来自第一地产

7月1日起，上海南站要开始改造了！对于网友的猜测：上海南站是否将变身高铁站？上海铁路部门暂未回应。不过，上海南站以及其所在的南站周边区域确实要有大变化了。上海南站的历史机遇马上要来了？！

上海南站的位置在老沪闵路、柳州路、沪闵高架路、石龙路之间，它地处徐汇区的内中环间，周边是比较成熟的板块区域，同时也面临城市界面老旧的问题。

今年1月31日上午，徐汇区与上海铁路局座谈交流有关上海南站枢纽地区站城更新规划概念方案研究。会上传出的消息：

全力打造国内首个以交通枢纽为核心的城市更新示范片区

而且是以建设世界一流TOD为目标。而就在前几天，轨交15号线上海南站站上盖的徐汇万科广场正式开业，上海南站周边区域终于迎来了一座像样的商业。

徐汇万科广场：TOD x Park的POD（枢纽公园站城一体化）的模式，吸引大量客流前来尝鲜打卡，也为上海南站带来了全新的消费场景。

也难怪，上海南站沉寂太久了！

这里长期缺乏有影响力的活力商业，仅有的中星城和汇金奥莱两个商业能级有限，市场热度较低。城市界面老旧，作为居住板块来讲“老破小”集中，居住品位不高。从铁路站的角度来看，虽然曾经也算有做过高铁站的历史，但让位虹桥后，枢纽能级差了一大截。

这样的南站，能迎来“大翻盘”吗？

城市更新土储释放优质地块

上海南站的北广场紧贴沪闵高架，可供城市更新的地块主要位于南面的片区，沿石龙路、龙川北路、罗城路、龙吴路区域内，集中了大量的厂房、仓库、商务园区。

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城市更新“优等生”徐汇区，正在加快这里的收储腾地。

如果你有一段时间没来过南站了，从南广场出站，能看到现在的城市界面跟过去已经发生了很大的不同：老旧的仓储、园区建筑正在拆除，许多地块拉起了围挡，大规模的土地储备正在进行中。

石龙路、龙川北路路口已经建起一座大型的保租房社区，商业配套也已进驻。

《2023年上海南站车场及周边区域城市设计项目招标公告》显示，上海南站车场及周边区域属于中部融合更新区，应强化空间资源高强度开发和复合利用，完善基础设施和公共服务设施，推动城区、园区、社区有机更新，打造城市更新的特色样板区。

徐汇区的单元规划，城市更新方向是：合理引导地区内对外交通、市政等部分低效利用土地向科技研发、商业办公功能转化，提升土地利用效率，增加高品质的创新空间。

客观上讲，相比动迁居民社区，这里的腾地成本更低，在有限的资金范围内就可以释放出大量的优质土地。

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三幅宅地候场中

由于方案还未公示，土储用地的具体用途还没有尘埃落定。从现有规划图看，现状已有的住宅小区保留，新收储地块大多为科研、商办、配套功能，住宅用地仅三幅，位于永川路、罗城路附近。

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现场看，其中两幅地块已经基本腾空，一幅地块上搭建了一些简易工棚。

从徐汇内中环、靠近轨交换乘枢纽站、南站未来TOD规划等要素看，这三幅宅地未来将会是非常优质的地块。而且客观上，这几幅宅地与已经售罄的徐汇滨江中海领邸距离也很近，它会被定价多少？参考周边来看：目前中海领邸的首批均价14.6万/平。与南站区域南面紧邻的长桥板块，新近的住宅项目（原长桥一村）网传定价可能要11万/平，这幅地块已经出了中环，跟南站相比地段逊色。南站板块自身，去年有过一次开盘——玖珑庭以均价11.4万/平开盘。综合来看，南站板块如果未来供应新的宅地，公寓住宅的定价预估有可能会在12-13万/平左右，具体定价还取决于地块规划容积率及入市时间。

全新租赁社区在建

罗城路389号公寓项目已经结构封顶，根据公示信息显示，这是一处租赁社区，新建建筑面积约5.9万方。新建2栋20层租赁住宅，1栋27层租赁住宅，1栋3层附属用房，功能为幼托、食堂、物业管理等。

南站8号地块学校在建中

此外，南站8号地块城市更新项目的在建初中正在火热施工中，周边居民对未来会挂牌哪所学校十分期待，网传消息这里未来的划片区域有可能会包括在建中的玖珑庭（具体以官宣信息为准）。

借力徐汇中城联动徐汇滨江

从地理位置上看，上海南站的资本还来自于徐汇中城。徐汇中城被徐汇区列入高质量发展的“五大功能区”之一，而上海南站正处徐汇中城的核心区域。

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徐汇中城功能区涵盖漕河泾、凌云、长桥街道。它南面是漕河泾，东面靠着徐汇滨江，功能定位上承接北、东、西三个功能区的产业溢出，同时也是徐汇南北交通路网的重要节点。上海南站作为一个集铁路、公路客运、金山铁路+市区轨交三线换乘（1/3/15号线）的交通枢纽，同时又占据徐汇内中环的地理优势，产业、生态、教育、医疗、商业、人口等诸多资源在南站周边都有布局，有配套资源为发展助力。尤其是它的东面就是发展势头很好的徐汇滨江。从上海南站到黄浦江岸线的直线距离仅3公里左右，目前沿龙吴路在建的23号线上海植物园站，到徐汇滨江岸线的直线距离仅约600米（据百度测距显示）。最后聊聊战略升级。上海南站一直以来能级上不去，一大原因就是缺少高铁。现在转折点来了。上海南站在改造后如能引入沪苏湖高铁，并接收部分从虹桥站分流而来的高速车次，重要性将会大大增强。

示意图

同时，通车在即的上海重要东西大动脉机场联络线，在华泾西换15号线3站可到上海南站，在莘庄站换1号线4站也可到上海南站。更令人期待的是一份远期规划——“南站支线”方案，从机场联络线三林南站出发，一站直通上海南站。如果成真，上海南站将进一步联通浦东区域，交通能力得到进一步提升。“通过上海南站枢纽地区站城融合、城市更新，破除区域交通梗阻，支撑服务枢纽功能升级和区域经济社会发展，努力打造上海城市精细化管理示范样板。”这是官方给上海南站及周边区域的未来定位。上海南站的更新计划不只是简单的设施升级，它也是一次重要的城市功能转型与提升，通过「地区站城更新」，改变整个区域的面貌和定位，并且通过几个功能区之间的联动，达到1+1>2的效果。