼的金陵中环，南京今年的新项目可谓是琳琅满目、遍地开花。

城东也有了新动作——今年1月，光大安石与中垠地产签订了南京中垠广场商业运营战略协议，让这个开发建设已有10年之久，但商业板块迟迟未能亮相的“超级TOD上盖”地盘，迎来了转机。

一边是南京数一数二的交通枢纽中心，一边是擅长“定制化商业”的光大安石旗下商业品牌“大融城”的首进南京，双方的联手将为金陵城东带来怎样的“商业变奏曲”？

纵使周期动荡，TOD开发模式始终具有着改变城市商业格局的价值。从这点来看，马群似乎天生就有着“赢家基因”。

往东是绕城公路，沪宁高速、宁杭公路、宁芜铁路、京沪高铁等动脉干线穿境而过；向西是钟山山麓，依托地铁2号线8站就到新街口……

自秦代起就承载着交通枢纽职责的马群，历来都有南京“东大门”之称。随着马群综合换乘中心的建设，这里更是成为了全南京的枢纽经济高地。

马群地块的强大交通网

目前，南京轨道交通共有14条运营线路，包含216座地铁车站和有轨电车车站。但其中能达到三线及以上的换乘站仅有3座，马群站正于其一。且早在2019年，仅马群地铁站一天的客流量就超过了10万人次（数据来源：南京市栖霞区人民政府官网）。

车站

三线及以上的换乘大站

南京南站

1号线、3号线、S1号线、S3号线

马群

2号线、S6号线、有轨电车麒麟1号线

元通

2号线、10号线、有轨电车河西1号线

拥有如此优质的外部条件，但马群商业过去名声难以彰显的主要原因，实则来源于区域内的人口问题。

作为“宁镇扬”一体化的门户所在，也是南京重要的动迁安置房基地，马群是许多外来务工者登陆的第一站。比起精致的商场，飘着烟火气的街边店和深夜食堂，才是为生活而奔波的“宁漂”们的最佳伴侣。

加上依托钟山的秀丽风景打造的南京唯一低密度别墅大平层豪宅——复地御钟山项目的落成，共同推动这里的消费者画像，升级为了中产者、上班族、师生群体等更具活力和消费潜力的多样化人群。

但区域内的商业，却并没有跟上人群更新的步伐。目前马群、麒麟板块的存量商业大多以满足周边家庭客群的日常购物需求为主，尚未给项目的腾挪升级预留足够的空间。

消费者车行轨迹大数据调研也显示，以马群站为圆心，15分钟车行范围内的办公居住人群，首选购物中心为5公里区域外的仙林金鹰。

正是这种“客群领跑了商业”的真实写照，也反向说明了，马群这些“嗷嗷待哺”的新主人们，亟需一座能匹配客质升级进度、调动起他们消费欲望的新商业。

如何能抓准他们的需求，把周边的客群留下来，让地铁的穿行客流逛进来，将是南京健康·大融城面对的首要挑战。

如果说三轨换乘的马群站已是百里挑一的区域枢纽，那么位于整个马群综合换乘中心上盖的南京健康·大融城，更是手握这张独一无二的“枢纽王牌”。

南京健康·大融城的首层空间是公交与城际客运的中转换乘中心，通过三座空中连廊，分别与有轨电车站和地铁站无缝直连。从上至下，公交、地铁、有轨电车、小汽车和非机动车5种交通工具在项目中实现了立体聚势。

拥有三座空中连廊的南京健康·大融城

回归到项目本身，通过“多维交通+综合体+住宅”为亮点的TOD模式，打通了板块内部的整体脉络。

从体量来看，南京健康·大融城拥有22万平米整体面积，覆盖3.7万平米精品公寓、6万平米购物中心、1.3万平米写字楼、1,700+个商业停车位，是片区内唯一涵盖商业、办公、住宅、交通、文化的综合体商业。

