是的，马尾房价又熄火了。

观望了一下最近马尾的新房销售情况，一个准地铁盘成交均价已经到了14871元/㎡。这是什么水平呢，差不多就是回到了2016年，马尾房价起飞前的价位。

马尾楼市仿佛遇到了鬼打墙，走了一大圈之后，又回来了。

但情形相比6年前，更差了。

这个新盘是来自快安板块的招商江悦府。

从区位上来说，快安在马尾的房价体系里至少能排第二梯队，仅次于东江滨一带。项目距离地铁2号线延伸线下德站只有200米左右的距离，是名副其实的地铁盘，又有大央企背书，面向是不错的。但对比项目从拿证到现在：

2020年备案价：19600元/㎡；2021年在售价：17600元/㎡；2022年成交价：14871元/㎡。

预期一点一点被打碎，底线一步一步被击穿，其中的酸楚大概只有开发商知道。

不过好在招商江悦府降价之后就开始跑量了，从不动产登记中心官网来看，项目网签已过三分之二。

相较之下，君山、马尾老城就没有那么幸运了。正荣三江云麓2020年底备案了28套别墅，一年半过去了，打开不动产登记和交易中心官网，只见上面歪歪扭扭地写着“岿然不动”四个大字。

复盘马尾楼市这些年，房价也曾到达峰值，尤其东江滨一度有楼盘冲破3字头，地价最高曾拍出约2.2万/㎡。如今兜兜转转回到原点，涨了个寂寞，干趴马尾房价的罪魁祸首到底是谁？

时也，势也，运也，命也！

马尾房价冲高回落的转折，是多重因素叠合下的历史必然。

这两年来，棚改叫停、房住不炒、严防热钱流入楼市、房地产三道红线等一系列重拳暴击，福州楼市开启了横盘模式。

再叠加三年疫情，干翻了无数行业，无数公司，也破灭了无数人买房的念头。毕竟工作都保不住了，拿什么买房？饭都快吃不起了，拿什么还月供？

说白了现在的福州楼市，东二环都没信心，像东江滨、快安这样标榜第二个、第三个东二环的信心又从何而来呢？

而在上一轮行情里，开发商被市场的热度冲昏了头脑，存量房都还没卖完，地还在一块一块地拍，如今也基本都上市了。据东街1號初步统计，马尾楼市目前还有至少18个楼盘在售。

市场，大不如前。

同行，越来越多。

项目只能，以价换量。

市场容量是有限的，当供应量远远超过需求量的时候，反噬就会开始。马尾楼市的时与势，可以说基本不沾边了。

不可否认，马尾楼市曾短暂享受过“城运”红利。有着国家级新区、自由贸易试验区、海上丝绸之路核心区、两岸经济合作示范区、国家级开发区的多重身份，并且也恰巧处在“东进南下”的发展大方向上。

为什么马尾房价还是扶不起来？

大道至简，其实房价上涨的底层逻辑就是：地、人、钱。并且，这三者既相互成就也能相互制约陷入恶性循环。

马尾先天条件不足，地形狭长，缺乏发展腹地，和福州市区物理距离较远，加上商业综合体，医院、学校等方面均无亮点配套，吸引力不足。即使这些年，有一些产业进来，比如新大陆、飞毛腿、国脉等，但是不知道大家有没有注意到，这些企业往往会配套班车。也就是说，员工还是住在市区为主，产业并没有让多少人选择在马尾买房甚至租房。

据《福州市第七次全国人口普查公报》，马尾区常住人口数约29万人，占全市人口比重为3.5%，仅略高于永泰、闽清、罗源三县。

相应的，马尾的经济实力也一般。2021年，马尾区生产总值为639.84亿元，在福州13个区县中排行第八。

总体来说，马尾自身条件注定了这里的房地产不会有很大的发展空间。不过从另一个角度看，福州留这么一个刚需可以上车的地方，也挺好。 

当下楼市低迷，能够刺激购房者的首要因素，确实是价格。放眼望去，马尾在售新房基本都开启了“闪崩”模式。

在商言商，房价的涨与跌都是市场行为，也符合市场规律。降价在一定程度上是合理的，也是正常的。

但必须要强调，越是这样诡谲莫测的大环境，越不能只盯着价格，从而忽略了开发商的整体实力，过往的做事态度，综合品质与口碑。

稍微有些常识的购房者都知道，地价成本已经摆在那，再加上建筑原材料、人工成本、融资成本都在上涨，如果房价跌至甚至跌破成本价，结果是什么可想而知。

价格背后，永远对应的是价值。

上为正文。