根据近几年的楼市发展状况，我们不难判断：未来几年，房地产行业在经历了过去20年的繁荣发展之后，将会迎来一个下行周期。

从房地产行业的底层逻辑来看，房地产行业将会迎来下行周期的原因主要有3个：

第一，住房供求关系的转变，过去几年，我国住房市场从供不应求逐步迈入供大于求的阶段。不管是房地产市场还是其他的市场，市场的兴衰和市场的供求关系有密不可分的联系。在刚开始实施商品房改革的时候，我国商品房的数量非常稀少，而我国的人口基数有非常庞大，因此这一时期商品房处于绝对供不应求的时期。

除此之外，城镇化的加速也增加了商品房的需求，根据国家统计局给出的数据，2000年我国的城镇化率仅为36.22%，根据国家统计局发布的最新数据，截至2021年底，我国常住人口城镇化率已提升至64.72%。城镇化的本质是农村人口流入城市，而大量农村人口进入城市之后，就会有买房需求或者租房需求，不管是买房需求还是租房需求，都会造成城市商品房供给不足。

不过最近几年，随着市面上商品房的数量越来越多，不少城市已经呈现出住房过剩的趋势；另外我国的城镇化率也已经达到相当高的水平，未来几年城镇化会继续，但是城镇化的速度肯定会减缓。基于这两方面的变化，我国住房市场的供求关系发生转变是必然的趋势，目前我国的房地产市场已经逐步迈入供大于求的阶段。

第二，房价水平过高，超出了大多数人的购买能力范围。尽管没有房子的人群越来越少，从农村进入城市的人口也越来越少，但是由于我国的人口基数比较庞大，购房需求依然会长期存在。不过由于高房价的存在，这些刚需购房者可能并非真正的刚需，从房地产市场发展的角度来说，买不起房子的刚需购房者并不算真正的刚需。

目前我国的房价有多高呢？最直观反映房价的数据就是我国的平均房价。1月17日，国家统计局发布2021年中国经济数据：2021年全国商品房销售面积179433万平方米；商品房销售额181930亿元。根据全国商品房销售面积和销售额来计算，2021年我国的平均房价为10139元/平方米。房价过万意味着一套100平米左右的房子需要上百万，对于大多数家庭而言，这样的房价绝对是天价。

当然更加能反映普通人买房难度的数据是房价收入比，根据2022年易居房地产研究院发布的房价收入比数据：2021年我国房价收入比为9.1，相比2020年有所回调，与此同时，易居研究院预测2022年的房价收入比会继续回落，有可能回落至8.7左右。

虽然房价收入比有所回落，但是房价收入比依然处于很高的水平，房价收入比9.1意味着普通家庭如果想在城市中购买一套房子的话，即使不吃不喝也需要将近9年的时间，当然如果考虑各方面的开支的话，可能需要20年以上。

第三，人口发展趋势不利于房地产行业的发展。众所周知，房地产行业是非常依靠人口红利的行业，经济学家任泽平也提出过房地产行业的人口理论：房地产行业长期发展看人口。

从最近几年我国的人口发展趋势来看，人口的发展非常不利于房地产行业的长期发展。人口因素主要考虑人口数量和人口结构，近些年来我国的人口出生率逐年降低，2021年新生人口数量再创新低，仅为1062万，人口出生率仅为7.52‰，人口出生率已经2年跌破1%（10‰）。

人口出生率降低最直接的影响就是可能会造成人口负增长，虽然目前我国是人口正增长的趋势，但是按照目前的发展趋势，未来几年我国有可能进入人口负增长的阶段。

另外随着我国新生人口数量的减少以及平均寿命的提高，我国老年人口的比例会越来越高，将会逐步步入老龄化社会，人口年龄结构会越来越不合理。总而言之，不管是人口数量的变化趋势还是人口结构的发展趋势，都不利于房地产行业的长期发展。

基于以上3个原因，房地产行业很难再像过去那样兴旺发展下去，相反未来几年，房地产行业将会迎来下行周期。当然对于房地产行业发展的趋势，房产大佬王健林早就有过如下预言，这是王健林在接受采访的时候表达的观点：

1、任何国家的房地产行业都不会兴旺超过50年；

2、按照现在的土地供应量和住房存量，未来很多楼盘都会面临卖不动的问题，住房过剩的问题将会进一步放大。

从目前的楼市发展来看，当初王健林的预言确实已经成真，我们不得不佩服其远见，从王健林逐步退出房地产市场的做法也能看出他的这种观点。作为房产大佬，王健林的看法确实非常有远见，早在2013年就预言了房地产行业不会一直兴旺发展下去，同时也预言了住房过剩的问题。

如果是在楼市繁荣发展的时期，房子是非常有价值的投资品，拥有住房就是拥有巨大的财富，拥有巨大的升值空间。不过随着房地产行业进入低迷时期，房子的投资价值开始减弱，持有房产不再能像过去那样享受房产升值带来的长期盈利，相反在如今的楼市环境下，如果持有多套住房的话，甚至会面临一些挑战。持有多套房子的家庭，到底会面临什么样的挑战呢？

第一个挑战：在目前的楼市环境下，住房流动性减弱，房子越来越难转手。

当房地产市场开始下行的时候，人们对于投资房产的信心会大幅下降，这就会导致投资客对于住房的需求量大幅下降。与此同时，随着住房拥有率以及人均住房面积逐渐提升，购房需求会进一步减弱，新房市场和二手房市场都会出现供求关系逆转的现象，尤其是二手房市场，很容易出现有价无市的现象。而对于拥有多套住房的家庭而言，随着住房的流动性逐渐减弱，房子将会变得越来越难转手。

第二个挑战：房产的持有成本非常高，对于家庭来说是巨大的负担。

房子不同于其他的投资品，大多数投资品有一定的投资风险，但是除了投资风险之外没有太多的持有成本，而房子虽然投资风险相对比较小，但是持有房产的成本却非常高。房子的持有成本到底有多高呢？经济学家梁中华曾表示：按照目前的楼市环境来看，持有房产的成本基本上在6%~8%之间。一套100万左右的房子，如果选择贷款买房的话，持有成本基本上在6万以上。

房子的持有成本主要包括3方面：首先是房贷利息成本，房贷利息成本是住房持有成本最重要的部分；然后是房子的交易成本（主要是交易税）以及持有房子的费用（维修基金和物业费等）；最后还有房子的折旧成本，房子的折旧成本也是不容忽视的。

当然除了上面提到的持有成本之外，未来如果出台房产税的话，持有房子的成本会进一步增加。