由此为圆心，项目3公里直线范围内拥有44.68万人的常住人口（数据来源：边界猎手），包含154个小区、3所大学、37所幼儿园和9所小学，和可满足24万人次换乘需求的马群综合换乘中心，为项目奠定了极为厚实的客流基础。

内外通达的区位与人口优势，给了项目破圈焕新的底气。而在执行层面，首当其冲的便是对商场内外公共空间的梳理与重塑，让其能够符合当代消费者的审美与体验需求。

有别于附近板块的纯盒子型商场，南京健康·大融城通过对室内外边界的模糊化手法，塑造出了不同的空间体验。

项目的内街场景

例如，东西两侧入口的超高无柱空间，在以纵向挑高营造出场地品质感的同时，也让顾客拥有了毫无遮挡的视野，对各层品牌皆可一览无余。

而西北侧的特色步梯与侧壁木纹铝板的穿插造型，让我想起了苏州诚品生活的网红大台阶。这里既是让消费者可以自由步入项目内部的“动线”，相信也有机会因常换常新的场景打造，成为人们专程合影打卡的“流连之地”。

项目中的特色步梯

室内空间的更新调改同样颇具亮点。中庭被定义为整个项目的“聚合秀场”，特色的阶梯式挑台仿佛剧院上空的包厢，而用LED屏幕装饰的拦河也进一步柔和了传统商场公区的生硬感，不但为消费者带来更开阔的购物、景观观赏面，也能有效吸引他们向更高的楼层游逛。

项目的内部空间场景

与零售层以浅灰色金属铝板+透光灯膜构成偏科技质感的中性氛围不同，特色餐饮区以“吃”的定制化需求为打造特色，采用暖色基调的香槟色铝板、木纹地板砖，营造出具有时尚和温度的开放式氛围。

零售层和餐饮区的风格区分

高层充满梦幻感的“星空顶”下，则是另一组可停可行的共享楼梯与悬挑的空中露台。既可登高游逛，亦可闲坐休憩，让人觉得虽然身在风雨不透的室内，也仍可拥有“诗和远方”的松弛。

星空顶下的共享楼梯

这些充满设计感又富有记忆点的“爆款场景”，巧妙地反映出了马群板块独有的融合性气质，也为项目下一阶段的经营界面塑造，铺垫了良好的基础。

《2023小红书年度生活趋势》中提到，如今的年轻人是“生活方式社交”的一代，“情绪消费”“内容体验”“圈层社交”是吸引他们的新抓手。

如果说打造有吸引力的空间场景是第一步，那么只有做好特色鲜明的场域内容注入，才能更快速地成为青年消费者兴趣点的“猎捕器”。

与项目一街之隔，于2013年开业的马群花园城，是商圈发展的见证者。其中的苏果超市、大众书局更是周围百姓们的青春记忆。

而即将登场的南京健康·大融城，以一句“让全南京的年轻人成为朋友”的Slogan，打响了它的差异化定位策略，即瞄准更新锐、更个性化的消费需求，与马群花园城形成“互补”而非“抢夺”，一齐放大商圈声量和辐射力。

项目在共五层的空间内，规划了200+覆盖多元业态的品牌，汇集了咖啡茶饮、运动休闲、娱乐体验、宠物友好等多种与时下年轻风向相吻合的品类。

其中，与轨交平层直连的楼层充分结合“换乘枢纽”的交通往来属性，重点规划了高周转、高消费频次的品牌，让大家可以“随手拿”“随手买”，最大化实现客流销售的转化。

但如果消费者有时间，穿过这一层走到南侧的室外平台，就会发现藏在繁忙的集散中心另一侧的“后花园”。这里的精品咖啡、音乐酒吧、露天外摆，能为上班族们抹去一天的疲惫和“班味”。

