来自第一地产
寸土寸金的老静安,终于迎来了全新宅地!近期,老静安冒出一则更改规划,曹家渡社区C050301单元9A街坊局部调整规划,出现一块全新住宅用地,为供应紧缺的老静安再增加一个“潜在红盘”
01
罕见纯住宅用地无风貌保护,无中小套型限制
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此次调整的曹家渡9A街坊范围:南至武定路、规划道路、西至武宁南路、北至康定路-昌平路。9A-15地块:为绿地规划9A-19地块:为静安法院审判法庭大楼(分部),保留9A-23地块:为上海市静安区人民法院,保留9A-20地块:唯一新增住宅用地,性质为Rr3类住宅,容积率2.86,住宅体量达到了4.9585万㎡,没有无历史风貌别墅,无中小套型限制。
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02
紧邻静安寺、南京西路背靠法院警局,安全感满分近期,第一地产观察员实地“摸底”了一番,现在就来看看这宗新地块,到底是个什么情况?
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从航拍的图片来看,这宗宅地距离静安寺不远。
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南侧是上海市公安局,沿街还有绿化景观带。
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地块旁边还有静安人民法院、静安区人民检察院等机关单位,安全感满满。
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地块旁边未来规划有一块绿地,现在还是汽车4S店。
据说,该地块的拆迁历时多年,地块形状不太规整。
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地块所在的曹家渡板块,在老静安版图中,处于鄙视链末端,远远比不上隔壁静安寺、南京西路这么“高大上”。但是界面毫不老旧,又透着老静安的风情,居住环境非常静谧。
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比如昌平路、愚园路都是如今很适合citywalk的街区。
03
昔日的“沪西小上海”发生了怎样的变化和之前,我们走访的四川北路商圈一样,曹家渡板块也拥有过高光时刻。事实上,曹家渡素有“沪西小上海”之称,坐落在长宁、静安、普陀三区的交汇处,曾是上海西区重要的交通枢纽,也是商业繁华之地。大概20年前,曹家渡经历过一轮大规模动迁,但是当时还没那么多“新上海人”,又处于传统上支角“边缘”,所以曹家渡的人口仍然是本地上海人为主。交通方面,曾经的曹家渡拥有渡口和火车站,拥有四通八达的交通路网。电视剧繁花里,阿宝和初恋约会的洪顺兴(现实应为同兴馆),坐的13路公交车,就是当时曹家渡交通枢纽的写照。
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如今这里13号线和14号线在武宁路站交汇,可以快速通往淮海中路、新天地、陆家嘴、张江等重要板块。2条轨交加持,通勤还是比较便捷的。但是曾经的公交枢纽中心,逐步被越来越多的轨交线路“瓦解”。
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商业能级方面,曾经“沪西小上海”,拥有各类商店近百家。如今传统的商业模式衰落后,曹家渡的商业也没跟上时代发展步伐。区域内大型商业几乎没有,仅剩下以悦达广场 (889广场)、芳汇广场等地区级商业。
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总的来说,失去了交通枢纽地位和商业中心地位后,曹家渡蜕变成了一个以居住为主的内环板块。
04
老静安“稀缺新盘”即将登场入市价格猜想
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回到产品方面,曹家渡新房供应很稀缺,目前只有信达·信安里待入市。2022年6月6日,上海信达银泰置业有限公司(信达)取得了静安区曹家渡社区C050301单元4-3b地块的开发建设实施主体,该地块形成“净地”后实施出让。信达拿地的价格在21.08亿元,折合楼板价约为81484元/㎡,叠加税费、保障房之后,综合楼板成本还要更高。
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预计推出建面约100㎡高层、270-525㎡别墅产品,均价待定。
从目前实探来看,项目还在建设中。
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施工铭牌显示,项目竣工时间为2026年8月。
周边二手市场方面,房龄较久的万春小区,最新的成交价跌至8万出头。
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达安花园最新成交价格也跌到8万以内。
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地块北侧的静安康寓,最新成交价在9.3万/平米。
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板块内房龄较新的静安均泰丽轩,成交均价在12.39万/平米。
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目前7批次老静安昌平云岸,过会均价为14.5万/平米。而地段位置不及昌平云岸的信达·信安里,高层均价应该会在12-14万的单价。但是,结合拿地的楼板价,如果项目要回本的话,低密度别墅产品可能要在18-20万+。
具体的入市价格,还是要等官方公示揭晓。