来自魔都房房房

因为换房子，我的朋友Z，最近很焦灼。

去年9月，上海认房不认贷政策出台。

本来就有置换意向的Z果断出手买入了虹口一套三居室。

政策刚出的前两周，市场一片火热，因为怕后面买不上这样地段不错、小区年限比较新的房子，他还在前一年的市场成交价基础上加了几十万。

结果今年，市场和他之前预想的大不一样。

透心凉。

他那个小区差不多户型的房子，评估价比他买入时降了将近一百万。

Z想解约，卖家要求赔偿全部定金用于弥补损失，实在超出他的预想范围。

但是履约吧，看着房子一天下一个台阶，他又咽不下这口气。

本来觉得像Z这么悲催买在高点，被卡的不上不下的人是少数，结果上网一搜发现这样“倒霉”的案例比比皆是。

01

一些悲催的置换案例

真的，篱笆网上无数置换者出来现身说法，五花八门的悲催案例，集合起来几乎可以出本书。

网友A：

挂950的房，最后成交680..……内环内的，付款周期一个月，900买入的，割肉离场。

网友B：

内环外两房，想置换到内环内三房。

我的房子装修挺好的，小区也是2006年的商品房，比较新，看中的人还挺多的，但是个个都是带着屠龙刀来砍的，挂牌1000万，心想900万我就可以出手了，但是买家都是往850万下面砍。

我自己看中的内环内几套房子，房东一个个就让我砍个50万结束了，真的要抑郁了，我也不是炒房，就是单纯的想置换一套房子。

网友C：

卖房的时候中介让我自刀200个，等买房的时候告诉我房东最多降50个不可能再多了…..

网友D：

看了一圈，我是最抑郁的。

割完不到两个月，我刚出手的房子反弹了，我置换的目标涨价了……

更有一部分网友，久病成良医，卖房理论知识一套接一套。

网友E：

分享一下我的心得：

其一：我卖房子之前先去看房子，看看和我家一样的面积房型都卖多少钱？这样对市场有个预期之后，才把我的房子放出来。

其二：中介是不管你卖多少钱的，他们只管自己能拿到多少佣金，人之常情。所以，你的房子有什么优势劣势，你自己心里要有数，这样别人砍价的时候你就有对策了。

该让让该坚持坚持，别让中介拿捏了你，但是也要和中介保持良好互动。

网友F：

这事就看谁耐得住。

别人不急卖，你带着屠龙刀当然不理你，你急着卖，别人带着屠龙刀，刀刀扎到你的软肋。

02

置换链条断裂

置换房产是一个层层推进的过程。

首先需要刚需群体入场买房，把换房群体手里的房子买下来；

接着置换群体才能拿着卖房的钱，在市场上换房。

买房子的刚需群体是置换链条的第一环，只有这个环节开启了，才会推动置换群体换房。

尴尬的是，当下上海楼市置换链条，很多就卡在卖房这个第一步——

①买房人预期差，不愿意轻易出手买房。

除非大幅度降价。

大幅度降价了，损失太多，卖房人不甘心；不降价，压根没人看房，房子根本卖不掉。

②卖房人踩踏出货，但是没踩到买家心坎上。

经历去年的低迷行情，不少卖家生怕今天最低价就是明天的最高价，纷纷踩踏出货、砸盘出货。

但是这种争先恐后的降价，似乎并没有降到买家心坎上。

买家反而忧虑——

一下子降这么多，房子是不是保值能力不行？

再等几天会不会降更多？

降这么多都卖不出去，是不是房子有什么硬伤？

现在买房人的心态，有点像麻杆打狼，两头怕。

可以说，只要房价一天不筑底，这个置换链条就一天无法衔接。

03

根本上还是对上海房地产市场信心不足

当下置换难，除了大家平常所说的经济形势、人口下降这些影响因素外，影响最大的其实还有一项：对上海房地产市场的未来预期弱。

同策研究院曾发起投票：“您认为2024年上海楼市何时筑底反弹？”

收到的395份投票中，超出62%的参与者持“仍会下行”观点，足以反映市场预期严重不足，大多数人都不看好未来市场。

换句话说，当下外界大部分的唱空，虽然也是基于客观数据之下所作的一些研判，但对整个市场的信心影响很大。

买涨不买跌是当下绝大多数人在房产买卖上的基本原则。

房价持续下行，预期也在变弱。

“房价还会持续下跌”这种共识一旦达成，就会像一团迷雾，笼罩在上海楼市的上空。

原本计划买房或者置换的，就越要等一个谁也预测不到的“最低价格“，生怕买在最高点。

原本不打算卖房的，看楼市下行，出于损失厌恶心理也开始急切抛盘，以求保全财富，解套求安。

如此严峻的市场形势，真的，心疼现在的置换群体三秒。

以上正文仅代表个人观点。