儿童游乐业态，则通过与马群花园城错位经营，为幼儿和大童提供了丰富的玩乐空间，也为周边住宅区的新手爸妈们，或是拖家带口来附近享受假期的家庭客群一个亲子同乐的场所。

而在高层特色打造的餐饮空间里，南京健康·大融城也将针对现有商圈内火锅和川湘菜较多，但菜系不全、特色餐饮不足的现状进行针对性补强，加大优质餐饮品牌的引入数量，实现全面的提档升级。

据项目团队透露，除了借助光大安石的招商资源优势，为马群带来多家知名连锁的区域首店、概念店之外，南京健康·大融城还将积极发挥平台效能，注重对在地品牌的支持和培育，使其成为市场的新生力量。

未来，无论是老朋友还是新生代，团队都将结合品牌特质，对其进行特色化的店面打造，让每处空间都能蕴含个性和故事，也让每位消费者都能感受到品牌与场景叠加的品质消费魅力。

同时，项目还将结合“大融城”品牌向来精准领先的创新营销活动打造，通过新体验和新玩法，为整个马群商圈带来固定品牌之外的“流动内容”。

利用项目南侧的超大户外平台，项目专门辟出了两处主活动场地，在为场内品牌提供外部亮相机会的基础上，也会通过与音乐、运动、市集等多元化体验活动的融合，打造更有露天活力的社交互动新聚场。

打造中的项目室外空间

要知道，马群向来就有圈层社交的基因。由马群街道群众自发组成的金马艺术团，目前共拥有1,000余位成员，运作超过10年，在全国相关演艺比赛中都享有盛名。

一个“超会玩”的操盘团队，一批“超敢玩”的在地主理人，一群“超爱玩”的区域消费者，将共同谱写出怎样有趣而又精彩的乐章，着实让人期待。

过去十余年，光大安石商业地产坚持“重资产收购+轻资产管理输出”模式，以“核心城市”+“区域聚焦”的策略布局全国——长三角，大湾区，京津冀，成渝陕，目前已在全国管理20个商业项目，总管理规模近300万平米。

光大安石商业强调因地制宜，针对不同区位、不同竞争、不同体量、不同客群，逐渐打造出丰富多维的产品线。而从光大安石在长三角几大已落地的项目来看，“大融城”系列项目的定制化落地效果各有不同亮点。

上海静安大融城运用“主题乐园式”运营思路，带动全场客群的年轻化；上海长宁ART PARK大融城将艺术与商业交互，打造了“艺数新地标”的街区式都市TOD综合体。

上海嘉定大融城通过“运动互娱+家庭社交”的跨界全景式商业模式，进行着项目创新点和优势性的连发；合肥绿地大融城则以高铁CBD的独特优势，引领商圈迭代升级。

光大安石以矩阵的形式，在上海及周边区域打出了“大融城”的品牌影响力。

计划在2025年第二季度亮相的南京健康·大融城，是光大安石商业又一次的城市化定制之作，也是对区域中高阶消费需求的有效回应和再度引领。通过与周边商场的多维并举，以“反内卷”的定位构建思路，推动区域商业聚合力的“指数级”扩大。

针对项目的定制化打造，也让南京健康·大融城跳出了商业的常规性，为商圈的融合带来了可能。项目与马群花园城在地块上的相邻，也构成了两者在综合性商业体融合过程中的有利条件。

通过破圈升级，未来这两大项目将以横跨不同层级业态的方式，共同为商圈搭建出商业总建筑面积近20万平米的全新购物体验场，并在TOD的优势条件下源源不断地吸引新的客群。

从儿童玩乐的升级，到餐饮业态的补齐，南京健康·大融城立足的不仅是项目本身，更是由内而外地与周边商业创造的良好互补，通过形成一站式消费闭环，共同提升商圈的补白提档和升级共赢，达到客流不外溢、消费有效转化的效果。

集合着南京东大门枢纽的地利，栖霞与马群产业经济高速发展的天时，周边人口聚集发展、消费能级不断跃升的人和，这座城东商业新地标将如何给南京的“商业变奏”敲响更多元的旋律，带来更具朝气的全新生命力？

我们拭目以待。